Vitória tem aumento de 15,46% no aluguel, o 4º maior entre as capitais; veja bairros onde subiu mais

Vitória encerrou 2025 entre as capitais com maior valorização dos aluguéis residenciais do Brasil. De acordo com o Índice FipeZap de Locação Residencial, os preços na Capital capixaba acumularam alta de 15,46% no ano, em média, desempenho bem acima da inflação oficial do país e que coloca a cidade entre os destaques nacionais do mercado de locação. A Capital ficou atrás apenas de Teresina (+21,81%); Belém (+17,62%) e Aracaju (+16,73%).

No recorte mensal, o movimento também foi expressivo. Em dezembro, os aluguéis em Vitória avançaram 1,96%, quase o triplo da variação registrada pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) no período, ou seja: em apenas um mês, o aluguel em Vitória ficou mais caro do que o custo de vida em geral.

O resultado reflete um mercado pressionado por forte procura e pela dificuldade de ampliar a oferta de imóveis disponíveis para locação, o que impacta diretamente o consumidor final, já que o aluguel está encarecendo mais rápido do que o salário e os demais gastos das famílias.

1. Santa Lúcia – R$ 63,60, com variação em 12 meses de +124,1%;
2. Enseada do Suá – R$ 62,90, com variação em 12 meses de +20,9%;
   
3. Mata da Praia – R$ 57,80, com variação em 12 meses de +11,5%;
   
4. Barro Vermelho – R$ 53,10, com variação em 12 meses de +3,0%;
   
5. Praia do Canto – R$ 52,70, com variação em 12 meses de +18,4%;
   
6. Santa Helena – R$ 49,60, com variação em 12 meses de +21,9%;
   
7. Jardim Camburi – R$ 48,10, com variação em 12 meses de +7,5%;
   
8. Jardim da Penha – R$ 44,20, com variação em 12 meses de +10,7%.
   

Segundo o corretor Renato Avelar, a escassez de imóveis, especialmente os mais novos, é um dos principais fatores por trás da alta dos preços. “Vitória tem um mercado imobiliário mais antigo, com poucos imóveis novos disponíveis para aluguel. A procura é muito grande e a oferta é limitada. A lei de oferta e demanda acaba puxando os valores para cima”, explica.

Ele acrescenta que o aumento generalizado de custos na economia também influencia o comportamento dos proprietários. “Tudo ficou mais caro. Se os custos sobem e não há imóveis suficientes no mercado, o proprietário repassa isso no valor do aluguel”, afirma.

Entretanto, para entender a questão de forma mais abrangente, o diretor da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Fabiano Martins, ressalta que é importante analisar os números com cautela. Ele destaca que o próprio método de cálculo do índice ajuda a explicar parte do desempenho de Vitória.

“O Índice FipeZAP é baseado em anúncios veiculados em portais imobiliários, que, no caso de Vitória, estão majoritariamente concentrados em bairros com metro quadrado mais elevado, como Praia do Canto, Barro Vermelho e Jardim Camburi. Em outras capitais, esses anúncios estão mais espalhados, inclusive em regiões com valores mais baixos”, observa.

Além disso, Fabiano ressalta que a valorização dos aluguéis acompanha a forte alta dos preços de venda dos imóveis na Capital. Em 2025, o valor de venda residencial em Vitória também avançou mais de 15%, pressionando indiretamente o mercado de locação.

"Precisamos sempre analisar os dados de forma assertiva, para que não tenhamos a falsa sensação de que se pratica preços altos, tanto para aluguel quanto para venda", complementa. 

Apesar da valorização expressiva, Vitória aparece entre as capitais com menor rentabilidade média do aluguel, estimada em 4,32% ao ano, ainda de acordo com o Índice FipeZap. Para Avelar, esse dado indica que os imóveis estão caros, especialmente quando comparados ao retorno considerado ideal pelo mercado.

“O yield mínimo, ou seja, à taxa mínima de distribuição de dividendos, deveria girar em torno de 6% ao ano. Quando ele fica abaixo disso, é um sinal de que o preço do imóvel está muito elevado”, avalia.

Já Martins interpreta o indicador como uma oportunidade de médio prazo. “Esse dado mostra que ainda existe espaço para a rentabilidade crescer. Quem investe hoje tende a colher retornos maiores no futuro, à medida que os aluguéis continuem se ajustando”, afirma.

Na avaliação dos especialistas, as tipologias menores seguem como as mais atrativas para quem busca renda com aluguel. Apartamentos compactos, studios e unidades de um quarto costumam apresentar maior liquidez e melhor equilíbrio entre preço, demanda e retorno.

“Apartamentos compactos têm metro quadrado mais caro, mas um valor final menor. Quando são mobiliados ou voltados para locação de curta duração, o desempenho é muito superior”, explica Avelar. Ele alerta, no entanto, para a necessidade de atenção às regras dos condomínios quanto ao uso de plataformas de aluguel por temporada.

Imóveis de dois e três quartos também são considerados bons investimentos para locação tradicional, enquanto unidades muito grandes, como as de quatro quartos, tendem a ter menor atratividade nesse mercado por conta dos fatores citados.

Para 2026, a avaliação do setor é que os preços dos aluguéis devem continuar em trajetória de alta, embora alguns bairros já demonstrem sinais de acomodação. A perspectiva de queda da taxa Selic é apontada como um fator que pode estimular novas compras e pressionar novamente os preços.

“A Selic mais baixa tende a aquecer o mercado imobiliário. Vitória é uma cidade com forte limitação geográfica e pouca possibilidade de expansão, o que mantém o cenário de escassez”, pontua o corretor Renato Avelar.

Fabiano Martins também projeta continuidade da valorização, especialmente na Capital. “Todos os fatores indicam uma tendência de alta na região metropolitana, com destaque para Vitória, que segue com demanda elevada e oferta restrita”, conclui.