Mercado imobiliário deve passar por transformação com novas fontes de financiamento

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é hoje uma das principais linhas de crédito para financiamento de imóveis. Ele utiliza recursos da caderneta de poupança para viabilizar a compra de casas, apartamentos, terrenos, entre outros ativos imobiliários. Além disso, é uma das principais fontes de financiamento da produção (construção de empreendimentos imobiliários), o que vem diminuindo com o passar dos anos.

Para se ter uma ideia, em 2023, o SBPE era responsável por 35% da estrutura de funding (financiamento) da produção, seguido dos recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), com 27%. Em junho deste ano, esse percentual caiu para 30%, e o do FGTS teve uma leve queda, passando para 26%.

Por outro lado, outras formas de financiamento aumentaram, como as letras de crédito imobiliário (LCI), que saltaram de 14%, em 2023, para 19% este ano; e os fundos de investimento imobiliários (FII), que cresceram de 9% de participação, em 2023, para 11% este ano.

Ainda segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), as LCIs ganharam destaque na primeira metade de 2025, voltando a crescer 25% após um período de retração no início de 2024. Isso aconteceu pela necessidade de complementação dos recursos da poupança e pela redução gradual do prazo de carência, que caiu de 12 para nove meses e, posteriormente, para seis meses.

Para o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Alexandre Schubert, essa será a nova realidade para o mercado, onde os recursos do SBPE serão priorizados para empreendimentos econômicos, e empresas que trabalham com produtos que não se encaixam no programa Minha Casa, Minha Vida deverão buscar novas formas de financiamento da produção.

“O médio e alto padrão devem ficar mais por conta desse mercado que chamamos de secundário. E isso vai ser uma grande mudança, pois as empresas precisam estar preparadas para ‘buscar esse dinheiro’ em outras fontes. E isso significa uma mudança grande na governança de muitas empresas”, avalia.

Os fundos do que se chama o mercado secundário de financiamento são controlados pela Comissão de Valores Imobiliários (CVM), que estabelece índices para manter a segurança do dinheiro dos investidores.

Segundo o diretor do Patria Investimentos, uma das principais gestoras de investimentos alternativos do país (incluindo os fundos imobiliários), para uma empresa tomar emprestado do mercado de capitais, é preciso que ela siga uma série de critérios.

“Em primeiro lugar está a reputação da empresa, se ela tem história, há quanto tempo está no mercado… Ela precisa ter uma estruturação bem forte de contratos com fornecedores, controladoria e contabilidade. Além disso, é necessário ter capacidade de fazer um bom planejamento para a definição do produto. Tudo isso é analisado”, explica.

Inclusive, o projeto do empreendimento precisa ser muito bem estruturado. “É um projeto que faz sentido para aquela região? Está superdimensionado? São algumas das perguntas feitas antes de investir naquele empreendimento, pois essas operações precisam ser 100% seguras para os investidores. A construtora precisa dar garantias de que aquela obra vai ser finalizada e de que haverá um bom retorno para os investidores”, complementa.

Com isso, o mercado se profissionaliza ainda mais, afirma Alexandre Schubert. “As empresas vão ter que adaptar sistemas de viabilidades que justifiquem seus lançamentos. Será preciso investir em mais pesquisa para esses lançamentos, aprimorando as empresas que vão buscar financiamento por meio dos fundos imobiliários. Os aventureiros não vão conseguir fazer parte desse mercado”, avalia.

O recurso utilizado para financiar a construção por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é um dinheiro mais “barato”, que chega com juros menores. Já no caso dos fundos imobiliários, os juros são mais altos, variando de acordo com uma série de fatores econômicos, o que, em tese, deixaria uma obra mais “cara”.

Para o diretor da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Ricardo Gava, o financiamento para produção pode sim impactar o preço final dos imóveis, mas de forma indireta.

“Quando o custo de captação de recursos para as construtoras aumenta ou há escassez de funding, esse encarecimento tende a ser repassado para o comprador na forma de preços mais altos. Portanto, ainda que o consumidor não participe diretamente desse modelo de crédito, ele pode sentir os efeitos no valor final do imóvel”, explica.

Por outro lado, imóveis de até R$ 500 mil podem ficar de fora desse cenário, desde que se encaixem dentro da Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Desde maio, essa faixa oferece condições mais acessíveis para famílias com renda bruta mensal de até R$ 12 mil, com taxa de juros nominal de 10% ao ano, inferior às praticadas nas modalidades de financiamento com recursos do SBPE.

“Há uma tendência clara de surgirem novas alternativas. Nos próximos anos, o comprador pode ter acesso a novas modalidades de financiamento além das linhas tradicionais da poupança e do FGTS, com condições potencialmente mais flexíveis”, avalia Gava.

O atual desafio é buscar alternativas para suprir a redução do principal funding que o mercado possui, que são os depósitos de poupança por meio do SBPE. Os atuais recursos fora desse âmbito são junto ao mercado de capitais, diretamente influenciadas pela taxa básica de juros, a Selic, que atualmente está em 15% ao ano.

Mas, de acordo com nota do Banestes, existe em curso uma discussão entre o setor e os órgãos reguladores para criar um modelo de financiamento híbrido, combinando as fontes tradicionais com as do mercado de capitais. “O objetivo é estabelecer uma solução perene, que não dependa exclusivamente de um único funding e que ajude a mitigar as oscilações das taxas de financiamento e de disponibilidade de recursos do setor”, diz a nota.

Para Gava, o cenário tende a ser positivo. “Ao diversificar as fontes de funding, o setor ganha mais liquidez e estabilidade, o que abre espaço para maior competitividade entre bancos e, consequentemente, melhores taxas e prazos para o consumidor. O resultado esperado é um mercado mais acessível, com maior oferta de crédito e condições menos vulneráveis às oscilações de um único tipo de recurso, como a poupança”, explica.