Recentemente Vitória despontou como vencedora do ranking As Melhores Cidades do Brasil, elaborado pela Veja Negócios e Austin Rating. Entretanto, nesta terça-feira (2), foi revelado que o município também está ocupando o primeiro lugar em outro levantamento, registrando a maior valorização imobiliária entre as capitais brasileiras em 2025 e também o metro quadrado mais caro do país, segundo o Índice FipeZap de Venda Residencial de novembro.
O levantamento, que trouxe um balanço parcial de 2025, registrou uma alta acumulada de 6,22% até novembro, tendo em vista os preços de venda de imóveis residenciais em 56 cidades brasileiras. A capital capixaba acumulou alta de 15,08% no ano, à frente de Salvador (14,82%) e João Pessoa (14,51%), e, quando considerados os últimos 12 meses, a valorização chegou a 18,15%.
Já o preço médio de venda residencial apurado pelo índice foi, no país, de R$ 9.585/m², com Vitória apresentando o valor médio mais elevado dentre as 22 capitais monitoradas: R$ 14.102/m². Em sequência, estão os municípios de Florianópolis (R$ 12.647/m²); São Paulo (R$ 11.882/m²); Curitiba (R$ 11.758/m²) e Rio de Janeiro (R$ 10.801/m²).
A combinação entre território limitado, economia aquecida, maior renda, segurança pública em melhoria e forte demanda por moradia explica o movimento. Por isso, para Alexandre Schubert, presidente da Associação Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), o avanço dos preços não é pontual nem especulativo.
“Vitória é uma cidade com área territorial pequena e com um Estado que tem uma estrutura fiscal muito atrativa. Isso traz novas oportunidades de emprego e aumenta a massa salarial. Com pouca área disponível, esses fatores naturalmente elevam o valor dos imóveis”, afirma.
Ele destaca que o Espírito Santo vive um ciclo sólido, com qualidade de vida, baixa nos índices de violência, empregabilidade alta e população com renda crescente, fatores que se traduzem em empreendimentos mais qualificados para quem sonha em morar na capital.
“Não é demanda reprimida ou movimento especulativo. É um mercado saudável, que há anos se movimenta de forma equilibrada. As incorporadoras têm acompanhado essas tendências criando novas tipologias e produtos alinhados ao futuro do mercado”, pontua.
Limitações aumentam preços
Vale destacar que, além desses fatores, a alta dos preços em Vitória está mais ligada à demanda elevada e à escassez de terrenos do que aos custos da construção civil, que, de acordo com o Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M), registraram um aumento acumulado em 12 meses de 6,41%.
Sobre isso, Eduardo Borges, diretor do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Espírito Santo (Sinduscon-ES), explica. “A valorização de Vitória não tem relação apenas com o aumento do custo da construção civil, que é medido pelo Custo Unitário Básico (CUB/m²). Quando o imóvel valoriza na mesma proporção do CUB/m², estamos falando basicamente de inflação do setor. Mas quando valoriza acima disso, como vemos agora, é porque há uma valorização real, sinal de um mercado aquecido, com demanda forte e comprador acreditando no produto e na cidade", defende.
Além disso, o efeito geográfico é determinante. Borges aponta que há pouca disponibilidade de terrenos no município e, em bairros como Santa Lúcia, o Plano Diretor Urbano (PDU) tem sido um impeditivo para o crescimento, por limitar a verticalização com números baixos de altura máxima permitida.
“Vitória precisa pensar em soluções para ampliar a oferta de terrenos e de imóveis, para que a relação entre oferta e demanda não fique descolada. Quando a demanda é muito maior que a oferta, o preço sobe mais. As incorporadoras têm apetite e o mercado é muito pulverizado, com dezenas de empresas atuando. O maior desafio hoje é encontrar bons terrenos com preços acessíveis”, destaca.
Bairros em ascensão e perfil dos compradores
No Índice FipeZap, alguns bairros foram mais representativos para o cálculo da valorização. Em novembro deste mês, os bairros que lideraram o nível e variação média dos preços de venda de imóveis residenciais foram Enseada do Suá (R$ 17.599 /m²) com variação de +31,4% em 12 meses), Praia do Canto (R$ 16.828 /m²), Mata da Praia (R$ 15.657 /m²), Barro Vermelho (R$ 15.642 /m²) e Aeroporto (R$ 13.919 /m²).
O Centro de Vitória, mesmo com um metro quadrado avaliado em R$ 4.107 /m² pela pesquisa, também se destaca pela alta variação: 25,3% de aumento nos últimos 12 meses. “Vitória como um todo teve uma enorme valorização, mas um dos bairros que mais se destacou foi o Centro. Vendemos um apartamento por R$ 160 mil em 2023 e revendemos a mesma unidade por R$ 320 mil em 2025", conta Renato Avelar, corretor de imóveis associado ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Espírito Santo (Creci-ES) e colunista de A Gazeta.
E contrariando um forte movimento de imóveis comprados por investidores de fora, Avelar destaca que, na capital capixaba, os compradores são, em sua maioria, moradores da região metropolitana e do interior, com dinheiro do agro e do café. "O perfil predominante é o comprador final, a maioria adquire para morar. O mercado gira com quem vende para comprar outro ou com quem busca o primeiro imóvel. Mas os modelos compactos são os que mais tem atraído investidores, por serem a moradia do futuro”, pontua.
E por conta da valorização na capital, a migração para municípios vizinhos já é real, como em Vila Velha, Serra e até Guarapari. "Um morador de Vitória vê que seu prédio antigo vale muito, vende, e com esse valor compra um apartamento novo na Serra. Já vejo clientes migrando até para Guarapari, que não é mais só cidade de praia. Tem vida própria e muita gente da capital mudando para lá", conclui.
