Veja como calcular a multa rescisória do aluguel

Com o fim do semestre, o fim dos contratos de aluguel é algo comum – e os rompimentos também. Entretanto, a cobrança da multa rescisória envolve critérios legais e práticos que devem ser considerados na hora do cálculo do valor.

A multa por rescisão é prevista pela Lei 8.245/9, a Lei do Inquilinato, que regulamenta as locações de imóveis urbanos e estabelece a aplicação da multa quando o inquilino decide encerrar o contrato antes do prazo acordado.

Segundo especialistas, a rescisão antecipada pode até ser o fator que justifica a aplicação, mas, apesar disso, a multa só pode ser exigida se estiver expressamente prevista no contrato. Caso contrário, entende-se que as partes não pactuaram penalidade por saída antecipada.

“A multa sempre precisa estar prevista no contrato. A Lei do Inquilinato prevê o cálculo do valor pelo tempo restante da locação. Se não existe essa previsão no contrato, não tem como quantificar a multa”, afirma a advogada Raquel Queiroz, que é especialista em locações imobiliárias e colunista de Imóveis A Gazeta.

Além disso, se o término da locação não está previsto em contrato, Raquel reitera que o indicativo é que as partes não quiseram prever uma multa no caso de rescisão antecipada, o que acarreta no direito do locatário de rescindir contrato sem a multa.

A seguir, tire as principais dúvidas sobre a rescisão.

A multa não tem um valor fixo definido por lei, portanto, o cálculo deve ser feito de forma proporcional ao tempo restante do contrato. Nesse caso, Raquel cita que a multa de rescisão antecipada pode ser calculada pela fórmula:

Multa de rescisão antecipada = (valor da multa ÷ prazo total do contrato) × tempo que falta para encerrar o contrato

Por exemplo: em um contrato de aluguel em que o valor mensal seja de R$ 2.000 e a multa prevista no contrato seja de três meses de aluguel, o total é de R$ 6.000. Se o contrato tem duração de 30 meses, mas o inquilino decide sair após 20 meses, restam ainda 10 meses para o fim do acordo.

Logo, o cálculo da multa rescisória proporcional é feito da seguinte forma: divide-se o valor total da multa (R$ 6.000) pela duração do contrato (30 meses), o que resulta em R$ 200 por mês restante. Multiplicando esse valor pelos 10 meses que faltam, a multa a ser paga será de R$ 2.000, o que configura um terço da multa total.

Segundo Raquel, há apenas uma hipótese prevista na Lei do Inquilinato que permite a rescisão sem pagamento de multa: transferência de trabalho do inquilino para outra cidade, por iniciativa do empregador. “Essa exceção é clara e não permite interpretação extensiva. Só vale para situações de vínculo empregatício e transferência obrigatória. Não se aplica, por exemplo, a autônomos ou sócios de empresa”, explica.

Charles Bitencourt, diretor da imobiliária Betha Espaço, também cita que a inabitabilidade do imóvel e o descumprimento contratual pelo locador podem ser argumentos para encerrar o contrato sem multa, desde que devidamente comprovados.

“Um problema estrutural grave que inviabilize o uso do imóvel, que não possa ser resolvido ou que já tenha sido questionado pelo inquilino sem retorno do proprietário também pode anular a multa”, pontua.

A negociação do valor é possível tanto na assinatura do contrato quanto na rescisão. "Você pode negociar e deve negociar sempre. O mútuo acordo é muito bem-vindo, e o mercado de locações é um mercado muito maduro, em que esse mútuo acordo é muito usado", afirma Raquel. 

Entretanto, Charles reforça que, por via de regra, na maior parte dos casos é cumprido o que está previsto em contrato. "Ao alugar o imóvel, o locador firma esse compromisso e o proprietário passa a contar com o valor do aluguel. É importante que nenhuma das partes saia prejudicada", reforça. 

A ausência de contrato escrito complica a aplicação da multa. “Se não há cláusula expressa, presume-se que não houve intenção de cobrar multa”, diz Raquel.

No entanto, ela afirma que pode haver cobrança judicial, desde que haja provas de que as partes pactuaram verbalmente a permanência por determinado período. Trocas de mensagens, por exemplo, podem ser usadas como evidência. Ainda assim, essa cobrança não pode ser feita administrativamente, ou seja, sem decisão judicial.

Charles reforça, inclusive, que para evitar estresse, o ideal é firmar um acordo formal. “Nossa orientação é sempre formalizar tudo por escrito. O contrato é onde se registram os detalhes da negociação e evita dores de cabeça futuras. A multa tem de estar clara e escrita sobre a rescisão do contrato", ressalta. 

Para Raquel, o principal conselho para o locador é evitar celebrar contratos de locação por conta própria, sem o apoio de um especialista. Isso se deve ao fato de a legislação que rege os aluguéis ser bastante específica, especialmente no que diz respeito à execução do contrato, como a realização de vistorias e a documentação do estado do imóvel no início e no fim da locação. “É muito mais vantajoso contratar um profissional ou uma administradora especializada do que tentar lidar com tudo sozinho”, alerta.

Já para o inquilino, o mais importante é buscar informação antes de assinar ou encerrar um contrato. Com o amplo acesso à internet, é possível encontrar conteúdos confiáveis, mas é preciso atenção à fonte. “Locação é um nicho muito específico dentro do direito imobiliário. Nem todo advogado que entende de imóveis domina esse tipo de contrato. Por isso, tanto locadores quanto locatários devem sempre buscar informações seguras”, finaliza a advogada.

Apesar da legislação sobre aluguéis ter seus pormenores, alugar imóveis segue sendo um investimento com alta possibilidade de retorno – principalmente, se forem com o objetivo comercial. De acordo com o último Índice FipeZAP de Venda e Locação Comercial para o mês de junho/2025, o retorno médio do aluguel de imóveis comerciais no país foi calculado em 6,90% ao ano, percentual acima da rentabilidade projetada para a locação de imóveis residenciais, que gira em torno de 5,93% ao ano (em Vitória, esse índice é de 4,13% ao ano). 

No mesmo período, o aluguel comercial no país subiu, em média, 4,34%,  com valor médio de R$ 47,58/m², para unidades comerciais destinadas à locação.