Como o agronegócio tem ajudado na expansão do mercado imobiliário

A valorização das propriedades no campo está diretamente relacionada à regularização fundiária. Crédito: Shutterstock

O agronegócio tem se consolidado como um dos pilares da economia brasileira e esse crescimento vem impulsionando também o mercado imobiliário rural. Isso porque, a valorização das propriedades no campo está diretamente relacionada à regularização fundiária, ao georreferenciamento e às políticas de crédito rural, que juntos garantem segurança jurídica e ampliam as oportunidades de investimento. Ou seja, a expansão do setor agrícola não apenas movimenta a produção e a exportação, mas também transforma o território, cria novas demandas e desperta o interesse de investidores em diferentes áreas ligadas ao uso e à valorização da terra.

Nos últimos anos, o Espírito Santo está em uma nova fase de expansão rural com cafés, pimenta do reino, gengibre, mamão e pescados, impulsionada pelo aumento do crédito agrícola, pela valorização das cadeias produtivas e pela adoção de políticas estaduais voltadas à sustentabilidade e à segurança jurídica no campo.

Programas como o Plano de Crédito Rural 2025/26 e o Selo Verde-ES vêm incentivando produtores e investidores a ampliar suas atividades, modernizar propriedades e formalizar os empreendimentos. Esse movimento, no entanto, tem como pré-requisito essencial a regularização fundiária e ambiental dos imóveis rurais, condição que passou a definir quem terá acesso a financiamentos, incentivos fiscais e mercados de maior valor agregado.

Paralelamente, o Governo Federal e o INCRA intensificaram ações de regularização de terras e georreferenciamento, com destaque para a ampliação dos prazos de cadastramento e certificação obrigatória de imóveis rurais no Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF). No Espírito Santo, essa exigência tem estimulado uma corrida pela legalização de propriedades, especialmente entre produtores que desejam vender, desmembrar ou obter crédito rural.

Ao mesmo tempo, municípios capixabas têm promovido programas locais de entrega de títulos e regularização de áreas ocupadas há décadas, criando um ambiente mais propício para investimentos rurais. A regularidade registral, combinada ao cumprimento das normas ambientais — como a inscrição no Cadastro Ambiental Rural (CAR) —, tornou-se fator decisivo para atrair capital e reduzir riscos jurídicos.

O panorama revela um ciclo virtuoso entre expansão econômica e formalização jurídica: propriedades regularizadas ganham liquidez, segurança e acesso a programas de incentivo, enquanto o Estado consolida uma base territorial mais transparente e sustentável.

Contudo, o desafio ainda está em alinhar a burocracia registral às necessidades práticas do campo, garantindo que a busca pela legalidade não se transforme em obstáculo, mas sim em alicerce para o desenvolvimento rural capixaba.

Com o objetivo de enriquecer essa reflexão e trazer percepções sobre o tema, realizamos uma breve entrevista com Êmili Rocha, pós-graduanda em Direito do Agronegócio, que destacou a importância da regularização fundiária, do georreferenciamento e do acesso ao crédito rural como fatores que fortalecem a segurança jurídica e impulsionam a valorização das propriedades no campo.

Confira a entrevista

Êmili Rocha é pós-graduanda em Direito do Agronegócio. Graduada em Direito pela Universidade Salvador (UNIFACS), com atuação na área de Direito Imobiliário. Advogada Associada no Cássia Clésio Advocacia, escritório especializado no mercado imobiliário.

De que forma o georreferenciamento e o Cadastro Ambiental Rural (CAR) contribuem para a valorização dos imóveis rurais e para a mitigação de riscos jurídicos em operações imobiliárias e sucessórias?

O georreferenciamento e o Cadastro Ambiental Rural (CAR) são instrumentos fundamentais para assegurar segurança jurídica, transparência e valorização dos imóveis rurais no Brasil. O georreferenciamento, regulamentado pelo INCRA, tem como objetivo eliminar imprecisões e sobreposições de áreas, garantindo confiabilidade documental e precisão nos limites e dimensões do imóvel. Ele representa um marco de modernização na identificação fundiária, pois permite que cada imóvel rural seja localizado e descrito com coordenadas geográficas exatas. Com isso, operações como compra e venda, desmembramento, financiamento, partilha ou herança passam a ocorrer com maior segurança jurídica e previsibilidade. Além disso, imóveis devidamente georreferenciados tendem a ser mais valorizados no mercado, justamente por transmitirem confiança a compradores, instituições financeiras e herdeiros. Já o Cadastro Ambiental Rural (CAR), previsto no art. 29 da Lei nº 12.651/2012, é um registro eletrônico obrigatório que integra informações ambientais de cada propriedade, identificando áreas de preservação permanente, reserva legal e uso restrito, além de eventuais passivos ambientais. O CAR confere regularidade ambiental ao imóvel, evitando sanções administrativas e restrições de uso, o que é essencial para a viabilidade de transações imobiliárias e processos sucessórios. De forma conjunta, o georreferenciamento e o CAR asseguram que o imóvel rural esteja plenamente regularizado do ponto de vista registral e ambiental, contribuindo não apenas para sua valorização econômica, mas também para a mitigação de riscos jurídicos, especialmente em operações de compra e venda, financiamento e partilha hereditária. Trata-se, portanto, de um verdadeiro avanço em termos de gestão fundiária e segurança patrimonial no meio rural.

Quais são os principais requisitos legais e registrais que um imóvel rural precisa atender para ser aceito como garantia real em operações de crédito rural ou imobiliário?

Para que um imóvel rural seja aceito como garantia real em operações de crédito rural ou imobiliário, é necessário que ele esteja plenamente regularizado do ponto de vista fundiário, registral e ambiental. Isso inclui possuir matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis, título de propriedade legítimo, ausência de ônus ou litígios, georreferenciamento certificado e inscrição no Cadastro Ambiental Rural (CAR), demonstrando conformidade com a legislação ambiental e segurança quanto à identificação da área. Além disso, o Decreto nº 58.380/1966, que regulamenta a Lei do Crédito Rural, prevê no artigo 30 as modalidades de garantias que podem ser constituídas nas operações de crédito rural, como penhor agrícola, penhor pecuário, penhor mercantil, penhor industrial, bilhete de mercadoria, warrants, caução, hipoteca e garantias fidejussórias, entre outras autorizadas pelo Conselho Monetário Nacional. A correta constituição e registro dessas garantias assegura segurança jurídica, transparência e executabilidade do contrato, permitindo que o imóvel rural seja utilizado de forma válida e eficaz como instrumento de garantia nas operações financeiras.

Como a integração entre políticas de crédito rural e regularização fundiária pode fomentar a expansão do mercado imobiliário em regiões de forte atividade agropecuária?

A integração entre as políticas de crédito rural e a regularização fundiária tem um papel estratégico no fortalecimento do mercado imobiliário em regiões de intensa atividade agropecuária. Quando o produtor rural tem sua propriedade devidamente regularizada, com título de domínio, matrícula individualizada e georreferenciamento certificado, ele passa a ter acesso mais amplo às linhas de crédito rural oferecidas por bancos e cooperativas, que exigem garantias reais seguras. Essa formalização da posse transforma o imóvel em um ativo econômico reconhecido, apto a ser utilizado como garantia em financiamentos voltados à produção, à infraestrutura ou até mesmo à aquisição e ampliação de propriedades. Ao mesmo tempo, a segurança jurídica gerada pela regularização fundiária estimula o investimento privado e institucional no meio rural, reduz o risco de litígios sobre a posse e aumenta a liquidez dos imóveis rurais no mercado. Essa interação entre crédito e regularização cria um ambiente propício para a valorização da terra, a modernização das propriedades e a expansão do mercado imobiliário rural, favorecendo o desenvolvimento econômico regional e a formalização de novas cadeias produtivas. Em suma, a integração dessas políticas converte a propriedade rural regularizada em uma base sólida para o crescimento sustentável do agronegócio e do mercado imobiliário nas áreas de maior vocação agropecuária.

Como o avanço do agronegócio e do mercado imobiliário no Espírito Santo tem influenciado a criação e estruturação de holdings rurais e patrimoniais no estado?

O fortalecimento do agronegócio capixaba tem impulsionado uma reconfiguração empresarial no campo, aproximando a lógica rural da estrutura societária urbana. Com o aumento do valor da terra, da diversificação de atividades agroindustriais e do fluxo de investimentos em infraestrutura e moradia nas regiões interioranas, muitos produtores e empresários do setor têm buscado estruturar holdings rurais e patrimoniais como instrumento de organização, sucessão e proteção jurídica do patrimônio. A correlação com o mercado imobiliário é direta: a valorização dos imóveis rurais e a integração entre áreas agrícolas e empreendimentos residenciais, turísticos ou logísticos — sobretudo no norte do estado e na região serrana — têm exigido uma governança mais profissionalizada. A holding permite centralizar a gestão de ativos (terras, benfeitorias, participações empresariais, máquinas e marcas) e facilitar tanto o planejamento tributário quanto a transmissão sucessória.