Precificação de imóveis x valorização: quando o mercado precisa de um ajuste

Quem nunca ouviu a história daquela casa ou apartamento que está há meses – ou quase um ano – sendo anunciado e nunca foi vendido? Pois saiba que o problema pode não ser a localização, nem as condições de conservação do imóvel ou sua documentação. Muitas vezes, é o preço inadequado que faz com que ele fique “encalhado” nas vendas.

A precificação correta de um imóvel é importante para a saúde do mercado imobiliário. Longe de ser apenas um número, o preço justo interfere diretamente na velocidade da venda, na confiança do setor e até na segurança jurídica das transações. Para especialistas, a falta de uma avaliação profissional e a cotação de valores "sentimentais" criam distorções que podem prejudicar todo o segmento

Para Flávio Dantas, diretor da Flávio Dantas Imóveis, um imóvel mal avaliado se torna um “peso na prateleira”. Ele explica que o principal problema é a falsa ideia de aceitar o valor definido pelo proprietário, o chamado “valor sentimental”.

“Um bom profissional saberá derrubar essa prerrogativa, mostrando ao proprietário os problemas que ele terá ao fazer uma má avaliação de seu imóvel. O que, com certeza, acarretará um longo período para a comercialização daquele bem”, afirma Dantas.

Ele ressalta que um preço inadequado não afeta apenas aquele imóvel, mas também serve de comparativo para outros proprietários, gerando um efeito cascata que desregula o mercado.

Mais de 420 dias (quase 14 meses). Este é o tempo médio que um imóvel mal precificado fica anunciado nas plataformas, de acordo com Renato Avelar, corretor e um dos idealizadores do Clube da Precificação. Para ele, é “inimaginável um corretor não saber avaliar um imóvel e fazer um laudo técnico”.

Formado há três anos no Espírito Santo, o Clube de Precificação tem como intuito compartilhar informações como técnicas de precificação, dados de mercado com informações reais de imóveis vendidos, além de boas práticas de outros mercados no mundo. “E, obviamente, promover networking, tornando-se um ambiente de negócios com corretores selecionados. Para participar tem de ser indicado, ter conduta ilibada, espírito de cooperação e visão pró-mercado. Depois de participar de uma palestra presencial, o corretor tem acesso ao grupo”, explica.

O resultado disso foi a construção da plataforma Resos, um banco de dados que dá acesso a plantas da maior parte dos imóveis de Vitória, com medições e sistema de precificação, feito em modelo colaborativo em rede, onde os profissionais de mercado compartilham informações.

A plataforma, inclusive, tem o apoio tanto do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 13ª Região/ES (Creci-ES) quanto da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES).

Segundo o presidente do Creci-ES, Manoel Dias, a prática de valores de mercado consistentes preserva a confiança, reduz distorções, fortalece a liquidez e impulsiona a cadeia econômica, beneficiando incorporadores, corretores, investidores e consumidores finais.

“Em síntese, a correta precificação dos imóveis não é apenas uma questão contábil, mas também um instrumento essencial para a transparência tributária, a segurança das operações financeiras e a estabilidade do mercado imobiliário como um todo”, afirma.

Para o consultor imobiliário Juarez Gustavo Soares, um imóvel no preço adequado torna o mercado mais maduro, responsável e com uma previsibilidade maior. Segundo ele, um mercado mais previsível ajuda a tomar decisões com mais segurança, inclusive para incorporadores, já que contribui, inclusive, para a viabilidade dos empreendimentos.

“Isso ajuda na tomada de decisões de todos os atores envolvidos. Tanto de quem vai vender quanto de quem vai comprar. Com um imóvel bem precificado, você consegue ter uma ideia um pouco mais precisa do prazo em que a venda ocorrerá”, observa.