A promessa é sedutora: comprar uma fração de um imóvel com poucos cliques, investir em um pedaço de um edifício de luxo e, quem sabe, vender essa participação depois com facilidade - tudo registrado em blockchain.
A tokenização imobiliária vem ganhando espaço no Brasil, com o discurso de democratizar o investimento em imóveis e reduzir a burocracia. Mas o entusiasmo contrasta com um cenário jurídico ainda nebuloso e com riscos que vão muito além do mercado de criptomoedas.
Na prática, tokenizar um imóvel significa transformá-lo em pequenas unidades digitais - os tokens - que representam uma fração de valor ou direito sobre o ativo. Os defensores da tokenização dizem que o modelo pode abrir o mercado imobiliário para novos perfis de investidor e reduzir a intermediação.
Enquanto especialistas em direito imobiliário alertam para uma confusão entre representação digital e direito de propriedade que exigem cautela. Para Felipe Melazzo, vice-presidente da área jurídica da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a inovação tecnológica pode transformar o setor, mas é preciso uma regulamentação completa para garantir confiança e estabilidade para todos os envolvidos.
"A tokenização ainda não substitui o sistema tradicional de registro, que continua sendo o único meio legal de transferir uma propriedade no Brasil", afirma.
O que é tokenização imobiliária?
- Tokenizar um imóvel significa transformar um ativo físico - como um prédio, um terreno ou uma laje corporativa - em unidades digitais negociáveis, chamadas tokens.
- Esses tokens são registrados em blockchain, uma tecnologia que funciona como um livro de registros que permite rastrear e validar cada transação, e representam direitos econômicos vinculados ao imóvel, como participação em receitas ou promessa de rentabilidade.
- Em teoria, o investidor pode comprar, vender ou receber rendimentos proporcionais ao seu token, como se fosse dono de um pequeno pedaço do imóvel.
- Exemplo: Um imóvel de R$ 1 milhão pode ser dividido em 1.000 tokens de R$ 1.000 cada. Cada comprador adquire uma fração econômica, mas não a propriedade registrada.
- No entanto, não há ainda regulamentação específica.
Tokenização dá direito à propriedade do imóvel?
- Não. Pela legislação brasileira, a propriedade só muda de dono com registro no cartório de imóveis, conforme o Código Civil.
- O token, por si só, não substitui o registro. Quem compra um token normalmente adquire um direito econômico, uma promessa de rendimento, e não o direito real sobre o imóvel.
- O registro de imóveis é o único meio legal de garantir a propriedade no Brasil.
A tokenização imobiliária é legalizada no Brasil?
- Não é proibida, mas opera em zona cinzenta. Plataformas operam amparadas por contratos privados e pela regulamentação geral do mercado de capitais, quando os tokens configuram valores mobiliários.
- A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) já alertou que determinadas estruturas podem exigir registro e supervisão.
- A Lei das Criptomoedas (14.478, de 2022) regula prestadores de serviços de ativos virtuais, mas não define regras específicas para tokenização de imóveis.
- A tokenização que é permitida hoje se restringe a ativos digitais baseados em direitos obrigacionais, como contratos de investimento que dão direito a fluxos de renda (como aluguéis), mas não representa a propriedade direta do imóvel.
- Houve uma tentativa pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) de regulamentar o tema em agosto de 2025, mas a norma foi suspensa pela Justiça Federal em outubro do mesmo ano.
Quais as vantagens apontadas por defensores do modelo?
- Baixo valor de entrada: é possível investir com poucos milhares de reais.
- Diversificação: o investidor pode aplicar em diferentes imóveis sem precisar comprar um inteiro.
- Liquidez potencial: em tese, tokens podem ser negociados de forma mais ágil do que um imóvel físico.
- Menos burocracia: parte do processo é automatizada por smart contracts.
Quais os riscos da tokenização imobiliária?
1. Insegurança jurídica:
- O token não transfere propriedade.
- Sem registro real no cartório, o investidor pode ter apenas um direito obrigacional - ou uma promessa de remuneração.
2. Falta de regulamentação específica:
Não há normas claras sobre:
Não há normas claras sobre:
- como registrar tokens vinculados a imóveis;
- como funciona a relação entre token e matrícula do imóvel;
- se a emissão do token é ou não um valor mobiliário.
3. Tributação sem regras:
- Não há padronização para tributar ganho de capital ou rendimentos de tokens lastreados em imóveis
4. Liquidez incerta:
- Apesar da propaganda, o mercado secundário ainda é pequeno. Investidores podem levar meses para revender tokens.
5. Risco de conflito com o imóvel físico:
- Penhora, usucapião, dívidas e disputas judiciais sobre o imóvel podem afetar detentores de tokens, mesmo que eles não tenham direito real.
- Sem norma clara que conecte o token ao registro imobiliário, prevalece o sistema cartorial tradicional.
