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Infiltração no apartamento: de quem é a responsabilidade?

Problemas com vazamentos e infiltrações estão entre as principais causas de transtornos e conflitos entre moradores de condomínio. Notificar o responsável nem sempre será uma tarefa amigável

Vitória
Publicado em 23/09/2021 às 18h25
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Com o passar do tempo as infiltrações geram incidentes maiores como bolhas na pintura, mofo, bolor, superfícies com aspecto umedecido e até mesmo a queda de gessos. Crédito: Gabriela Molina

Um grande problema que afeta moradores de condomínio causando insatisfação e criando desavenças entre vizinhos é a infiltração, que tem origem quando há vazamento em alguma instalação hidráulica de uma construção. Cada caso precisa ser analisado cuidadosamente para identificar quem deve arcar com o prejuízo.

As manchas, goteiras e rachaduras no teto indicam que a laje não está bem impermeabilizada, absorvendo água, o que poder ser causado por vazamento na tubulação nos apartamentos superiores. Com o passar do tempo, essas infiltrações geram incidentes maiores como bolhas na pintura, mofo, bolor, superfícies com aspecto umedecido e até mesmo a queda de gessos. Além de problemas estéticos na moradia, a infiltração causa umidade podendo provocar alergias e até mesmo problemas respiratórios.

Esses vazamentos geram desconforto, já que para identificar um responsável é preciso acionar os condôminos dos apartamentos envolvidos e a construtora ou incorporadora responsável pela obra, e nem sempre a situação é resolvida de forma amigável.

Em se tratando de infiltração, é preciso saber a origem, que pode ser de responsabilidade do condomínio, do inquilino, do vizinho ou do dono do imóvel onde está localizado o problema. No caso de edificações novas, se estiver dentro do prazo de garantia, cabe à construtora solucionar os vícios de construção que podem envolver o projeto, a execução e os  materiais utilizados.

Gedaias Freire da Costa, presidente do Sindicato Patronal de Condomínios e Empresas de Administração de Condomínios do Espírito Santo (Sipces), explica quais as primeiras medidas que o morador deve tomar ao identificar o problema de infiltração no apartamento.

Gedaias Freire da Costa

Presidente do Sipces

"O morador deve analisar a origem da infiltração e acionar o responsável. Dependendo da gravidade das infiltrações e omissões dos responsáveis, o morador poderá contratar um engenheiro para elaborar um laudo pericial, apontando a origem das infiltrações, danos e soluções possíveis"

Caso a edificação esteja na garantia (prazo de cinco anos), o condomínio deve acionar a construtora alegando o problema e exigindo solução. Se não resolver, pode acionar a empresa judicialmente. Freire ainda diz que se a infiltração é originada na unidade superior, o proprietário desta unidade deve providenciar o reparo (causa da infiltração) e corrigir ou indenizar o vizinho pelos danos causados à unidade abaixo.

COMO É FEITA A IDENTIFICAÇÃO DO RESPONSÁVEL PELO PROBLEMA?

De acordo com o advogado Carlos Augusto da Motta Leal, especialista em Direito Imobiliário, sendo constatado que a origem é no vizinho e decorrente de instalações do próprio apartamento, a responsabilidade é do proprietário da unidade que apresenta o problema. Já quando a edificação está no prazo de garantia, a construtora verificará se decorreu de algum vício oculto ou de eventual mau uso, hipótese que exclui o dever de garantia e responsabiliza o proprietário.

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O morador deve analisar a origem da infiltração e acionar o responsável: seja o vizinho, seja a construtora. Crédito: Gabriela Molina

Nem sempre o laudo emitido pela construtora, que aponta o responsável pelo prejuízo, é aceito pelos envolvidos na situação. Nesse caso, havendo discordância, é recomendado contratar um engenheiro para analisar e apontar a divergência alegada.

Carlos Augusto da Motta Leal

Advogado especialista em Direito Imobiliário

"Caso se mantenha o impasse, pode haver um procedimento de mediação, com contratação de uma terceira análise, ou geração de um processo judicial para definição da responsabilidade. Nesta hipótese, no curso do processo, o juiz designará perícia e haverá engenheiro nomeado pelo magistrado para fazer o levantamento técnico"

O CONDOMÍNIO PODE SER RESPONSABILIZADO?

Se a pessoa prejudicada não tiver os danos reparados, seja pelo vizinho, seja pela construtora, por lei, ela não pode processar o condomínio por falta de solução. Segundo o advogado, o condomínio só tem responsabilidade se o problema for em áreas comuns. 

Ainda de acordo com Carlos Augusto da Motta Leal, se os responsáveis de causar danos aos vizinhos não quiserem se responsabilizar e o problema permanecer, o condomínio deve sempre mediar a solução dos conflitos, mas poderá intervir apenas na hipótese de as consequências estarem afetando áreas comuns ou o convívio condominial.

"A maioria das infiltrações originadas na unidade superior tem como causa obras realizadas e falta de manutenção, dentre outros atos, como por exemplo, deixar torneira aberta e transbordando, que vai alagar áreas comuns e privativas, abaixo da unidade causadora do problema", aponta o presidente do Sipces.

APARTAMENTO ALUGADO

Caso a infiltração tenha origem em razão de alguma perfuração que o inquilino fez, o dono do imóvel deve cobrar amigavelmente os danos causados, ou, se não tiver solução, recorrer a Justiça, entrando com um processo de indenização e até, se for o caso, rescindir o contrato de locação.

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O laudo e relatórios devem ser elaborados por profissionais habilitados com experiência em patologias de instalações hidráulicas ou em impermeabilização para o melhor reconhecimento nos processos judiciais. Crédito: Gabriela Molina

O engenheiro civil José Maria Cola dos Santos destaca as principais dicas para dar solução ao problema:

  • Cada tipo de infiltração existe um tipo de solução, podendo ser necessário um sistema ou projeto de impermeabilização.
  • Quando a infiltração tem origem na área de uso comum, o reparo é de responsabilidade do condomínio e se algum apartamento for afetado, o reparo do mesmo é de responsabilidade do condomínio também.
  • Quando a origem da infiltração é dos apartamentos superiores, o responsável pelos reparos será o proprietário do apartamento onde foi identificado o vazamento.
  • Quando o apartamento estiver na garantia, a construtora deve ser chamada para verificar o problema, sendo a mesma responsável pelos reparos quando se tratarem de vício de construção.
  • É importante procurar um profissional para identificar de onde vem o vazamento e apresentar um relatório formal ou laudo da situação. Comunique ao síndico ou à administradora do condomínio quando a infiltração no apartamento for identificada, informando o problema para solução/reparo.
  • O laudo e relatórios devem ser elaborados por profissionais habilitados com experiência em patologias de instalações hidráulicas ou em impermeabilização para o melhor reconhecimento nos processos judiciais.

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