Shoppings e galpões logísticos aquecem mercado de fundos imobiliários

A valorização de shoppings, galpões logísticos e escritórios tem impulsionado o mercado de fundos imobiliários, os FIIs, no Brasil. Fundos de papel, que aplicam o patrimônio dos cotistas em instrumentos financeiros do setor imobiliário, também têm apresentado bons resultados, afirmam analistas. Por outro lado, a perspectiva de cortes de juros pelo Federal Reserve (FED), banco central norte-americano, não serem acompanhados pelo Banco Central é vista com preocupação.

Recomendados por analistas para diversificar a carteira, os fundos são mais indicados para perfis arrojados, afirma Jayme Carvalho, economista-chefe da plataforma de planejamento financeiro SuperRico. Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, recomenda a aplicação de uma fatia nesse tipo de investimento, mas adverte que perfis mais cautelosos podem não se sentir confortáveis.

Dentre os principais riscos que podem afetar os resultados estão inadimplência de inquilinos, desocupação dos imóveis e possíveis custos para mantê-los. Os fundos imobiliários são compostos por investimentos no setor, sem a necessidade de comprar os imóveis fisicamente. As cotas são negociadas na Bolsa de Valores da mesma forma que ações—na B3, estão listados 476 FIIs.

O investidor se torna um dos "donos" de um conjunto de propriedades, administradas por um gestor. Os lucros gerados pela exploração desses imóveis são divididos entre os cotistas, de acordo com a participação de cada um. Os FIIs têm isenção do IR (Imposto de Renda), desde que o cotista tenha menos de 10% do fundo. É possível investir a partir de valores baixos, como R$ 10, mas grande parte das cotas são negociadas a partir de R$ 100.

Entre os "fundos de tijolo", voltados para empreendimentos físicos, têm apresentado bons resultados em 2024 os que investem em escritórios, galpões logísticos e shoppings centers, segundo Daniel Marinelli, especialista em fundos imobiliários do banco BTG Pactual.

Para Marinelli, devido ao retorno dos trabalhadores ao regime presencial, os escritórios têm tido maior nível de ocupação. Galpões logísticos também estão com bom desempenho, atingindo 9,3% de taxa de vacância, de acordo com dados do BTG.

Carolina Borges destaca o BTLG11, fundo gerido pelo BTG Pactual, que tem como inquilinos empresas como Assaí, Amazon e Ambev. "Recentemente, o fundo anunciou a aquisição de mais 11 imóveis logísticos, com remuneração superior à média do portfólio. O movimento foi bem recebido pelo mercado", diz.

Os investimentos em shoppings foram beneficiados pelo aumento de vendas no primeiro trimestre, diz Marinelli. Segundo o Índice de Performance do Varejo (IPV), em março de 2024 houve crescimento de 11% no faturamento do setor em comparação com o mesmo período no ano anterior.

Nos fundos de shopping do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), da B3, o FII XPML11, gerido pela XP Investimentos, teve rendimento de 2% entre janeiro e agosto deste ano, segundo dados da plataforma Economatica. Nos últimos 12 meses, o número sobe para 12,9%. O fundo tem participação em 24 empreendimentos distribuídos por nove estados do país, como Shopping Cidade São Paulo, Tietê Plaza Shopping, Plaza Sul Shopping, Shopping Metropolitano Barra.

Carolina, da EQI também destaca os fundos de galpões. Com o aquecimento desses setores, afirma, o investidor se beneficia. "Não se pode desvincular a receita da empresa que está pagando os aluguéis da receita do fundo imobiliário", diz.

Os fundos de papel atrelados ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário) ou à inflação também são indicados pelos analistas. "São os melhores posicionados hoje. Os fundos de papel estão rendendo uma média de 6% no acumulado do ano", diz Carolina. "O cenário dos fundos de papel pode ser visto com otimismo, principalmente aqueles de baixo a médio risco, que rendem boa remuneração", afirma.

Daniel Marinelli, do BTG Pactual, afirma que a atual taxa de juros dificulta a emissão de novas cotas e a chegada de investidores. "Quando analisamos os dados de julho, com a expectativa de juros elevados, notamos 13% a menos de ofertas."

Este cenário tem impacto sobre o investidor, afirma Carolina. "O investidor acaba olhando bastante para a taxa Selic, que é de curto prazo, e historicamente, o setor se torna mais competitivo com os juros caindo no Brasil."

• Focados em empreendimentos físicos como shoppings, escritórios e galpões.
• Investem na aquisição, construção ou nos aluguéis de imóveis comerciais.
  
• O rendimento vem dos aluguéis que cada imóvel gera.
  

Fundos de papel:

• São investimentos em títulos ligados ao mercado imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e LHs (Letras Hipotecárias), distribuindo ao menos 95% do resultado líquido semestralmente aos cotistas.
• Acompanham indexadores como a inflação ou a taxa de juros.
  

Fundos de fundos (FOFS)

• Investem em cotas de outros FIIs, sejam eles de papel, tijolo ou outros.
• É uma forma de diversificar a carteira, pois o investidor tem acesso a vários FIIs com um investimento.