Mercado imobiliário espera recuperar classe média em 2026 com queda nos juros e novas regras de crédito

Após 2025 de juros nas alturas, o mercado imobiliário brasileiro projeta para 2026 um cenário de recuperação, impulsionado por um pacote de medidas governamentais e uma expectativa de queda gradual da taxa dos financiamentos.

"A expectativa é crescer nas vendas de imóveis [no volume de unidades]. Temos capacidade de crescer 10% em 2026, apesar da taxa de juros alta, porque a demanda continua crescendo, e as pessoas, comprando imóveis", afirmou Renato Correia, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), à reportagem.

No acumulado de janeiro a novembro do ano passado, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), os financiamentos somaram R$ 140,1 bilhões, uma queda de 17,1% em relação ao mesmo período de 2024. A expectativa da CBIC é que, com as novas regras, R$ 37 bilhões sejam injetados no crédito habitacional em 2026.

O destravamento, porém, não deve se dar de forma uniforme. Enquanto o programa Minha Casa, Minha Vida segue batendo recordes, o crédito para a classe média ainda tenta encontrar fôlego diante de um custo de financiamento que excluiu milhares de famílias da casa própria.

O segmento de médio e alto padrão é o que mais sofre com a taxa de juros. Enquanto o Minha Casa, Minha Vida deve bater recorde de 600 mil unidades vendidas, os contratos fechados com recursos da poupança (SBPE, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) caíram mais de 20% em 2025.

De acordo com estudo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), a alta dos juros nos últimos cinco anos excluiu 800 mil famílias do acesso ao crédito para imóveis de R$ 500 mil.

O impulso pode vir do novo modelo de crédito imobiliário anunciado pelo governo federal, que foi desenhado para ampliar a oferta de financiamentos, especialmente para a classe média. Neste ano são liberados 5% do compulsório da poupança , o que, segundo a Abrainc, vai injetar no SBPE cerca de R$ 35 bilhões adicionais no crédito habitacional.

Além disso, a atualização do teto do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) - de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, após sete anos sem correção - vai se refletir tanto em compradores que querem usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) na entrada do imóvel.

Esse novo teto também pode impulsionar o crédito habitacional pelo lado do uso do FGTS. As regras recém-lançadas ampliaram os limites de uso para entrada, amortização ou quitação de financiamentos.

Para a Abrainc, essas iniciativas criam condições mais favoráveis para o segmento de médio e alto padrão, que é mais dependente do crédito imobiliário para a compra do imóvel. De acordo com pesquisa da Brain Inteligência Estratégica, a intenção de compra nesse público chega a 48%. Porém, a alta taxa para contratar financiamento tem sido grande entrave.

Segundo Luiz França, presidente da Abrainc, um estudo da entidade mostra que cada ponto percentual de queda na Selic tem o potencial de incluir 160 mil novas famílias no mercado de financiamento.

A expectativa de especialistas é que 2026 seja um ano de transição, com mais crédito disponível, mas sem o salto transformador que muitos no setor esperavam. Pelo menos, até que a Selic caia de fato.

O Copom (Comitê de Política Monetária) fechou 2025 com a taxa básica de juros em 15% ao ano - no nível mais alto em quase duas décadas. O mercado espera queda de juros ao longo de 2026.

"Quando os juros caem, o setor acelera; quando os juros permanecem elevados, o ritmo de crescimento diminui", afirmou Eduardo Zaidan, vice-presidente do SindusCon-SP, em evento do setor no início de dezembro.

Há ainda a faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida, criada para atender a parcela da população que ficou espremida entre os programas habitacionais e o crédito de mercado. A modalidade combina uso do FGTS, prazos mais longos e taxas inferiores às praticadas no crédito livre, além de permitir financiar imóveis de valor mais alto.

Entidades do setor, como a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) e a CBIC, avaliam que a faixa 4 tem potencial para destravar a demanda reprimida nas grandes cidades, mas dizem que seu alcance dependerá da adesão efetiva dos bancos e da capacidade de manter juros competitivos; sem isso, o risco é a nova faixa se transformar mais em sinalização política em ano eleitoral do que em uma solução para o déficit habitacional.

Correia, da CBIC, diz que o ano de 2025 foi "robusto" para o mercado imobiliário, mas há gargalos estruturais para 2026.

"Além da taxa de juros, a competição pela mão de obra continua bastante demandada e o grande problema que eu vejo é que vamos entrar numa industrialização, mas o processo de registro, a aprovação de prefeitura, essa dinâmica [burocracia] ainda não acompanha", disse Correia.