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O que os síndicos podem proibir nos condomínios durante a pandemia

Especialistas ouvidos pela reportagem explicaram o que pode ser feito ou não durante a pandemia do coronavírus

Publicado em 31/03/2020 às 08h00
Atualizado em 01/04/2020 às 10h33
Data: 22/03/2020 - ES - Vitória - Prédios na Praia do Canto e no Barro Vermelho durante a quarentena. A recomendação é manter isolamento pare evitar a transmissão do coronavírus - Editoria: Cidades - Foto: Vitor Jubini - GZ
A recomendação é manter isolamento pare evitar a transmissão do coronavírus . Crédito: Vitor Jubini

Desde a chegada da pandemia do coronavírus (Covid-19) ao Espírito Santo, uma série de medidas foram adotadas para evitar que a doença se alastre no Estado. Foram determinados o fechamento de estabelecimentos comerciais, a suspensão de aulas e a população foi orientada a ficar em casa por um período.

Especialistas ouvidos pela reportagem explicaram o que os síndicos podem proibir nos condomínios durante o enfrentamento à Covid-19. O levantamento foi compilado e organizado em uma série de perguntas e respostas. 

Para Luiz Gustavo Tardin, advogado especialista em Direito do Consumidor, as decisões condominiais não são tomadas sozinhas e que situações de epidemias e pandemias não são sempre previsíveis.

Luiz Gustavo Tardin

Advogado

"O síndico deve aplicar as regras que estão aprovadas na Convenção Condominial. Mas a Convenção não prevê como o condomínio deve se comportar diante de uma pandemia. A sugestão é que seja convocada uma assembleia-geral extraordinária"

Já para o especialista em Direito Imobiliário, o advogado Valdenir Rodrigues, destaca que “condutas baseadas no achismo podem gerar prejuízos diversos, passíveis de responsabilização, devendo o síndico imprudente arcar com todos os prejuízos derivados”.

Para evitar a reunião de muitas pessoas ao mesmo tempo, o especialista apresenta a possibilidade de convocação da assembleia pelo próprio Whatsapp.  

Valdenir Rodrigues

Advogado

"Quase todos os condomínios têm grupos no Whatsapp. Pode ficar estabelecido que a discussão seja feita no próprio grupo. Se os membros puderem ter acesso a um sistema de videoconferência, pode fazer também. Sempre bom avisar nas áreas comuns, para dar ciência a todos"

De acordo com Tardin, também existe a possibilidade da assembleia presencial. Neste caso, a sugestão é a de que os moradores elejam alguém como procurador. 

"Temos condomínios enormes na Serra, por exemplo, com muitos prédios. Então cada prédio poderia eleger um ou dois representantes, que sentem distantes um do outro, tomando os cuidados para evitar aglomerar. Mas não deve deixar de convocar assembleia, o condomínio precisa se organizar. Na reunião serão debatidas as regras de uso das áreas comuns e privativas."

CONFIRA AS DICAS DOS ESPECIALISTAS

O síndico pode determinar o cumprimento de orientações ou ele deve executar as regras que forem estabelecidas em assembleias ou na convenção?

O condomínio, residencial ou comercial, não é administrado pelo síndico de forma isolada. O síndico precisa cumprir as regras estabelecidas pela assembleia de moradores e pela convenção e regimento interno. Desta forma, para segurança da atuação do síndico, sugere-se a convocação de assembleia-geral extraordinária, em caráter de urgência, para que a própria assembleia delibere as medidas que deverão ser impostas como forma de prevenção e proteção da saúde dos moradores. Em casos urgentes, o síndico pode adotar as medidas necessárias.

O prazo mínimo para a convocação da assembleia pode ser dispensado em razão da urgência da convocação?

Sim. Normalmente, a convenção do condomínio exige a publicação de edital de convocação com o prazo de 08 a 10 dias de antecedência para assembleias, visando dar tempo suficiente para todos tomarem ciência do ato. Neste caso, o prazo pode ser dispensado desde que a assembleia referende a dispensa, devendo o síndico dar a mais ampla divulgação, via grupos de whatsapp, e-mails, cartazes afixados nas dependências do condomínio. A assembleia poderá ser feita por meio virtual, desde que seja comunicado o meio a ser utilizado no edital de convocação. Sendo presencial, recomenda-se que os moradores outorguem procuração para serem representados, visando diminuir a quantidade de presentes no ato.

O condomínio pode proibir que profissionais da saúde, como médicos, enfermeiros, dentistas, transitem por áreas comuns ou utilizem os elevadores para o acesso às suas unidades?

O condomínio não pode proibir a utilização de áreas comuns e elevadores por profissionais da saúde, que estão suscetíveis à contaminação do coronavírus, em decorrência da disposição prevista no art. 1.331 do Código Civil. O citado artigo estabelece que, além das unidades privativas, os condôminos também são proprietários das áreas comuns, que incluem o solo, a estrutura do prédio, os elevadores e o acesso ao logradouro público. Para evitar a aglomeração de pessoas e o risco de contágio, o condomínio pode instituir regras que limitem o número de pessoas no elevador e nas áreas comuns. Também é possível determinar que os profissionais de saúde e demais pessoas que foram expostas à doença utilizem os elevadores sozinhos.

O condomínio pode proibir o ingresso de prestadores de serviço, como entregadores, marceneiros, pedreiros, encanadores, nas dependências das áreas comuns e nas unidades privativas?

Em decorrência do risco de contágio e caso não previsto na Convenção Condominial, o condomínio pode proibir, durante a pandemia, o acesso de prestadores de serviço nas áreas comuns e também nas áreas privativas, salvo a necessidade de consertos extremamente necessários, como vazamentos, queda de energia e conserto de equipamentos essenciais.

Quais os deveres dos condôminos diante da pandemia do coronavírus?

Assim como o condomínio, os condôminos também devem obedecer às normas para evitar a propagação da doença, instituídas pelos municípios e estados. Deste modo, devem cumprir a determinação de isolamento social, evitar aglomerações nas áreas comuns, dentre outras medidas previstas em decretos. Algumas convenções e regimentos internos estabelecem, ainda, que o condômino deve notificar o corpo diretivo sobre a contaminação por moléstias epidêmicas e pandêmicas, para a adoção de providências junto à saúde pública

O condomínio pode proibir o acesso de visitantes às unidades privativas dos condôminos?

Em princípio, não é possível proibir o acesso de visitantes às unidades privativas, pois é um direito do condômino usar, fruir e dispor de sua unidade, na forma do art. 1.335, inc. I, do Código Civil. Todavia, as visitas são desaconselhadas, eis que violam a determinação de isolamento social. Eventuais visitas devem ser realizadas apenas em situações extremamente necessárias, devendo o visitante se dirigir diretamente à unidade privativa. Caso o síndico ou administrador perceba a ocorrência de aglomeração, o condomínio pode impor a limitação de visitas às unidades residenciais, haja vista o dever de proteção à saúde e à integridade física, garantido pelo direito de vizinhança.

O condomínio pode proibir a execução de obras durante o período da pandemia do coronavírus – Covid-19, inclusive nas áreas privativas?

Sim, justamente com o objetivo de evitar a aglomeração e o trânsito de pessoas e de materiais durante a pandemia. Em relação às obras não iniciadas e que não haja mais interesse em sua execução, é possível a resolução do contrato (encerramento). Trata-se de quebra antecipada não culposa do contrato, ou seja, sem a culpa da contratante, em razão da epidemia do coronavírus, fato superveniente e não previsto pelas partes (Código Civil, artigos, 317, 478 e 481 do Código Civil). As obras classificadas como emergenciais, vazamentos, entupimentos e reparos em bombas, não podem ser proibidas, justamente em razão da urgência desses tipos de reparos.

É possível proibir realização de festas e reuniões nos condomínios, incluindo nas próprias unidades autônomas, durante a pandemia?

Apesar dos condôminos também serem proprietários das áreas comuns, conforme já explanado, o condomínio pode proibir as reuniões e as festas nos salões de festa e nas áreas comuns, bem como nas próprias unidades privativas. Nesse sentido, o art. 1.277 do Código Civil estabelece que o uso da propriedade não pode prejudicar a saúde dos vizinhos. O interesse particular e o direito de propriedade devem ser relativizados em face da saúde da coletividade. Portanto, a proibição de festas é uma medida lícita, instituída em favor da saúde de todos os moradores e funcionários. Ademais, churrasqueiras, salão de festas e parquinhos são áreas comuns não essenciais, cuja proibição de utilização não causa danos aos condôminos, principalmente, em face da possibilidade de aglomeração e de proliferação do vírus. A medida também evita o aumento do fluxo de pessoas no condomínio.

O condomínio pode estabelecer restrições para o uso da área de lazer, evitando a aglomeração entre os condôminos?

Sim. Frequentar a área de lazer pode ser uma forma de aliviar o stress do isolamento social. Contudo, a aglomeração de pessoas e contato podem ser prejudiciais. Sendo assim, o condomínio pode instituir regras com limitação da quantidade de unidades que poderão ter acesso à área de lazer. Também pode haver a suspensão de uso das churrasqueiras da área comum e a limitação do uso da piscina. Recomenda-se o cadastramento prévio das unidades e a definição de tempo para a utilização.

O elevador pode ser paralisado?

Não! O elevador é um meio de locomoção, meio de acessibilidade. Limitar o acesso pode causar outros problemas. O melhor a se fazer é criar regras de uso desse equipamento. A limitação de pessoas, a higienização constante, disponibilização de álcool em gel, são algumas recomendações e regras básicas que podem ser adotadas para o uso adequado do elevador. 

Quais são as penalidades aos condôminos que desrespeitarem as regras impostas durante a pandemia?

As penalidades devem seguir aquelas estabelecidas na Convenção Coletiva de instituição do condomínio e no regimento interno. Recomenda-se que os condôminos denunciem os infratores para o síndico ou administrador, que, por sua vez, irá notificar o infrator com advertência, seguida de aplicação de multa e suspensão do direito de uso das dependências comuns.

A pandemia do coronavírus  afasta o dever do condômino do pagamento de taxas condominiais (ordinárias e extraordinárias)?

Não. A obrigação do condômino de contribuir para as despesas do condomínio está prevista no art. 1.336, inc. I, do Código Civil. Diante desta regra, a pandemia não afasta o dever do condômino de pagar as taxas condominiais na data do vencimento. Assim como os condôminos, o condomínio também possui compromissos financeiros, como o pagamento de salários dos funcionários, de impostos, de prestadores de serviço, de contas de água e de energia elétrica e de manutenção de áreas comuns. Na eventual impossibilidade de efetuar o pagamento da taxa condominial, o fato deve ser levado ao síndico e à administradora para que seja negociado, caso a caso, dilação de prazo, suspensão de multas e de juros ou outras medidas que sirvam para reduzir os impactos.

E se num apartamento do seu condomínio surgir algum portador do Covid-19?  E se vier a ordem para que todos os moradores entrem em quarentena? Quem deverá fazer cumprir?

Do ponto de vista do morador portador do vírus, cabe a ele tomar todas as providências para não contaminar os demais. Além disso, no nosso entender, esse morador tem a obrigação de avisar o síndico. O síndico, no exercício de sua função, tem a obrigação de comunicar aos demais condôminos para que estes adotem os cuidados preventivos. Aqui, registramos um ponto de atenção: a exposição do morador infectado. Alguns entendem que a exposição desse morador é demasiada, colocando-a posição delicada e constrangedora, não recomendando tal exposição. Se optar por divulgar a informação aos demais condôminos, recomendamos que explique de maneira civilizada, cautelosa e materialmente, ao condômino infectado que o condomínio estará informando o fato aos demais. Se possível, solicite que o condômino infectado assine um termo de ciência e concordância, esse documento evitará futuros problemas jurídicos ao condomínio. 

Diante do não pagamento da taxa condominial é lícito ao condomínio iniciar os procedimentos de cobrança?

Sim. Nesse momento, recomenda-se prudência por parte dos administradores e síndicos em relação aos inadimplentes, podendo, quando possível, negociar condições. Contudo, como a obrigação perante o condomínio é de trato sucessivo, permanente, o fato da pandemia não afasta o dever de pagar e com base nisso é lícito ao condomínio adotar as medidas de cobrança.

Quais outras medidas o Condomínio pode adotar para evitar a proliferação da doença?

O condomínio deve estabelecer um protocolo de limpeza de botões de elevadores, maçanetas, catracas, leitores de impressão digital, corrimãos, bem como demais itens de uso compartilhado. Portas das áreas comuns podem ser mantidas abertas para viabilizar a circulação de ar e impedir a proliferação do vírus. Além disso, os funcionários constantemente devem lavar as mãos e utilizar corretamente os equipamentos de proteção individual, nos casos em que a lei determina o uso. Qualquer colaborador que apresente algum dos sintomas deve ser afastado de suas funções.

O condomínio pode ser responsabilizado por não ter adotado as medidas necessárias ou não tenho adotado medidas para impedir a prática de condutas inadequadas por parte dos moradores?

Sim. O condomínio é uma pessoa jurídica de direito privado, representado pelo síndico ou administrador contratado. Logo, se ficar demonstrado que o condomínio não adotou as cautelas necessárias, gerando danos aos moradores e aos funcionários, o condomínio pode ser demandado em juízo por meio de uma ação de reparação de danos. Logo, é necessário que condomínio cumpra as regras de segurança e faça a comprovação.

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