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A empresa que vencer o leilão de concessão dos portos hoje operados pela Companhia de Docas do Espírito Santo (Codesa) será obrigada a realizar diversas intervenções para melhorar a infraestrutura de ativos que estavam parados há anos. O projeto contempla, por exemplo, a reforma dos armazéns do Porto de Vitória, que poderão ser alugados, e a implantação de uma calçada cidadã na região do Centro da Capital.
A consulta pública sobre a concessão dos portos de Vitória e Barra do Riacho (Aracruz) foi aberta pelo Governo Federal nesta segunda-feira (28). A ação faz parte do processo de desestatização da Codesa, que, além de ser vendida pela União, terá as operações dos portos sob a sua gestão concedidas. O leilão está previsto para o quarto trimestre de 2021.
O modelo de concessão, desenvolvido pelo Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), prevê investimentos obrigatórios superiores a R$ 1,6 bilhão ao longo dos 35 anos de vigência. Apenas em melhorias de ativos já existentes, por parte da empresa vencedora, estão programados R$ 699,7 milhões em obras.
A Codesa possui cinco armazéns e dois anexos, localizados na Avenida Getúlio Vargas, no Centro de Vitória. Ao todo, eles ocupam uma área de 8,8 mil metros quadrados.
Nos documentos que embasam a proposta de concessão elaborada pela Agência Nacional de Transportes Aquaviários (Antaq), é previsto um investimento de R$ 3,34 milhões na reforma dos galpões e implantação da calçada cidadã. As obras seriam entregues já no primeiro ano de concessão, ou seja, em 2022.
De acordo com o estudo, serão necessários investimentos obrigatórios na manutenção e reparo estrutural dos armazéns. Entre as melhorias estão a manutenção das calhas, instalações hidráulicas, recomposição da estrutura de concreto, recuperação do reboco e pintura. O projeto ressalta ainda a urgência de intervenções nos locais onde é possível observar a queda de placas de concreto, o que pode colocar em risco os pedestres.
O relatório destaca que os armazéns já possuem uma vida longa, mas não se encontram no fim de sua vida útil, sendo necessária uma reforma geral. Os galpões da Codesa foram construídos na época do boom do café no Espírito Santo. Atualmente eles estão inutilizados porque os grãos de café são exportados em sacas dentro de contêineres.
O projeto prevê que a nova operadora do porto terá ampla liberdade para destinar as áreas dos armazéns da forma que preferir, podendo sugerir alterações no Plano de Desenvolvimento e Zoneamento (PDZ) do Porto de Vitória que permitam o desenvolvimento de projetos que gerem receitas alternativas.
São citados exemplos como o polo turístico Estações Docas, no Porto de Belém do Pará, que é arrendado. O estudo mostra ainda que esse tipo de área tem permissão para uso em diversas atividades, como de caráter cultural, social, recreativo, comercial e até industrial, e que elas podem ser exploradas por autorização e cessão de uso onerosa (aluguel ou arrendamento).
Segundo estudo de mercado realizado da Antaq, o preço médio do aluguel, após pesquisas com imobiliárias locais, ficaria na faixa de R$ 25 por m². O edital prevê ainda uma receita de R$ 582 mil em aluguéis, em 2022.
O consultor imobiliário José Luiz Kfuri, diretor da Kfuri Consultoria&Negócios, avalia que a vocação dos armazéns é para restaurantes, cafés e ateliês. Essa, segundo ele, seria uma forma de revitalizar o Centro histórico da Capital.
"A melhor utilização é a integração deles [os armazéns] com a cidade, criando assim um macroprojeto ligando comércio, serviço e lazer em um mesmo espaço. Além disso, seria interessante demolir um dos galpões para ampliar a visão da Baía de Vitória", aponta.
Também está previsto para o primeiro ano de concessão dos portos a reforma dos dois armazéns graneleiros do Terminal de Cereais de Capuaba (TCC), construídos em 1984 e em 1994. Deverão ser investidos R$ 6,53 milhões nas melhorias.
Outra obra prevista é a manutenção da dragagem do Porto de Vitória, de forma a manter as condições necessárias para atendimento da frota de navios que frequenta o porto. O processo deve ser realizado com periodicidade mínima bianual. Até o fim do contrato de concessão, deverão ser aplicados R$ 284,9 milhões em dragagens.
Há ainda a previsão de ampliação de berços de atração de navios, investimentos em sinalização náutica e no acesso de trens ao complexo portuário.
O modelo de desestatização escolhido pelo Governo Federal foi o de venda do controle da Codesa e concessão das operações dos portos. Os documentos apontam que esse formato traz como vantagens a desnecessidade de autorização do Congresso e maior celeridade do processo, além de ser espelhado em outros casos exitosos recentes.
O ex-presidente da Codesa e Diretor de Defesa de Interesses da Federação das Indústrias do Espírito Santo, Luis Claudio Montenegro, explica que é função da autoridade portuária fornecer infraestrutura para as operações (acessos rodoviários e ferroviários, por exemplo) e prover serviços, como segurança, controle alfandegário, apoio a entrada de navios, etc.
A intenção do governo é conceder essas funções e, por consequência, privatizar a empresa que hoje é responsável por elas. Ou seja, a empresa vai comprar a Codesa e seus bens e terá o direito de operar e prover os serviços dos portos por 35 anos. Após isso, poderá pedir a renovação da concessão.
A Codesa está situada no Complexo Portuário de Vitória e Barra do Riacho, o qual é composto pelos portos de Vitória e de Barra do Riacho e por onze Terminais de Uso Privado (TUP) em operação e outros três em fase de projeto.
O objetivo da desestatização é modernizar e melhorar a operação do setor por meio de uma gestão efetiva e investimentos que resultem em eficiência e competitividade do ativo portuário. Além disso, está prevista a ampliação da capacidade de movimentação de cargas nos terminais.
Com relação ao leilão, o vencedor será aquele que apresentar o maior valor da outorga fixa. Além disso, foi estabelecido ainda o pagamento de uma outorga variável que será anual, sendo equivalente a 7,5% da receita bruta anual, desconsiderando-se efeitos decorrentes de receita de construção. O leilão, quando marcado, ocorrerá na B3.
Segundo Luis Claudio Montenegro, a desestatização vai reduzir a burocracia para execução de projetos portuários. Ele afirma que a expectativa é de que a entrada de um ente privado acelere os investimentos necessários e amplie o potencial de ambas áreas.
No Brasil, nossa burocracia é muito grande, nossa legislação é muito complexa para atuação de uma autoridade pública nessa função. A licitação de arrendamento de uma área demora dois a três anos pra acontecer e seria preciso fazer isso quase de imediato. Falta recurso para investir, e há dificuldade de contratar, diz.
Em Barra do Riacho, a liberdade do investidor vai ser maior porque tem mais de 500 mil m² desocupados. Tem potencial de ser um dos maiores complexos portuários do Brasil. Vitória tem um potencial inexplorado. Tem que fazer melhorias, mas vai garantir um potencial ainda muito grande por muito tempo, avalia.
Com colaboração de Natalia Bourguignon
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