Condomínios podem proibir moradores de locar imóveis via aplicativo?

Os aplicativos de locação temporária de casas e apartamentos têm gerado polêmica entre síndicos e condôminos. De um lado, os locadores afirmam estar no direito enquanto donos dos empreendimentos. Do outro, síndicos e vizinhos alegam que os locatários também fazem uso dos outros serviços disponibilizados. Mas eles podem realmente impedir esse tipo de aluguel?

No final de abril um caso chamou atenção. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que um condomínio em Porto Alegre (RS) poderia proibir uma moradora de locar o apartamento via aplicativo. De acordo com a maioria dos ministros, o caráter da locação não era residencial, mas sim comercial.

Entretanto, o advogado e especialista em direito imobiliário Alencar Ferrugini pontua que esse foi um caso específico, sem qualquer previsão na convenção do condomínio. Por isso, ele ressalta que independente da finalidade, é preciso verificar o convívio entre os moradores e se a locação fere o direito à vizinhança.

“Lutar contra a utilização desses serviços é ir na contramão da evolução do sistema mercadológico. Não acredito que a saída seja proibir, mas modular e limitar o uso com número de pessoas, utilização das áreas de lazer e etc.”, afirma Alencar Ferrugini.

Ainda em relação ao caso de Porto Alegre, a também advogada e especialista em direito imobiliário Luara Martins Arpini destaca que ainda não foi divulgado o voto completo dos ministros. Mas, segundo ela, nessa situação, o ponto crítico não foi apenas a locação do empreendimento, e sim a utilização dos serviços do condomínio como lavanderias, áreas de lazer e outros espaços.

“Existe uma questão de liberalidade entre os condomínios para se fazer isso. Ele pode de fato proibir esse tipo de locação via plataformas de aluguel por temporada. Mas é preciso que seja previamente estabelecido na convenção dos moradores”, afirma Luara Martins.

O presidente do Sindicato Patronal de Condomínios e Empresas Administradoras de Condomínios do Espírito Santo (SIPCES), Gedaias Freire da Costa, explica que o problema são as locações diárias e em curto espaço de tempo.

Nos casos em que isso já é proibido pela assembleia dos condôminos, o morador pode ser notificado e caso persista, a penalidade será aplicada conforme o regulamento interno. Em situações mais graves, ele poderá responder por uma ação judicial.

“O que se discute é o direito de propriedade. Para os donos dos imóveis, eles têm o direito de fazer a locação porque são proprietários, mas os condomínios são residenciais. Não são permitidas as locações diárias porque isso causa insegurança aos condôminos”, frisa Gedaias Freire da Costa.

No início de abril, outro caso curioso viralizou nas redes sociais. Isso porque a locadora descobriu que o imóvel tinha sido alugado para uma festa de aniversário privada, em meio à pandemia. Os registros de filmagem da casa revelaram que além da lotação, o evento saiu do controle, o que deixou a dona indignada.

Por isso, a advogada e especialista em Direito Imobiliário Luara Martins Arpini indica que o proprietário também precisa se resguardar. “A dica é realizar um contrato de locação, assim o locador do imóvel pode acionar o locatário em caso de qualquer prejuízo”, destaca.

O caso que começou a ser julgado em 2019 aconteceu em Porto Alegre (RS). A dona do apartamento foi proibida de locar o empreendimento temporariamente. De acordo com ela, mesmo que a ocupação seja feita em curtos espaços de tempo, isso não retira o caráter residencial.

No início do julgamento, o ministro relator chegou a considerar a proibição uma afronta ao direito de propriedade. Com a retomada dos votos, os outros ministros divergiram e defenderam a liberalidade do condomínio para estabelecimento de regras internas.