ES ganha bairros inteiros só para galpões e indústrias

O atual boom de investimentos em polos industriais, centros de distribuição e condomínios logísticos está multiplicando a criação de verdadeiros bairros empresariais nas cidades capixabas.

Para se ter uma ideia, o Espírito Santo tem mais de 3,6 milhões de metros quadrados em galpões e estão em construção mais mais 750 mil m², segundo o Sindicato do Comércio Atacadista e Distribuidor do Estado (Sincades).

Um dos principais investimentos é a construção do maior galpão logístico sustentável do Brasil: o Private Log. O projeto está sendo erguido no Contorno do Mestre Álvaro, na Serra, e terá mais de 620 mil m² de Área Bruta Locável (ABL), conceito imobiliário que define a área total de um imóvel comercial disponível para aluguel. O empreendimento supera em dimensões outros gigantes, como os Centros Logísticos de Cajamar e de Guarulhos II, em São Paulo.

Essa expansão tem como objetivo atender à demanda crescente de indústrias e atividades comerciais que se desenvolvem no Estado. A previsão é que sejam realizados, até 2029, projetos num total de R$ 137,6 bilhões, segundo projeção do Instituto Jones dos Santos Neves (IJSN). Isso inclui R$ 3,5 bilhões de investimentos voltados para transporte, armazenagem e correio.

Na avaliação do presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-ES), Alexandre Schubert, um dos impactos da expansão desse setor é a redução de custos. Ele explica que os bairros voltados a indústrias e galpões logísticos tendem a ser construídos nos arredores das cidades, em áreas com menor preço e que permitam edificações de grande porte.

Ele acrescenta que empreendimentos com essa vocação também oferecem vantagens por facilitarem o transporte de cargas. A demanda tem se tornado ainda mais evidente a partir dos investimentos nas Zonas de Processamento de Exportações (ZPEs) e em portos, como os terminais da Imetame e Portocel, em Aracruz, e o Porto Central em Presidente Kennedy.

Schubert ressalta que esses empreendimentos trazem oportunidades para o setor imobiliário que vão além da locação, propriamente dita. Ainda que não tenham vocação para moradia, esses projetos podem impactar a urbanização das cidades capixabas, ao gerarem postos de trabalho e atraírem novos moradores para regiões próximas.

Os investimentos criam oportunidades para a atividade da construção civil, devido ao aumento da demanda por um sistema de serviços e de comércio, promovendo o desenvolvimento dos municípios ao redor.

“O setor de logística, quando bem planejado e bem implementado, traz um impacto positivo muito grande para o desenvolvimento das regiões e, também, para o setor da construção civil. Porque esse tipo de empreendimento, diferentemente de um projeto residencial ou comercial, traz consigo outros investimentos, como galpões, indústrias, rodovias bem estruturadas, além de uma boa infraestrutura da região ao redor”, afirma o diretor do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Espírito Santo (Sinduscon-ES), Sergio Augusto de Magalhães e Souza.

Um dos fatores que torna esses empreendimentos atrativos para investidores e empresas, inclusive, é a infraestrutura ao redor. Alexandre Schubert ressalta que os bairros para indústrias e galpões logísticos têm de oferecer sistemas viários com pistas duplas, avenidas de largura maior e áreas de estacionamentos para veículos pesados, por exemplo.

Quatro cidades capixabas se destacam no setor de galpões logísticos: Serra, Viana, Cariacica e Vila Velha. Todas fazem parte da Grande Vitória, tendo posição estratégica, próxima a portos e ao Aeroporto de Vitória, já que a Capital não tem espaço suficiente para acomodar grandes empreendimentos com foco em logística.

Para atrair novos investidores para essas atividades, esses municípios estão adaptando seus Planos Diretores Municipais (PDMs).

Na Serra, por exemplo, que receberá o Private Log, o PDM foi atualizado em 2023, com normas mais modernas em relação à ocupação do solo e à distribuição de atividades nas áreas da cidade.

Uma das principais mudanças contempladas no novo plano retira a obrigatoriedade da realização de Estudos de Impacto de Vizinhança para loteamentos voltados para empreendimentos industriais e logísticos.

“Ao priorizar o adensamento urbano, a sustentabilidade ambiental e a mobilidade urbana, integrando os mais diversos pontos da cidade, o PDM traz em seu texto regras favoráveis para a instalação de áreas exclusivas para empresas de grande porte, bem como para implantação de atividades de uso misto, que compreendem a união de residenciais com atividades de prestação de serviço, comércio e indústrias de baixo impacto urbano e ambiental”, afirma o secretário de Meio Ambiente e de Desenvolvimento Urbano da Serra, Cláudio Denícoli.

Outra adaptação que está sendo feita nos planos diretores dessas cidades é a criação e o fortalecimento – por meio de investimentos em infraestrutura – de zonas específicas voltadas para as atividades industriais e logísticas. Um exemplo disso é Viana, que tem localização estratégica, próxima ao Porto de Vitória, ao aeroporto e às principais rodovias do Estado.

“Entre as principais diretrizes (da revisão do Plano Diretor Municipal), estão o fortalecimento de zonas específicas voltadas à atividade industrial e à logística, a melhoria da infraestrutura urbana e viária para garantir a mobilidade e o escoamento de produção, além da integração entre desenvolvimento econômico e sustentabilidade ambiental. O objetivo é atrair novos investimentos de forma planejada, garantindo a compatibilidade entre o crescimento econômico e a qualidade de vida da população”, pontua a secretária de Desenvolvimento Urbano e Habitação de Viana, Gabriela Siqueira.

A cidade, inclusive, conta com um complexo logístico de 74 mil m², inaugurado em 2024 após receber um aporte de R$ 170 milhões: o Raizz Viana. A expectativa é que, em dezembro de 2025, o empreendimento tenha sua segunda fase inaugurada, com uma nova área de 33 mil m² e um investimento de R$ 70 milhões.

Vila Velha também tem definido zonas de interesse empresarial ao longo de eixos viários estratégicos, como a BR 388 e a Avenida Leste-Oeste. Segundo a prefeitura, essa medida permite direcionar e organizar o crescimento logístico, estimulando a instalação de novos empreendimentos em áreas adequadas e compatíveis com a infraestrutura existente.

Além disso, a cidade já conta com empreendimentos logísticos de grande porte, instalados principalmente no Polo Empresarial de Novo México e em áreas estratégicas próximas à Rodovia Darly Santos e ao eixo da BR 101.