"CPF dos Imóveis": entenda o Cadastro Imobiliário Brasileiro que  pode impactar os impostos

A entrada em vigor da reforma tributária a partir deste ano marca o início de uma reorganização no sistema imobiliário brasileiro. Isso porque a legislação cria o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um número único nacional que identifica todos os imóveis do país, urbanos e rurais, reunindo informações antes divididas entre prefeituras, cartórios, Receita Federal e outros órgãos públicos.

Previsto na Lei Complementar nº 214/2025, o CIB funcionará como uma espécie de “CPF do imóvel”, permitindo o cruzamento automático de dados cadastrais, registrais e fiscais. Com a implementação, a expectativa do governo federal é reduzir inconsistências históricas e tornar mais eficiente a arrecadação de tributos ligados ao patrimônio imobiliário.

Segundo o advogado tributarista Thiago Santana Lira, do escritório Barroso Advogados Associados, o novo cadastro está diretamente ligado à lógica da reforma tributária.

“O CIB é um instrumento de organização da base de dados necessária para o funcionamento do novo sistema, especialmente na arrecadação e na repartição da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). A proposta é dar mais transparência e eficiência, sem criar novas obrigações acessórias ao contribuinte”, explica.

O advogado destaca que o número único não substitui a matrícula do imóvel em cartório nem o cadastro municipal utilizado para o cálculo de tributos locais. “Trata-se de um identificador nacional, alimentado automaticamente por cartórios e prefeituras, que permitirá à União ter uma visão integrada do patrimônio imobiliário”, afirma.

Na prática, essa integração tende a aproximar os valores cadastrais da realidade de mercado, com impacto direto no bolso dos proprietários. Com o cruzamento automático de informações, imóveis com áreas não averbadas, dados desatualizados ou valores artificialmente reduzidos passam a ser facilmente identificados pelos fiscos municipal, estadual e federal.

Para o diretor da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES) e diretor da Gava Crédito Imobiliário, Ricardo Gava, o principal efeito do CIB será a previsibilidade e a padronização das informações. “Hoje, um mesmo imóvel pode ter versões diferentes em cadastros distintos. A centralização tende a reduzir essas discrepâncias e trazer mais clareza para o funcionamento do mercado, inclusive na base de cálculo dos tributos”, avalia.

Com o CIB, uma das cobranças que pode ser afetada é o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), que pode passar por revisões em municípios onde os valores estão defasados.

Já o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado nas transmissões imobiliárias, tende a refletir com mais fidelidade o valor real das operações, reduzindo práticas de subavaliação. No meio rural, inconsistências de metragem ou uso do solo que impactam o Imposto Territorial Rural (ITR) também devem ser identificadas com maior facilidade.

“O imposto passa a refletir melhor a realidade da propriedade. Para quem sempre manteve o imóvel regularizado, isso traz segurança jurídica. Para quem convivia com distorções cadastrais, o ajuste pode representar aumento de carga tributária”, explica a advogada Siglia Azevedo, que também é especialista em Direito Imobiliário.

O novo sistema também deve reduzir a informalidade no mercado de locações. Com a integração entre registros, contratos e declarações fiscais, a tendência é que informações sobre destinação do imóvel e rendimentos com aluguel sejam automaticamente cruzadas, tornando mais difícil a omissão de receitas.

No mercado, a previsão é de que a centralização das informações gere ganhos operacionais. Para Gava, a unificação cadastral pode facilitar diligências, conferência de dados e análises jurídicas em operações como compra e venda, financiamentos e incorporações imobiliárias. “Uma busca mais organizada reduz pontas soltas, aumenta a segurança das operações e tende a trazer mais fluidez ao mercado”, avalia.

Outro ponto destacado pelos especialistas é o impacto positivo no planejamento de negócios. Com dados mais consistentes e acessíveis, incorporadoras, construtoras e investidores passam a ter maior previsibilidade para avaliar riscos e estruturar projetos.

“A organização das informações contribui para reduzir incertezas e melhorar o ambiente de negócios. Uma base integrada tende a diminuir divergências cadastrais que frequentemente geram questionamentos, atrasos ou litígios nas operações imobiliárias”, observa Ricardo Gava, ao ressaltar que cadastros confiáveis são fundamentais também para operações de locação e crédito imobiliário.

Apesar dos benefícios esperados, os especialistas ponderam que a adaptação será gradual, visto que a reforma tributária é ampla e exigirá ajustes operacionais e jurídicos por parte das empresas do setor. “Acompanhar a implementação e buscar orientação qualificada será essencial para compreender as mudanças e tomar decisões mais seguras”, conclui Ricardo Gava.

Thiago Lira também reforça que a simplificação proposta pela reforma exige análise técnica e planejamento. “A organização trazida pelo novo sistema pode favorecer a dinâmica do mercado imobiliário, desde que as empresas se preparem e antecipem cenários para atuar de forma estratégica”, comenta.

Segundo os especialistas, vale destacar que, embora não haja previsão de cobrança para a emissão do número do CIB, proprietários com pendências documentais podem ter custos indiretos para regularizar matrículas, averbar construções ou corrigir divergências de área e uso do imóvel.

“A recomendação é adotar uma postura preventiva. Revisar documentos, atualizar registros e alinhar informações agora tende a ser menos oneroso do que corrigir inconsistências após o sistema estar plenamente integrado”, orienta Siglia Azevedo.