Empresários e especialistas apontam caminhos para a reabilitação do Centro de Vitória

A reabilitação do Centro de Vitória é um tema que tem ganhado força e interesse tanto junto à sociedade civil – principalmente moradores da região – quanto junto às iniciativas públicas e privadas. O mercado imobiliário capixaba, inclusive, é um setor que está atento às oportunidades que podem ser criadas neste processo.

No entanto, para que esse futuro promissor possa se concretizar, é necessário devolver a tração econômica e social ao Centro, como destaca o presidente da Associação Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Alexandre Schubert.

“Os patrimônios cultural e natural do Centro precisam ser protegidos, mas isso só vai acontecer se a gente revitalizar a região. E o mercado imobiliário está pronto para esse diálogo e pode oferecer alternativas técnicas e um plano tecnológico para o Centro, o que não significa construir loucuras, mas sim propor um plano de ocupação que seja feito de uma maneira racional e técnica”, ressalta.

O assunto foi abordado durante o seminário Real Estate do grupo de líderes empresariais Lide ES, que aconteceu nesta quarta-feira, 24. O tema abordado foi "Requalificação do Centro de Vitória - Caminhos e Oportunidades". Durante o evento, Alexandre pontuou que o plano de revitalização do Centro deve ser tecnológico e imediato, além de garantir proteção aos patrimônios históricos, sem perder o foco na viabilidade econômica e proteger contra a especulação.

O head da Lide ES Real Estate, Juarez Gustavo Soares, explicou que o esvaziamento da área central de Vitória nas últimas décadas acompanhou um processo que ocorreu em diversas cidades históricas no Brasil e no mundo. No entanto, segundo Juarez, hoje a tendência é que aconteça o inverso, com cada vez mais cidades ao redor do mundo olhando para os centros como alternativas de solução urbana. "Por isso, Vitória deve seguir esse processo de retomada, tendo em vista que já conta com atributos promissores", comenta.

“Paradoxalmente, o Centro de Vitória é um bairro dotado de uma infraestrutura completa e de acessos super facilitados. Nós temos prédios históricos que são referência para o município e para o Estado, temos uma vida cultural super movimentada e, principalmente, as pessoas que moram e frequentam o Centro de Vitória amam a região. E nós, do mercado imobiliário, sabemos muito bem que este é o principal ativo de uma cidade, de um bairro e do nosso mercado”, pontua.

Os painelistas também destacaram que as empresas do setor imobiliário no Estado devem trabalhar em conjunto com o poder público e a sociedade civil para traçar um plano para a região.

“A sociedade, os empresários e os investidores precisam provocar o Estado para que possamos, juntos, desenvolver o projeto de resgate do Centro. Para fortalecer aquela região, é preciso entender que este é um projeto de médio a longo prazo”, afirma o secretário de Desenvolvimento do Estado, Rogério Salume.

Ele acrescentou, ainda, que os projetos com foco na revitalização do Centro têm que ser apresentados com dados, referências e tecnologia. O objetivo, segundo o secretário, é que o Estado e o município, de forma conjunta, possam dar apoio, preparo e suporte para que empresários e empreendedores realizem essa mudança. 

Entre os motivos que dificultam a realização de intervenções imobiliárias no Centro de Vitória, o arquiteto e CEO da Calmon Arquitetura, Carlos Eduardo Calmon Nogueira da Gama, destaca que o coeficiente de aproveitamento (CA) para a região é muito baixo.

O índice, que determina a quantidade máxima de área que pode ser construída, somando todos os pavimentos, em um determinado terreno, está previsto no Plano Diretor Urbano (PDU).

O arquiteto, que também fez os projeto do novo Canal de Camburi e do novo Pavilhão de Carapina, acrescenta ainda que outros fatores da legislação atual inviabilizam a construção de empreendimentos grandes e de impacto na região. Ele deu como exemplo as alturas permitidas para os gabaritos, que são pequenas.

“Então, da forma que está descrita atualmente no PDU, não existe a mínima possibilidade de você fazer um estudo de viabilidade ou um projeto que se encaixe no Centro. Por mais barato que seja o terreno, você não consegue explorar ele ao máximo e esse máximo já é pouco", pontua.

Para solucionar esses problemas, Carlos Eduardo apresentou uma proposta de decreto para a criação de um empreendimento especial no Centro de Vitória. O projeto teria medidas que superam as permitidas pelo PDU atual e seria construído em um terreno de cerca de 1.500 metros quadrados no Centro de Vitória.

Além da verticalização, o empreendimento contaria ainda com outros conceitos arquitetônicos, como fachada ativa e favoreceria a realização de projetos de retrofit.

“Um empreendimento como este pode gerar um valor arrecadado bem mais alto para o município, que pode ser transformado em melhorias para o entorno do Centro e para o restauro do patrimônio histórico. Além disso, esses imóveis teriam um valor bem abaixo da média de Vitória, trazendo mais pessoas para morar no Centro. Então, todo mundo tem a ganhar”, acrescenta.

Para o co-fundador da Somauma – empresa de arquitetura de São Paulo focada em retrofit –, Marcelo Falcão, o processo de revitalização das áreas centrais passa por entender a fundo as regiões onde elas estão situadas.

Segundo ele, a atenção às particularidades de cada lugar é essencial para compreender o potencial que ele oferece. Isso inclui a compreensão acerca do uso das propriedades, que deve permitir uma ampla diversidade de atividades comerciais e de moradias.

“A grande riqueza de uma cidade, quando a gente estuda a requalificação urbana mundo afora, é justamente essa diversidade, seja ela social, seja ela cultural, dentro desse mesmo espaço. Essa diversidade de uso, que inclui habitações sociais, de médio ou alto padrão, mas também de comércio e serviços, é o que vai fortalecer tudo isso", pontua.

Neste sentido, o presidente da Lide Real Estate e ex-secretário da Habitação do Estado de São Paulo, Flávio Amary, reforça a importância de incluir a população em toda sua diversidade, para encontrar soluções que beneficiem as pessoas que irão frequentar as regiões centrais, seja para morar, seja para trabalhar, seja por lazer.

“O Centro renasce quando a gente traz não só morador, mas também emprego lazer, cultura… É um conjunto que precisa fundamentalmente da vontade política do poder público. E eu sinto, pelas conversas que eu tive, que aqui em Vitória existe essa vontade de buscar construir as soluções para o centro da cidade", pontua.

Além do desenvolvimento sustentável no âmbito social, Marcelo Falcão destaca a importância das cidades estarem integradas à natureza, de forma harmoniosa.

“Aqui em Vitória vocês têm uma oportunidade incrível, principalmente nessa relação da cidade existente com a própria natureza. Eu acho que é um potencial que precisa ser muito bem trabalhado na requalificação do Centro”,  comenta.