Para onde Vitória cresce: entenda o futuro do mercado imobiliário da Capital

Quarenta e cinco minutos. Este é o tempo aproximado que se leva para ir de uma ponta a outra da capital capixaba, de carro, considerando o percurso da Rodoviária de Vitória até o limite do bairro Jardim Camburi. O tempo pode surpreender e, além disso, revela um dado geográfico: Vitória é uma das menores capitais do Brasil em extensão territorial.

Com apenas 93,3 km², a cidade tem um território reduzido se comparada a outras capitais brasileiras - Belo Horizonte, por exemplo, possui mais de 330 km². Além disso, em Vitória, boa parte da área é ocupada por morros, maciços, manguezais e áreas de proteção ambiental, o que diminui ainda mais o espaço disponível para moradia e expansão urbana. 

Assim, a cidade chega aos 474 anos em uma encruzilhada. Se no passado, aterros e obras de infraestrutura abriram caminho para o crescimento urbano, agora a equação passa pela verticalização, pela revisão do Plano Diretor Urbano (PDU) e pela revitalização de áreas estratégicas, como o Centro.

O presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Alexandre Schubert, acredita que Vitória chegou ao limite do crescimento horizontal.

Schubert também defende uma revisão profunda das regras urbanísticas da capital. Segundo ele, sem flexibilizar afastamentos, índices de aproveitamento e zoneamento, os preços dos imóveis continuarão inacessíveis para a classe média, que já sofre para financiar a casa própria.

"Vitória tem um potencial imenso, mas precisa ser revisado por meio de transformações profundas no PDU. O crescimento da cidade só é viável quando ela  tornar a olhar para si mesma e rever as determinações de afastamento entre edifícios, índices de aproveitamento e também outros fatores que são entraves para a verticalização", pontua.

Embora existam esses gargalos, alguns bairros oferecem potencial de expansão. O diretor do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Espírito Santo (Sinduscon-ES) Eduardo Borges destaca áreas como Santa Lúcia, Bento Ferreira, Monte Belo, Praia do Suá e os entornos da Reta da Penha e da avenida Leitão da Silva como regiões que podem receber novos empreendimentos.

Ele descarta, no entanto, planos de urbanização em regiões como a Costa Oeste da Ilha. "Não há como o mercado imobiliário fazer uma Operação Urbana Consorciada (OUC) na Costa Oeste da Ilha de Vitória. Pelo menos nos próximos 15 anos não será possível, até mesmo porque a região tem muitos problemas fundiários e, pra começar, a OUC tem como pré-requisito ser local de interesse do mercado imobiliário", explica. 

Para Borges, além de definir regras claras no Plano Diretor, o município precisa enfrentar outros entraves históricos, como os terrenos de marinha. O diretor também conta que a boa administração do poder público sobre a questão é essencial para que a população possa ter acesso aos empreendimentos. 

“Vitória tem tido elevações de preço muito altas e, para o investidor de imóveis é bom, só que isso traz complicações para a classe média. O único ente que consegue melhorar essa equação é o poder público, por meio do PDU e outras iniciativas. Para que o desenvolvimento imobiliário aconteça e haja mais oferta de lançamentos e, com isso, os preços não subam tanto”, avalia. 

Para o broker owner da Re/Max Häuser, Renato Avelar, bairros como Jardim da Penha e Bento Ferreira são vistos como polos de valorização.

Para complementar, na avaliação de Flávio Dantas, diretor da rede Netimóveis, bairros como Praia do Canto, Mata da Praia e Enseada do Suá lideraram essa valorização nos últimos anos, mas sofrem justamente com a escassez de terrenos. 

“A pouca oferta de novos espaços para edificações verticais influencia diretamente no valor do metro quadrado dos imóveis. A alternativa que algumas construtoras estão fazendo no momento é comprar prédios antigos, efetuar a demolição e lançar novos empreendimentos modernos nessas regiões com tecnologia de ponta, acabamentos de luxo, espaços de lazer, dentre outras benfeitorias que as edificações antigas não proporcionam”, completa.

Dantas também acredita que nem a nova faixa do Minha Casa, Minha Vida, anunciada em abril pelo governo federal, influenciaria nas questões imobiliárias da Capital.

"Digo isso, principalmente, por conta do alto valor agregado aos terrenos a serem comercializados em bairros como Praia do Canto e Mata da Praia. O plano não comportaria ter mais este tipo de imóvel lançado dentro da cidade de Vitória. Até porque a Faixa 2 de imóveis até R$ 264.000 não cabe dentro de nossa cidade, e é a faixa utilizada para empreendimentos urbanos em grandes metrópoles", comenta. 

Renato Avelar acredita que chave para o futuro de Vitória pode estar no Centro. “Se existe um lugar com potencial brutal de valorização, esse lugar é o Centro de Vitória. Espaços subutilizados, imóveis decrépitos que poderiam ser reaproveitados ou simplesmente demolidos, e uma infraestrutura urbana invejável que permanece escondida sob o peso da falta de visão”, explica.

O especialista defende que a Capital invista em retrofit, flexibilize a transformação de imóveis comerciais em residenciais e incentive projetos que tragam vitalidade para a região. Avelar, inclusive, compara Vitória a cidades europeias que revitalizaram seus centros históricos e transformaram áreas degradadas em vitrines de modernidade.

"O Centro de Vitória é lindo, tem beleza natural, mar, patrimônio arquitetônico de valor e, acima de tudo, espaço para se reinventar", afirma. 

Os especialistas concordam que Vitória precisa tomar decisões rápidas e estratégicas. A revisão do PDU, prevista para os próximos anos, é vista como oportunidade única de preparar a cidade para o futuro.

“Vitória é uma ilha linda. Se a gente conseguir alcançar essa alteração do Plano Diretor, que permita uma ocupação inteligente e democrática, o mercado será muito positivo”, resume Alexandre Schubert.

Em nota oficial, a Secretaria de Desenvolvimento da Cidade e Habitação da Prefeitura de Vitória afirma que 100% do território da capital está inserido no perímetro urbano. Com isso, a expansão de Vitória ocorre, predominantemente, pela renovação urbana em áreas já ocupadas, que apresentam potencial para transformação e maior adensamento construtivo e populacional.

Como regiões de destaque para crescimento, a Prefeitura elenca o eixo da avenida Beira Mar, entre o Centro e Bento Ferreira, a Praia do Suá e a parte oeste do município, que compreende a Grande São Pedro.  Além disso, destaca que o desenvolvimento urbano da cidade é prioridade em sua governança, registrando, ao todo, 448 obras em diferentes fases - conclusão, excecução e projeto - que incluem a construção e reforma de escadarias, encostas, escolas, praças, drenagem, mobilidade urbana, habitação e saúde.

Sobre o Centro de Vitória, destacado pelos especialistas entrevistados como um grande potencial de crescimento da Capital, a Secretaria conta que a região é o principal alvo das políticas de requalificação, com entregas como a restauração do Viaduto Caramuru e urbanização da Rua Araribóia, feita com proposta de se tornar uma Rua Viva tal qual a Rua da Lama, em Jardim da Penha.

"O Centro da capital concentra diversas ações de requalificação urbana. Além das obras estruturantes já entregues ou em andamento, como na Praça Getúlio Vargas e na avenida Beira Mar, a Prefeitura implantou incentivos legais, como a Lei do Retrofit e a redução de alíquotas do ISS para atrair novas atividades econômicas. Até agora, foram identificados 34 imóveis em reforma com potencial para enquadramento na legislação, sendo 19 já qualificados, o que corresponde a 892 unidades imobiliárias", descreve a nota oficial.