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Financiamento imobiliário pelo FGTS bate recorde em 2024 puxado pelo Minha Casa, Minha Vida

Financiamento imobiliário pelo FGTS bate recorde em 2024 puxado pelo Minha Casa, Minha Vida

Tida como responsável pelo desempenho negativo da poupança e constante preocupação do setor, a elevação da Selic ainda não é empecilho para obter crédito imobiliário

Publicado em 3 de fevereiro de 2025 às 17:00- Atualizado há 6 dias

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O programa federal Minha Casa, Minha Vida foi o maior responsável por impulsionar os financiamentos. (Shutterstock)

O ano de 2024 foi histórico para o mercado imobiliário brasileiro, com recorde de financiamento e uma forte movimentação de vendas e lançamentos. Segundo balanço da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), houve um crescimento de 25% em relação ao ano anterior.

Sandro Gamba, presidente da entidade, disse durante entrevista coletiva que "foi o melhor ano da nossa história, refletindo uma resiliência notável". Segundo ele, o crescimento da renda real do consumidor contribuiu para o resultado.

As operações de crédito imobiliário realizadas por meio das duas principais fontes de recursos do setor - poupança e FGTS Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) - totalizaram R$ 312,4 bilhões de crédito liberado no ano passado. O programa federal Minha Casa, Minha Vida foi o maior responsável por impulsionar os financiamentos, registrando o melhor ano da participação do FGTS.

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) também contribuiu com um crescimento de 22%, com destaque para imóveis usados. A captação líquida do SBPE ficou negativa em R$ 21,7 bilhões, abaixo dos R$ 72,4 bilhões registrados em 2023.

Tida como responsável pelo desempenho negativo da poupança e constante preocupação do setor, a elevação da Selic (taxa básica de juros) ainda não é empecilho para obter crédito imobiliário, segundo o levantamento. A Abecip prevê que o impacto da trajetória de alta da taxa, se acontecer, será percebido a partir de 2025.

Referência

Uma das principais referências para o crédito imobiliário é a taxa longa de juros, que tem se mantido elevada nos últimos três anos. A taxa de juros para financiamentos de longo prazo, especificamente a de dez anos, se estabilizou em torno de 14,7%, com uma inclinação dessa curva.

Cada agente financeiro adota estratégias diferentes para lidar com essa taxa, mas a realidade é que, para o crédito imobiliário, o impacto dessa alta é notável, principalmente no que diz respeito ao custo do financiamento.

Gamba afirma que a tendência é que, caso a curva longa de juros continue a se acentuar, o volume de financiamentos sofra uma redução de até 20%, afetando tanto a compra de imóveis novos quanto o crédito para construtores e incorporadores.

Esse é um dos motivos apontados por ele ao prever que a relevância de 2024 não deve se repetir em 2025. Ele diz, porém, que a adaptação dos agentes financeiros e a crescente diversificação das fontes de crédito podem ajudar a sustentar o setor, mesmo diante de um ambiente de juros mais altos e menor disponibilidade de crédito.

Espera-se que os financiamentos realizados pelo SBPE se mantenham próximos de R$ 155 bilhões, ainda entre os melhores resultados da história. O financiamento com recursos do FGTS deve crescer 1%, com uma previsão de R$ 126,8 bilhões conforme o orçamento do fundo para 2025. Com isso, o volume total de empréstimos deve atingir cerca de R$ 282 bilhões em 2025 - uma redução de 10% em relação a 2024.

Além do financiamento via poupança e FGTS, o mercado de capitais tem ganhado cada vez mais relevância no financiamento do setor imobiliário e abocanhado parte da demanda. O CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) foi um dos instrumentos que mais cresceu, e deve continuar ganhando força nos próximos anos, segundo projeções da Abecip.

Já as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) perderam parte de sua atratividade, especialmente após a redução no prazo de liquidez que aumentou o seu custo.

Valorização dos imóveis

Em termos de preços, o mercado imobiliário brasileiro também viu uma valorização acima da inflação em quase todas cidades avaliadas pelo IGMI-R (Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial) Abecip, que norteia a precificação dos imóveis.

Os preços dos imóveis subiram 12,7% em 2024, segundo o índice, ficando acima do IPCA (índice oficial da inflação) do ano passado, de 4,83%. Apenas Rio de Janeiro e Porto Alegre mostraram crescimento menor que o IPCA.

O índice mostra que quem comprou imóvel nos últimos sete anos, teve o bem valorizado. No período, o IGMI-R cresceu 88,1% contra um IPCA de 44,4%. Um dos motivos, diz a entidade, é o crescimento da demanda imobiliária que começou na pandemia. Esse aumento de preços reflete uma absorção saudável do estoque de imóveis, que atualmente se encontra em níveis baixos, favorecendo ainda mais a valorização.

Porém, com a desaceleração esperada para o setor em 2025 e a possível redução no volume de crédito imobiliário, a tendência é que o ritmo de valorização dos imóveis também diminua. Gamba afirma que o estoque de imóveis novos deve continuar a ser absorvido de maneira gradual, mas o nível de lançamentos e vendas provavelmente será menor.

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