Toda semana alguém me faz essa pergunta. Não é qual bairro nem quanto custa, é: casa ou apartamento? E essa pergunta, mal respondida há décadas, virou um dos maiores geradores de decisões equivocadas no mercado imobiliário. A maioria das pessoas escolhe pelo gosto. Poucas escolhem pelo momento. Existem fases da vida em que espaço importa mais.

Existem fases em que liquidez vale mais. Existem fases em que segurança pesa mais que metragem. Confundir essas fases é como calçar o sapato errado: dá para andar, mas dói. Estamos em 2026, Selic a 15% ao ano. Parece que o mundo desabou sobre quem quer comprar imóvel. Mas vou dizer algo que quatro décadas de mercado me autorizam a dizer: nunca vi ninguém quebrar por ter comprado imóvel bem comprado. Nunca.

Vi pessoas perderem dinheiro em bolsa, em cripto, em fundos, em sócio complicado. Em tijolo com endereço, nunca vi. E tem um detalhe que a maioria ignora: obras corrigidas pelo CUB giram em torno de 7% ao ano. Com Selic a 15%, parece desvantagem. Mas o ativo real protege o capital investido, enquanto a taxa cai – e ela vai cair.

Quando cair, o preço do imóvel sobe. Quem espera o juro perfeito acaba comprando o imóvel mais caro. Agora, o cenário concreto. Vitória encerrou 2025 como a Capital com o metro quadrado mais caro do Brasil: R$ 14.108/m² em média. Nos lançamentos da rua Joaquim Lírio, na Praia do Canto, o metro quadrado já passa de R$ 35.000. Esses números têm razão de ser.

Mas também distorcem a leitura de quem compara mal. Aqui está o dado que poucos param para calcular: uma casa na Ilha do Frade, o único condomínio natural fechado de Vitória, com praias, segurança de ilha e natureza preservada, sai por volta de R$ 17.000/m². Isso é nominalmente metade do que custa um lançamento na Praia do Canto.

Para quem prioriza espaço real, privacidade e qualidade de vida, a Ilha nunca esteve tão acessível em relação aos apartamentos de luxo da Praia do Canto. Essa janela não vai ficar aberta para sempre. Mas, e quem não tem Ilha do Frade no radar? Aí entra o Litoral Sul. O que para muitos parece um sonho distante da Capital pode ser realizado por uma fração do preço.

Em Castelhanos, compra-se uma casa nova em folha por R$ 850 a 900 mil, já pronta para morar. Em Iriri, há opções a partir de R$ 790 mil corrigidas apenas pelo CUB, sem surpresa, sem especulação, com a transparência de um contrato limpo. Esses valores equivalem ao mesmo dinheiro de um apartamento de dois ou três quartos nos mesmos balneários.

A diferença é que, na casa, você tem terreno, quintal, espaço e silêncio. No apartamento, você tem praticidade de condomínio. Nenhum é melhor. Depende da fase. A pergunta não é casa ou apartamento. A pergunta é: qual decisão faz sentido para a sua fase de vida hoje? Casal jovem com filhos pequenos pode precisar mais de lazer e portaria do que de terreno. Família crescida pode querer privacidade real, não nominal. Aposentado ativo pode preferir a praticidade do apartamento bem localizado.

Investidor pode estar olhando liquidez e renda, e o compacto mobiliado em região com potencial de temporada ainda bate muito ativo de renda fixa. Imóvel, apesar de ser resposta universal sobre investimento, é resposta certa para cada perfil e para cada momento. E quando essa resposta é bem tomada, o imóvel deixa de ser moradia. Passa a ser estratégia de vida, de patrimônio, de acerto.