Essa é uma daquelas perguntas que me acompanham há décadas. Não importa o cenário: pode ser na banca de revista, no café, no clube, na praia, no cartório ou em um evento social. Em algum momento, alguém se aproxima e dispara: qual foi o melhor momento para comprar um imóvel?

A resposta costuma frustrar quem espera um truque secreto, um número mágico ou uma previsão de bola de cristal. Mas ela é simples, direta e honesta: o melhor momento é o momento em que você decidiu comprar.

O tempo que passou não volta. Como lembravam os estóicos, Marco Aurélio, Sêneca, Epicteto, o que se perdeu no passado não se recupera. O que se pode fazer é agir bem no presente. Por isso, tudo começa com uma pergunta essencial: qual é o seu objetivo com esse imóvel?

Se a resposta for reserva de capital, o cenário atual é particularmente interessante. Em um país com taxa Selic orbitando os 15% ao ano e obras corrigidas pelo CUB, que historicamente gira em torno de 7%, a conta é objetiva: você já está ganhando do mercado financeiro e com um ativo real, tangível, que não evapora em uma tela.

Some a isso regiões onde a valorização supera qualquer expectativa. O que aconteceu na Praia do Canto nos últimos três anos foi algo raro: hoje desponta como um dos bairros mais caros do Brasil. E, a olhos vistos, o mesmo fenômeno ocorre no Litoral Sul do Espírito Santo, especialmente em Anchieta e Iriri. Um balneário que passou por transformação profunda, ganhou vida pulsante, investimentos públicos e privados consistentes e, em alguns casos, registrou valorização próxima de 100% em apenas 24 meses.

Agora, se o objetivo for gerar renda, atenção a dois pontos fundamentais.

• Primeiro: verifique se o imóvel permite locação por temporada, modalidade que pode mais do que triplicar a rentabilidade mensal. 
• Segundo: se a opção for locação anual, alugue mobiliado. Um grande amigo meu resume bem o padrão mínimo: mobiliário correto, padrão “cabide de madeira e cafeteira Nespresso”. Parece detalhe, mas imóveis mobiliados, especialmente compactos, chegam a render até 40% mais do que os mesmos imóveis apenas com armários.

Para quem vai morar, o jogo muda um pouco. Comprar na planta permite planejamento, parcelamento inteligente e a venda do imóvel atual com calma, reduzindo a necessidade de financiamento.

E falando em financiamento: ele pode ser um excelente aliado ou um péssimo negócio. Tudo depende da organização financeira e do tamanho da entrada. Curiosamente, a maioria dos financiamentos no Brasil é quitada muito antes do prazo. O brasileiro honra carnê e quer se ver livre dele o quanto antes.

Há ainda um ponto pouco falado: assim que os juros caem, os preços dos imóveis sobem, e rápido. A expectativa para este ano é uma queda relevante, algo como sair de 15% para 12%. Quem esperar “o juro perfeito” pode acabar pagando mais caro pelo imóvel.

No mercado imobiliário, uma regra é inegociável: tenha um corretor ultra especialista na região, alguém que atue como um verdadeiro médico da família. Que conheça o mercado, tenha conduta ilibada e esteja interessado na sua necessidade, não apenas no seu dinheiro.

Na minha leitura, hoje, imóveis compactos bem localizados são o investimento mais promissor que existe. Um imóvel valoriza na proporção direta da transformação do seu entorno. Onde tudo já está consolidado, a curva aconteceu. Onde a transformação está em curso, ainda há muito valor a ser capturado. Como diz o ditado: bebe água limpa quem chega primeiro.

Por fim, um alerta: na negociação do bem mais valioso da sua vida, não se aventure. Aventura é cheia de surpresas. Compra de imóvel é como uma expedição, e toda expedição exige planejamento e um bom guia. Um corretor experiente, ético e transparente não acelera o passo: ele guia você para que chegue bem ao destino.

Se esse é seu momento, ele já começou.