E se eu te disser que, em breve, o locador não vai mais precisar da Justiça para retomar o seu imóvel em caso de inadimplência? E mais: que o despejo poderá ser feito diretamente em cartório, com prazo, procedimento claro e sem burocracia judicial?
Pode parecer ousado, mas essa mudança está mais próxima do que você imagina — e não é por acaso. No Brasil de hoje, não é incomum o locatário deixar de pagar o aluguel e continuar ocupando o imóvel por meses — às vezes anos. E o pior: se beneficiando da lentidão de um Judiciário abarrotado, que favorece a morosidade e penaliza quem cumpre com suas obrigações.
Enquanto isso, o proprietário do imóvel é quem amarga o prejuízo — tem que contratar advogado, pagar custas judiciais, aguardar prazos infindáveis e ainda torcer para que, ao final, o inadimplente saia — e o imóvel não esteja destruído. Tudo isso para, em muitos casos, não conseguir reaver sequer o valor dos aluguéis em atraso.
A grande mudança: o despejo extrajudicial
O Projeto de Lei 3.999/2020, aprovado recentemente pela Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados, propõe a desburocratização do despejo, sem necessidade de ordem judicial. Pela proposta, o procedimento é realizado diretamente em cartório, da seguinte forma:
- O proprietário notifica o inquilino por cartório: tem 15 dias para pagar ou sair.
- A notificação precisa estar acompanhada de documentos obrigatórios.
- A notificação será preferencialmente eletrônica se assim tiver sido convencionado em contrato.
- Caso entenda injusta a propositura do despejo extrajudicial, o locatário pode entrar com medida judicial para suspender a tramitação.
- Caso não faça nada, o inquilino deverá entregar as chaves, sem qualquer ato judicial.
- Caso não desocupe, o locador poderá requerer o despejo judicial diretamente, independentemente do tipo de garantia contratual. É a judicialização passando a ser exceção — e não regra.
O que há por trás dessa mudança?
Na linguagem jurídica, dizemos que “o fato social é o que muda a norma.” Ou seja, a sociedade muda primeiro. Depois, o direito acompanha. As leis não surgem do nada. Elas refletem a pressão de comportamentos coletivos, de novas realidades econômicas, de práticas consolidadas — e de uma necessidade social.
É isso que está acontecendo agora. As decisões recentes do Supremo Tribunal Federal, como a fixação do Tema 982 (RE 860.631) e a validação do Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023), caminham justamente nesse sentido: inverter a lógica que sempre obrigou o credor — o dono do bem — a procurar o Judiciário, enquanto o devedor se beneficiava da inércia. Agora, o entendimento é outro:
- Quem está inadimplente é que deve provar o contrário.
- Quem quiser se opor à retomada do bem, que ajuíze ação e justifique sua defesa.
No caso da locação, essa mudança tem reflexos profundos. Hoje, se o locador quiser despejar o inquilino liminarmente, precisa:
- contratar um advogado;
- pagar custas judiciais;
- e, para ter direito à ordem liminar de desocupação, depositar três meses de aluguel em juízo — e isso apenas se o contrato não tiver garantia, ou se a garantia estiver esvaziada.
É ou não é uma lógica que penaliza o lado certo do contrato? Uma revolução silenciosa — e necessária.
O que estamos presenciando é uma revolução jurídica em prol de quem faz a economia girar. Quem oferece imóveis para locação — resolvendo uma demanda social de moradia — não pode ser penalizado quando o contrato é descumprido.
Os tribunais vêm reconhecendo isso: onerar o credor é inibir o mercado. Desonerar quem cumpre o contrato é estimular o crédito e ampliar o acesso. Quando a regra é favorecer o inadimplente, o reflexo é imediato: maior risco refletido no aluguel mais caro, exigência de garantias pesadas e judicialização excessiva.
Por isso, a proposta do despejo extrajudicial não é apenas uma solução contratual. É uma resposta estrutural. Ela permite que os bons locadores não sejam punidos pelos maus pagadores. Ela incentiva novos investimentos. Ela melhora o ambiente de negócios. E, acima de tudo, ela corrige uma disfunção histórica que travava o acesso à moradia segura, acessível e justa.
É tempo de ajustar o eixo. E, ao que tudo indica, essa virada de chave já começou.
