Se há um desejo comum em, ao menos nove, a cada dez pessoas que lidam com locações imobiliárias, é que existisse um “quadro mágico” onde constasse, item por item, qual manutenção é de responsabilidade do locador - em geral, o proprietário - e qual obrigação é de responsabilidade do inquilino.

Afinal, quem nunca discordou, convicto, quando recebeu uma “sentença” do tipo: “conserte, essa manutenção é sua” que atire a primeira pedra. A verdade é que toda a frustração e a quase certeza de ser uma ciência inalcançável advém do modo como se investiga a responsabilidade pela manutenção do imóvel locado.

Constantemente recebo mensagens com questionamentos do tipo: “quem troca a mangueira desgastada do boiler?”; o “toldo estragou, quem tem que trocar?”; “o capacitor do portão eletrônico estragou. Quem troca?” – e invariavelmente respondo: depende!

Na verdade, a confusão e o desacerto se estabelecem por se tentar encontrar a resposta no dano, no problema em si. E aqui vai uma verdade: a responsabilidade pela manutenção do imóvel locado não pode ser estabelecida no dano, mas a partir da origem do dano.

A manutenção do imóvel locado é um dever que decorre do princípio de reparação, do Código Civil. E para que haja a responsabilidade civil na reparação do dano é necessário que 3 elementos estejam presentes: o dano (resultado danoso),  uma causa para esse dano (pode ser uma ação ou uma omissão) e um nexo de causalidade, ligando essa origem ao dano.

É por isso que a responsabilidade precisa ser aferida a partir da origem.

Sempre gosto de dar o exemplo a seguir, usando um famoso jargão lançado na década de 1980, numa peça publicitária, para explicar que as aparências podem enganar.

Nem sempre um dano no telhado vai ser de responsabilidade do locador. Se o inquilino contratou a colocação de um serviço de TV a cabo, e o técnico, ao fazer a instalação, retirou telhas do lugar, vindo a gerar uma infiltração na laje, causando a quebra do gesso, embora seja uma manutenção oriunda de um vazamento no telhado, essa não será uma manutenção do proprietário.

Igualmente, pode ser que exista uma infiltração na parede que não está sendo causada por um problema estrutural, e sim pelo inquilino que, ao utilizar a furadeira, não atentou para a existência de tubulação, ou ainda, pode ser que um curto-circuito seja causado por sobrecarga proveniente de uso incorreto das instalações elétricas, e não por um problema estrutural da rede do imóvel.

Em todas essas hipóteses, a análise do dano puro, sem verificação da origem, levaria a erro na atribuição da responsabilidade. Enquanto existam outras premissas circundando a responsabilidade na manutenção do imóvel locado, é inegável que alterar o foco da análise muda absurdamente a perspectiva.

E se isso não é suficiente para formar um analista apurado, o mais inteligente mesmo é deixar a gestão das locações nas mãos de quem entende. Pesquise, busque referências e contrate uma imobiliária especializada para cuidar das suas locações.