Comprar imóveis ou Fundos Imobiliários? Entenda as diferenças

O investimento em imóveis faz parte da cultura do brasileiro e constitui importante classe de ativos em todo o mundo. Quem nunca ouviu falar do “sonho da casa própria”? Ou da importância de se ter um “pedaço de chão”? O encantamento de possuir um ativo real e tão útil para quem detém sua posse e usufrui seus benefícios, é enorme. Talvez seja o sonho número 1 do brasileiro.

Quando compramos um imóvel para morar, principalmente se for o único imóvel, e mesmo que tenha sido adquirido através de financiamento bancário, é fácil perceber que há inúmeras vantagens. Neste caso, o benefício gerado pelo imóvel é a sua posse e o seu usufruto, e para aqueles que moram no seu único imóvel, o aproveitamento desse benefício é total.

Morando no seu próprio imóvel, não se paga aluguel, portanto a vantagem financeira é integralmente percebida pelo seu dono. Se o imóvel aumenta ou diminui seu valor no mercado, isso não altera o benefício de morar nele, que é o que mais importa.

Ao comprar o segundo imóvel, principalmente aquele que se destina a investimento e renda, tudo muda de figura, porque sob o olhar do investidor terão diversos riscos envolvidos.

O usufruto do benefício do imóvel se torna incerto, porque depende do contrato de aluguel, onde o locador paga um valor que remunera o investimento do dono do imóvel. Caso haja vacância, ou seja, o imóvel não esteja alugado, perde-se a renda esperada. Também pode acontecer a inadimplência do locatário.

Outro risco associado à compra direta de imóveis são alterações mais bruscas no seu valor, para baixo ou para cima. Um único imóvel pode sofrer diversas influências na sua avaliação de mercado, e para citar alguns riscos, lembramos da depreciação de sua estrutura, valorização (ou desvalorização) do bairro ou da cidade, mudança no perfil dos compradores e locadores, lançamento de novos imóveis, decadência ou desenvolvimento econômico local, crises econômicas, acidentes e aumento de custos de manutenção.

E nunca devemos esquecer de uma das maiores dificuldades de quem possui um imóvel no Brasil: a liquidez. Ou seja, a facilidade (ou não) de se desfazer do ativo rapidamente e por um preço justo.

Ter um imóvel em que se mora já possui alguns riscos, mas neste caso há maior confiança em usufruir seu benefício, que é morar nele. O segundo imóvel, se for pensado como investimento, carrega muito mais risco do que podemos supor. Mesmo sendo um “pedaço de terra”, seu valor de avaliação e de aluguel pode variar muito, sempre com o risco de vacância e inadimplência.

Ao comprar o terceiro, o quarto, o quinto imóvel, esse risco se dissipa pela diversificação. No entanto, a compra direta envolve diversas limitações de ordem financeira e de gestão dos ativos. Poucas pessoas teriam a capacidade financeira de ter uma carteira de imóveis diversificada, comprados de forma direta.

E aí que lembramos dos chamados Fundos Imobiliários (FIIs), que são condomínios de investidores que possuem cotas desses fundos, e que por sua vez compram os imóveis. Ao adquirir cotas de Fundos Imobiliários, o investidor não detém um ou mais imóveis, mas uma pequena parte de uma carteira de imóveis.

Existem inúmeros FIIs no mercado brasileiro, negociados em bolsa. E se poderia ser difícil comprar uma laje corporativa, um galpão logístico, um shopping ou um hospital, através dos FIIs isso é possível. Os Fundos Imobiliários resolvem facilmente um dos maiores problemas dos investidores em imóveis: possibilitam uma grande diversificação.

Através da diversificação em inúmeros fundos, e consequentemente imóveis de diversos tipos, perfis e localizações diferentes, há uma maior proteção contra a vacância total, possibilitando mais previsibilidade sobre os valores recebidos como rendimento de aluguéis. Sim! Os Fundos Imobiliários pagam o rendimento dos aluguéis, e com uma vantagem adicional sobre o aluguel tradicional: são isentos de Imposto de Renda.

Em compensação, a alíquota de ganho de capital sobre as cotas é de 20%, maior do que o ganho de capital sobre imóveis, que é de 15%, e que tem algumas regras que podem tornam o lucro isento. No entanto, no caso dos FIIs, receber o rendimento dos aluguéis limpo de Imposto faz muita diferença no longo prazo.

Outra grande vantagem dos Fundos Imobiliários é que existe um gestor profissional. A decisão de comprar, investir, vender, alugar ou trocar será de profissionais que vivem esse mercado imobiliário e procuram as melhores oportunidades, em lugares onde não temos acesso. É certo que a gestão profissional cobra seu preço, através da taxa administração, que é o custo dos FIIs. No entanto, sendo uma boa gestão, vale a pena pagar por isso. Historicamente, o investimento em imóveis costuma ser muito lucrativo, e a atuação do gestor será no sentido de maximizar esse retorno.

Outra importante vantagem é poder vender os Fundos Imobiliários em Bolsa, de forma relativamente fácil. Salvo em tempos de crise que afetem os preços dos FIIs, pois existe volatilidade nas cotações dos fundos, é fácil vender e comprar fundos por um preço justo, recebendo o dinheiro em 2 dias úteis, o que resolve o problema da liquidez.

Decidir vender um imóvel físico pode ser um drama, que pode envolver custo com corretores, anúncios pagos e gasto de tempo. Decidir vender FIIs é observar e aprovar o preço na tela da negociação em Bolsa, e mandar a ordem de venda do ativo. Simples assim.

Se você tem recursos financeiros, conhecimento do mercado na sua região, convicção de existência de oportunidade, e acredita que vale a pena comprar um determinado imóvel, seja o primeiro, o segundo ou mais do que isso, não precisa deixar de fazê-lo. Mas não desconsidere as inegáveis vantagens de investir em imóveis através de Fundos Imobiliários.