Conforme vimos na Parte 1 desta série de artigos, a renda passiva deve ser gerada a partir de uma rentabilidade real para que o capital principal esteja protegido da inflação. Adicionalmente, o valor intrínseco proveniente de uma geração de caixa também deve estar presente, conforme apresentado no último artigo (Parte 2).
Agora, vamos focar nos ativos imobiliários como geradores de renda e quantificar sua rentabilidade real.
Imóveis para geração de renda
De acordo com o relatório de perfil de demanda por imóveis do FipeZAP (figura 1), no segundo trimestre de 2025, pouco mais do que a maioria dos compradores de imóveis residenciais (57%) buscou uma moradia própria, enquanto a intenção de investimento representou 43% das aquisições.
Entre os que adquiriram imóveis como investimento, 52% buscavam renda e 48%, revenda.
De fato, um número considerável de imóveis residenciais é comprado com o intuito de gerar renda. Isso se deve, em parte, ao histórico de valorização desses ativos, que, no longo prazo, tende a acompanhar a inflação.
Dessa forma, além da valorização do capital investido, o recebimento de aluguéis proporciona ao investidor uma renda real, protegida da perda de poder de compra.
Cabe frisar que a valorização dos imóveis depende de muitos fatores relacionados à oferta e à demanda em diferentes localidades. Em Vitória, por exemplo, os imóveis residenciais tiveram uma valorização de mais de 20% no acumulado de 12 meses até agosto deste ano. No mesmo período, imóveis em Brasília e Goiânia perderam para a inflação, rendendo 1,14% e 2,73% respectivamente (segundo o FipeZAP).
Com relação à rentabilidade do aluguel residencial (calculado pela divisão do valor do aluguel pelo valor do imóvel), foi registrado um valor médio de 5,94% anual com base na apuração de agosto de 2025 pelo FipeZAP (figura 2).
É importante observar que imóveis com mais dormitórios tendem a pagar aluguéis menores proporcionalmente ao valor do imóvel. Portanto, investidores que desejam auferir renda conseguem potencializá-la adquirindo vários imóveis menores ao invés de utilizarem o mesmo recurso financeiro na compra de imóveis maiores.
Além disso, a diversificação geográfica pode ajudá-los na composição de uma carteira com bons retornos reais. Em Santos, por exemplo, os imóveis residenciais pagaram 8,76% ao ano de aluguel, enquanto, em Vitória, apenas 4,11% (figura 3).
Comparando imóveis residenciais com outros investimentos
Investir é fazer escolhas. Sempre que um recurso é alocado em algum ativo, ele deixa de ser investido em outro. A isso chamamos de custo de oportunidade.
Nesse contexto, quando tratamos de imóveis residenciais para renda, é importante avaliarmos também outras oportunidades de investimentos.
Desde o início de sua apuração, em 2012, o Índice FipeZAP revela que os imóveis comerciais têm oferecido, consistentemente, uma rentabilidade maior de aluguel do que os imóveis residenciais. Além disso, o próprio juro real da renda fixa (CDI descontado da inflação) hoje supera ambas as rentabilidades (figura 4).
Portanto, investir em imóveis comerciais representa um maior potencial de renda do que imóveis residenciais. Por sua vez, investimentos de renda fixa indexados à inflação hoje representam uma oportunidade atrativa, principalmente aqueles que pagam rendimentos recorrentemente e que possuem vencimentos longos (para que a elevada taxa real atual se perpetue no tempo).
No próximo artigo, vamos explorar soluções interessantes de investimento em imóveis comerciais, bem como em ativos de renda fixa para quem deseja obter um fluxo financeiro recorrente.
