No momento da contratação, a dúvida é mais comum do que parece e não são raras as objeções como: “mas o IPTU não é responsabilidade do proprietário?”. Por isso, vale esclarecer que a resposta está sempre no contrato.
Pela legislação, o IPTU e as taxas municipais incidentes sobre o imóvel são obrigações do proprietário, ou seja, o locador. Entretanto, essa regra é válida apenas quando o contrato de locação não diz nada sobre o assunto.
Caso exista uma cláusula contratual prevendo o repasse ao locatário, ela é válida e perfeitamente legal.
A jurisprudência já pacificou esse entendimento: se o contrato não prevê nada, o pagamento é do locador. Se o contrato atribui ao locatário, o encargo passa a ser dele.
Entenda a quem pertence a dívida do IPTU
É importante entender que o IPTU e as taxas são obrigações reais, ligadas ao imóvel — e não pessoais.
Por isso, perante o município, quem responde pela dívida é sempre o proprietário. Mesmo que o locatário não pague, a cobrança formal será direcionada ao dono do imóvel.
Vale destacar que isso não impede que o contrato transfira o dever de pagamento para o inquilino, o que, aliás, é praxe na maioria das locações urbanas.
Isso porque a obrigação de pagamento do IPTU envolve dois planos diferentes:
- A obrigação do proprietário perante o ente público (mediata);
- A obrigação do locatário perante o contrato (imediata).
A ausência de pagamento por parte do inquilino não libera o proprietário de quitar o tributo junto à prefeitura, mas autoriza a adoção das medidas cabíveis na esfera contratual.
E se o inquilino não pagar?
Quando o contrato prevê que o locatário deve pagar o IPTU e ele não o faz, ocorre o que se chama de inadimplemento contratual da locação.
Nesse caso, o locador continua responsável perante o município (precisará quitar o débito). Entretanto, el adquire o direito de cobrar do locatário os valores pagos, podendo, inclusive, solicitar a rescisão da locação e o despejo por descumprimento contratual.
O IPTU e as taxas municipais, portanto, são legalmente de responsabilidade do proprietário, mas podem — como usualmente são — ser atribuídas ao locatário por cláusula contratual específica.
O mais importante é que locadores e locatários saibam, desde o início, qual é o combinado. Porque, no fim, o que protege a locação não é só o imóvel — é o alinhamento das expectativas.
