A Reforma Tributária, formalizada pela Emenda Constitucional nº 132/2023, promove uma mudança estrutural no sistema fiscal brasileiro ao instituir o IVA Dual, com a criação do IBS e da CBS. Embora o debate inicial esteja concentrado nas atividades empresariais e no consumo, os impactos da reforma alcançam diretamente o mercado imobiliário, o planejamento patrimonial e a sucessão familiar, exigindo maior atenção jurídica na gestão de bens e imóveis.

Nesse cenário, as holdings patrimoniais ganham ainda mais relevância como instrumento de organização e proteção do patrimônio. Ao concentrar imóveis em uma pessoa jurídica, essa estrutura permite maior controle administrativo, definição antecipada de regras sucessórias e melhor previsibilidade tributária, especialmente diante das novas regras de incidência do IBS e da CBS sobre operações imobiliárias.

Quando bem estruturadas, as holdings contribuem para a preservação do patrimônio e para a redução de conflitos familiares. Além disso, a reforma tende a ampliar a transparência e a fiscalização no setor imobiliário, estimulando a formalização de contratos e a redução da informalidade nas locações.

Diante desse novo ambiente regulatório, a atuação integrada entre assessoria jurídica e gestão patrimonial torna-se essencial para garantir eficiência tributária, segurança jurídica e continuidade dos negócios, seja no âmbito familiar, seja no empresarial. Com a Reforma Tributária e a criação do IBS e da CBS, a tributação sobre a renda de aluguéis passou a ocupar o centro das atenções no mercado imobiliário.

Embora a locação residencial tradicional ainda dependa de regulamentação específica, o novo sistema tende a ampliar a base de incidência tributária, o que pode alterar a rentabilidade dos imóveis destinados à locação, especialmente quando explorados de forma profissional ou em maior escala.

Diante desse cenário, investidores e proprietários precisarão rever estratégias, estruturas jurídicas e modelos contratuais para manter a eficiência econômica dos ativos imobiliários. Além da tributação recorrente, o impacto do ITCMD — imposto que incide sobre doações e heranças — ganha ainda mais relevância no planejamento patrimonial.

Com a possibilidade de elevação das alíquotas e a adoção de critérios mais rigorosos de progressividade, a transmissão de imóveis por doação ou inventário tende a se tornar mais onerosa. Isso reforça a importância do planejamento sucessório antecipado, com o uso de instrumentos legais como doações com reserva de usufruto e estruturas societárias, sempre respeitando os limites legais.

Nesse novo ambiente tributário, o imóvel segue como um importante instrumento de proteção patrimonial, mas deixa de ser uma escolha meramente intuitiva. A combinação entre novas regras de tributação sobre aluguéis e o aumento do custo sucessório exige decisões mais técnicas, alinhadas ao contexto jurídico e econômico.

Mais do que nunca, preservar o patrimônio imobiliário passa por planejamento, informação e assessoria especializada. Para melhor corroborar e explicar sobre esses pontos, contamos com a participação de duas advogadas convidadas.

Advogada, licenciada no Brasil e no Reino Unido, com especialização em Direito Imobiliário, pós-graduação em Advocacia dos Negócios Imobiliários. Pós-Graduação em Direito Tributário e Empresarial com Ênfase na Prática. Pós Graduação em Negócios Imobiliários Estratégicos. Atua como corretora de imóveis internacional com certificação CIPS (Certified International Property Specialist) e membro da National Association of Realtors®. Possui ampla expertise em vendas e administração de imóveis. Hoje, lidera um time de corretores no Brasil e é CEO da MONTTÊ HOMES, com sede na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro.

R. Antes de pensarmos na  influência, vamos tratar da aprovação da reforma tributária que vem redesenhar silenciosamente a lógica do mercado imobiliário. Não se trata apenas de mudar siglas (IBS e CBS substituindo tributos antigos), mas de reconfigurar como avaliamos, negociamos e projetamos o futuro dos ativos. Para quem compra, vende, aluga ou administra imóveis, o impacto é direto, estrutural e inevitável.

O valor de um imóvel nunca foi apenas tijolo e terreno; sempre carregou expectativa de rentabilidade. Agora, essa expectativa precisa ser recalculada. A incidência dos novos tributos sobre operações e serviços imobiliários altera a rentabilidade líquida de investimentos, especialmente em carteiras de locação. Naturalmente, isso se reflete na precificação, por exemplo, negociações tendem a ser mais rigorosas, margens de retorno mais apertadas e compradores mais sensíveis ao cenário fiscal.

Se antes bastava analisar localização e potencial de valorização, agora é indispensável projetar o impacto tributário no fluxo de caixa. Ignorar esse componente é correr o risco de pagar caro por um ativo que, no pós-reforma, entrega menos do que promete.

R. Para o profissional do setor, o jogo mudou. A corretagem já exigia técnica contratual, visão de risco e leitura jurídica. Agora acrescenta-se outro eixo: compliance tributário.

Contratos precisarão ser ajustados com mais precisão. Relatórios de gestão ganharão projeções detalhadas. A orientação ao cliente, seja proprietário, comprador ou investidor, precisará considerar cenários tributários, e não apenas comerciais.

E há um ponto que se torna decisivo: avaliar corretamente os pólos ativo e passivo da relação jurídica. O foco, que antes recaía quase exclusivamente sobre o imóvel, agora precisa incluir também as pessoas envolvidas: sua capacidade financeira, sua exposição tributária, seu histórico de operações e a forma como cada parte será impactada pela nova estrutura fiscal.

A reforma desloca o olhar do “bem” para o “conjunto da operação”. Ignorar o perfil das partes é tão arriscado quanto ignorar a própria metragem do imóvel.

É o momento em que o mercado separa improvisação de profissionalismo. Quem compreender a reforma e transformá-la em valor para o cliente ocupará naturalmente um espaço de autoridade e confiança.

R. Para empresários e investidores, a palavra-chave é revisão. A reforma exige: diagnóstico tributário de cada imóvel do portfólio; revisão da estrutura societária (PF x PJ x holding); reavaliação do mix entre venda, locação ou retenção do ativo; priorização de liquidez e flexibilidade durante o período de transição.

Alguns imóveis permanecerão como excelentes geradores de renda. Outros perderão competitividade. O investidor atento fará ajustes finos agora e antes que o impacto tributário corroa margens nos próximos anos. Planejamento deixou de ser boa prática; virou mecanismo de sobrevivência e, mais do que isso, de vantagem competitiva.

A reforma tributária não deve ser vista como obstáculo, mas como filtro. Ela exige racionalidade, profissionalismo e estratégia, isto é, valores que sempre deveriam ter guiado o setor imobiliário. Para quem se adapta, o mercado não encolhe: amadurece. E, como em toda mudança estrutural, vence quem lê o movimento antes da maioria.

Mestre em Direito Público. Pós-graduada em direito processual pela PUC/MG. Especialista em contratos pela FGV/RJ. Certificação em Family Office pelo Insper. Professora de Direito Empresarial. Advogada e sócia do escritório Roberta Ramos Advocacia.

Membro da Comissão de Direito Empresarial da OAB/RJ. Membro da Comissão de Mercado de Capitais da OAB/RJ. Membro da Comissão de holding e proteção patrimonial OAB/SP. Membro da Comissão de Planejamento Patrimonial e Sucessório da ABA/RJ. Secretaria-adjunta da Comissão de Planejamento Sucessório e Holding da OAB/RJ.

R. Na prática, os principais desafios têm sido entender de forma objetiva os impactos tributários na gestão patrimonial.

Muitas empresas possuem estruturas imobiliárias consolidadas há anos (holdings patrimoniais, SPEs imobiliárias, imóveis operacionais fora da empresa), e a indefinição sobre a alíquota do IBS e da CBS tem gerado um efeito pragmático de dúvidas e incertezas. Ninguém quer mexer no que funciona sem saber o custo tributário real do movimento.

Também acredito que há uma ausência de validação dos planejamentos já realizados, uma vez que as estruturas criadas precisam ser acompanhadas para se enquadrarem na nova sistemática. O direito tributário não perdoa o apego emocional. É preciso ter coerência na adoção das medidas e ter previsibilidade dos riscos assumidos.

Além disso, existe ainda um alto custo associado aos movimentos societários, lidar com a reestruturação envolve também análises críticas sobre o patrimônio do cliente, pensando nas próximas gerações. É importante manter um alinhamento entre a área jurídicas e contábil, permitindo um planejamento seguro e com estrutura robusta.

R. Citarei dois exemplos envolvendo imóveis e o planejamento sucessório com holdings: Holdings patrimoniais familiares com imóveis locados: estruturas criadas para concentrar imóveis e distribuir lucros com eficiência tributária precisaram ser revistas, especialmente quanto à caracterização da atividade imobiliária como prestação de serviços ou exploração econômica sujeita ao IBS/CBS e até mesmo considerando o uso de imóveis pelos sócios ou terceiros de forma gratuita.

Planejamentos sucessórios baseados em doação de quotas com reserva de usufruto: embora juridicamente válidos, passaram a exigir maior atenção à avaliação dos imóveis, à governança da holding e à compatibilização com regras de substância econômica, para evitar questionamentos futuros. Especialmente diante da mudança apresentada na base de cálculo do ITCMD nas doações de quotas, que pela futura legislação federal será com base no valor de mercado.

R. Algumas práticas tornaram-se indispensáveis, e eu elenco abaixo alguns pontos a serem observados:

1.  Mapeamento jurídico-fiscal completo do patrimônio imobiliário: identificação da titularidade, finalidade econômica de cada imóvel, regime tributário aplicável e riscos associados, antes de qualquer movimento. 
2.  Planejamento em fases, respeitando a transição da reforma: Nem tudo precisa (ou deve) ser feito agora. Estruturas consolidadas exigem ajustes graduais, com cláusulas de flexibilidade contratual e societária. A LC 214/2025 terá como ano teste o ano de 2026 e o PLP 108 está prestes a ser sancionado pelo Presidente da República, e com isso, é importante analisar as estratégias e definir prazos compatíveis com a realidade do cliente. 
3.  Fortalecimento da governança patrimonial: É de extrema relevância que as partes não pensem apenas em ter um CNPJ, mas também em formalizar contratos de locação, cessão de uso ou arrendamento entre partes relacionadas; ter acordos de sócios claros; regras sucessórias alinhadas ao contrato social ou estatuto da empresa. Planejamentos defensáveis são aqueles que demonstram propósito negocial, coerência operacional e documentação consistente. O tempo dos “arranjos criativos” ficou no passado e ficou mal visto, o jeitinho “brasileiro” passa a exigir técnica e conhecimento.