A compra e venda de imóveis é um ato jurídico complexo e que envolve riscos significativos, especialmente quando não há atenção aos aspectos legais que garantem a segurança da operação. Para evitar fraudes e garantir que o investimento seja seguro, é essencial adotar medidas preventivas e contar com o auxílio de profissionais qualificados.

A segurança jurídica nesse tipo de transação está diretamente ligada à regularidade documental, à idoneidade das partes envolvidas e ao cumprimento das formalidades legais.

O primeiro passo para garantir a segurança jurídica é a análise minuciosa da documentação do imóvel. A matrícula atualizada, disponível no Cartório de Registro de Imóveis, é o documento que contém o histórico completo do bem, incluindo eventuais ônus, como hipotecas, penhoras ou ações judiciais.

Conforme o artigo 1245 do Código Civil, o registro no Cartório de Imóveis é condição essencial para a transferência da propriedade. Além disso, é importante obter certidões negativas do imóvel, para confirmar que não há pendências financeiras de condomínio, IPTU ou demais taxas/impostos relacionadas a este. Esta é uma etapa crucial, pois a falta de atenção a esses detalhes pode resultar em problemas futuros, como a descoberta de dívidas ou gravames após a conclusão da transação.

Outro aspecto muito importante é a autenticidade do vendedor. O comprador deve confirmar se a pessoa que está vendendo o imóvel é realmente o proprietário legítimo. Para isso, é necessário conferir os documentos de identificação do vendedor e verificar se o nome constante na matrícula do imóvel coincide com o do vendedor.

Destaca-se que mesmo em casos de inventário e divórcio é preciso ter todos os envolvidos na negociação e também na assinatura do contrato, exceto se houver decisão judicial ou escritura definindo inventariante ou alguma liberação específica.

Quando o imóvel está financiado, é necessário tomar cuidados adicionais. O saldo devedor junto à instituição financeira deve ser quitado antes da transferência e o comprador deve exigir a certidão de quitação do financiamento. Ademais, é importante verificar se não há dívidas condominiais ou outras pendências que possam se tornar responsabilidade do novo proprietário, uma vez que a ausência de atenção a esses detalhes pode resultar em surpresas desagradáveis após a conclusão da transação.

Portanto, o contrato de compra e venda, enquanto instrumento formalizado da transação, deve ser redigido com clareza, precisão e rigor técnico, de modo a contemplar todos os elementos essenciais à validade e segurança jurídica do negócio. Nele, devem constar, obrigatoriamente, os dados completos das partes envolvidas, uma descrição detalhada do imóvel, o valor da transação, a forma de pagamento, os prazos para a entrega das chaves e, se for o caso, cláusulas de rescisão e multa para situações de descumprimento contratual. Inclusive, o artigo 108 do Código Civil reforça essa questão ao determinar que negócios jurídicos envolvendo bens imóveis acima de 30 salários mínimos devem ser celebrados por escritura pública para garantir sua validade.

A elaboração do contrato, preferencialmente, deve contar com a assessoria de um advogado, profissional capacitado para incluir cláusulas de proteção ao comprador, tais como a cláusula de arrependimento (que permite o desfazimento do negócio dentro de um prazo determinado) e a cláusula de multa (aplicável em caso de inadimplemento das obrigações por uma das partes). Essas cláusulas, além de reforçarem a segurança jurídica, estão alinhadas ao princípio da boa-fé objetiva, previsto no artigo 422 do Código Civil, que impõe às partes o dever de agir com lealdade e transparência durante toda a execução do contrato.

Após a assinatura do contrato e a efetivação do pagamento, é imprescindível realizar o registro do negócio jurídico no Cartório de Registro de Imóveis. Esse ato é o que confere ao comprador a condição de proprietário legal do imóvel, atribuindo publicidade, autenticidade e segurança jurídica ao negócio. Sem o devido registro, o negócio jurídico não produz efeitos perante a lei, e o comprador não adquire a propriedade do bem. Logo, o registro não é mera formalidade, mas um requisito legal indispensável para a consolidação do direito de propriedade.

Outra medida essencial para evitar fraudes, é desconfiar de ofertas muito abaixo do mercado. Propostas com valores significativamente inferiores à média podem indicar irregularidades, como fraudes em documentos, duplicidade de contratos ou loteamentos irregulares. Em casos de dúvida, é recomendável realizar uma pesquisa de antecedentes do vendedor e do imóvel, além de consultar o registro de imóveis para confirmar a regularidade do bem.

Assim sendo, a assessoria de profissionais especializados é elemento indispensável para garantir a segurança jurídica na compra e venda de imóveis. Corretores de imóveis registrados no CRECI atuam como intermediários qualificados, auxiliando na verificação da idoneidade da transação e na condução das tratativas.

Já os advogados especializados em direito imobiliário são responsáveis por analisar a documentação, elaborar contratos robustos e orientar as partes sobre os riscos jurídicos envolvidos. Além disso, em casos de imóveis usados, a contratação de um engenheiro ou arquiteto para realizar uma vistoria técnica é altamente recomendável, pois permite avaliar o estado de conservação do bem, critérios para negociação e evitar surpresas desagradáveis após a compra.

Ao seguir essas orientações e contar com o apoio de profissionais qualificados, é possível minimizar os riscos de fraudes e garantir que o investimento seja seguro e tranquilo. Lembre-se: a prevenção é sempre o melhor caminho para evitar problemas futuros.