A aquisição de imóveis no Brasil por estrangeiros é plenamente permitida pela legislação brasileira e vem se tornando cada vez mais comum, principalmente com o interesse de investidores e imigrantes que enxergam no país oportunidades no mercado imobiliário. Embora o processo de compra seja semelhante ao realizado por cidadãos brasileiros, há algumas exigências e restrições específicas aplicáveis aos estrangeiros que precisam ser observadas com atenção. 

A primeira dúvida que geralmente surge é: estrangeiros podem comprar qualquer tipo de imóvel no Brasil? A resposta é: depende! De forma geral, os estrangeiros podem adquirir imóveis urbanos, independentemente da finalidade (comercial ou residencial), da área ou do valor da transação. No entanto, quando se trata de imóveis localizados em áreas rurais ou em regiões consideradas de segurança nacional, como zonas de fronteira e terrenos da União (como áreas de marinha), a legislação impõe limitações específicas.

Antes mesmo de escolher o imóvel, o estrangeiro interessado precisa obter o Cadastro de Pessoa Física (CPF), que é o número de identificação fiscal emitido pela Receita Federal do Brasil. Esse documento é obrigatório para a realização de qualquer transação imobiliária por estrangeiro e garante que o comprador esteja devidamente regularizado perante o fisco nacional. A solicitação do CPF pode ser feita no Brasil ou no exterior, por meio das representações consulares brasileiras e até mesmo agendado de forma on-line. 

Mas quais documentos são exigidos além do CPF? Além do passaporte válido, podem ser solicitadas certidões de nascimento ou casamento (com tradução juramentada, caso não estejam em português e também apostilamento de Haia), comprovante de endereço no país de origem e, se for o caso, uma procuração conferindo poderes a um representante legal no Brasil para atuar em nome do comprador. 

Isso porque a presença física do estrangeiro no Brasil não é obrigatória para que ele realize a aquisição, desde que nomeie um procurador por instrumento público válido. Convém destacar que a plataforma do Enotariado (cartório de notas na modalidade digital) possui a possibilidade de assinatura on-line de qualquer lugar do mundo de forma gratuita, basta consultar o tabelião ou escrevente para explicar os passos do procedimento.

Outro aspecto que merece atenção diz respeito ao envio do dinheiro para o pagamento do imóvel. Nessa situação, caso o estrangeiro não possua conta bancária no Brasil e não resida aqui, o mais indicado é que ele abra uma conta bancária de não residente no Brasil, o que facilita a rastreabilidade dos recursos e a conformidade com as normas do Banco Central. Essa conta permite a transferência internacional dos valores com maior segurança jurídica e transparência. 

E quanto ao financiamento? Estrangeiros também podem financiar imóveis no Brasil, mas, nesse caso, precisam abrir uma conta em banco nacional e apresentar documentação específica para análise de crédito. Se aprovado, o banco elaborará o contrato de financiamento atrelado à escritura de compra e venda, que será então registrado no cartório de registro de imóveis competente. O imóvel passará a estar vinculado ao contrato, como garantia do pagamento do financiamento. 

Ainda assim, é importante reforçar que, apesar da permissão geral para a compra de imóveis, há limitações legais conforme a localização do bem. Áreas de fronteira, por exemplo, só podem ser adquiridas com autorização do Conselho de Defesa Nacional, uma vez que envolvem questões de soberania.

Já imóveis rurais estão sujeitos à Lei nº 5.709/1971 e à Instrução Normativa nº 88/2017 do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra). Essa legislação estabelece que apenas estrangeiros residentes no Brasil ou pessoas jurídicas estrangeiras autorizadas a funcionar no país podem adquirir propriedades rurais. 

Também existem restrições quanto à aquisição de terrenos de marinha e áreas da União, que não podem ser adquiridos diretamente por estrangeiros, a não ser que estejam inseridos em condomínios devidamente constituídos, situação que exige análise específica do caso. 

Além dos aspectos práticos e legais da aquisição de imóveis por estrangeiros no Brasil, é importante destacar que o ordenamento jurídico brasileiro também prevê a concessão de autorização de residência com base em investimento imobiliário. A Resolução Normativa nº 36, de 9 de outubro de 2018, do Conselho Nacional de Imigração, estabelece que  estrangeiros podem obter autorização de residência temporária no país ao investirem, com recursos próprios e de origem externa, o valor mínimo de R$ 1.000.000 em imóveis localizados em área urbana — valor esse que pode ser reduzido em até 30% para investimentos nas regiões Norte e Nordeste.

Esse investimento pode ser feito tanto na aquisição de imóveis já construídos, quanto em imóveis ainda em construção. A comprovação do investimento deve ser feita por meio de documentos como o registro de geral do imóvel ou contrato de promessa de compra e venda, além de declarações bancárias que atestem a transferência internacional dos recursos.

Caso aprovado, o estrangeiro receberá uma autorização de residência válida por quatro anos, podendo posteriormente solicitar a conversão para residência por prazo indeterminado, desde que comprove a manutenção do investimento, como um dos requisitos.  

O grande ponto aqui é que para a compra de imóveis por estrangeiros existe uma maior necessidade de regularização dos imóveis urbanos ou rurais. Isso porque grande parte dos procedimentos e concessão de benefícios está condicionada à regularidade e licenciamento deste imóvel. Por isso, organizar toda a documentação do imóvel para ampliar a possibilidade de negócios de estrangeiros é fundamental. 

Essa possibilidade fortalece o Brasil como destino não apenas turístico ou comercial, mas também como ambiente de oportunidades para investidores internacionais no setor imobiliário. Isso evidencia a possibilidade de estabelecerem vínculos mais duradouros com o país e contribuírem para o desenvolvimento econômico local.