Autor(a) Convidado(a)
É contador, administrador, corretor de imóveis e advogado, diretor da Cecad - Administração de Condomínios e síndico profissional desde 1991, além de diretor da Anacon – Associação Nacional da Advocacia Condominial e Secretário-Geral da Comissão de Direito Condominial da OAB/ES

Nova regra para inspeção predial em Vitória melhora gestão de condomínios

A manutenção predial preventiva sempre trouxe maior resultado para gestão condominial que a manutenção corretiva. Entretanto, garantir aprovação dos recursos necessários é uma tarefa difícil para síndicos e administradores

  • Claudionor Brandão É contador, administrador, corretor de imóveis e advogado, diretor da Cecad - Administração de Condomínios e síndico profissional desde 1991, além de diretor da Anacon – Associação Nacional da Advocacia Condominial e Secretário-Geral da Comissão de Direito Condominial da OAB/ES
Publicado em 26/05/2022 às 14h34
12/12/2019 - Vitória - ES - Mercado imobiliário - Vista aérea de prédios de Vitória - Enseada do Suá
Vista aérea de prédios de Vitória . Crédito: Luciney Araújo

Encontra-se no centro das discussões que permeiam o mercado condominial capixaba a alteração na Lei Municipal n. 9.418, de 26 de janeiro de 2018, que trata da inspeção predial em Vitória, promovida pelo Projeto de Lei n. 74/2022 aprovado pela Câmara de Vereadores e atualmente aguardando a sanção ou veto do prefeito.

Muito se falou da proposta sob o ponto de vista técnico da engenharia, contudo, para melhor entendermos sua importância para a gestão condominial, vamos esclarecer o impacto da nova legislação através de uma linguagem que foge ao "juridiquês", objetivando alcançar o entendimento de todos que vivem em condomínio.

Inicialmente destacamos que, conforme determinação do Código Civil, em seu artigo 1.348, inciso V, a obrigação de fazer a manutenção predial é do síndico, porém a norma determina somente o que fazer, sem vincular a forma como isso será feito, deixando a execução dessa tarefa subordinada a interpretação de cada gestor e das deliberações em assembleia.

Ocorre que, costumeiramente, os condôminos decidem pelo menor preço e imediatismo, fazendo com que o síndico e/ou administrador encontre dificuldades para inserir na previsão orçamentária as verbas para manutenção preventiva. A simples ideia de fazer uma poupança para manutenções a longo e médio prazo soa quase como ameaça ao cargo do gestor, preferindo o condômino ter uma taxa condominial, no primeiro momento, mais econômica, do que investir na prevenção, ainda que na prática seja mais oneroso a recuperação posterior.

Constituição Federal em seu artigo 5º, inciso II, garante ao cidadão brasileiro a liberdade de somente fazer ou deixar de fazer algo senão em virtude de lei. Assim, sendo a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) uma associação civil de utilidade pública, reconhecida pela Lei n. 4.150, de 21 de novembro de 1962, sem competência legislativa, suas normas não têm força coercitiva direta.

Logo, faz-se necessária a aprovação de uma lei, constituída em observância com as diretrizes do nosso ordenamento jurídico, que faça referência às normas da ABNT para que se tenha uma obrigação de fazer. Por isso, a importância do legislativo vincular uma norma legal ao direcionamento proposto pelas normas da ABNT.

Nesse contexto, a Lei Municipal n. 9.418 de 26 de janeiro de 2018, entre outros provimentos, determinava que as edificações públicas e privadas localizadas no município de Vitória seriam objeto de vistorias técnicas periódicas registradas em laudos de inspeção predial, estabelecendo o prazo de 10 anos para que a edificação recebesse uma perícia técnica para levantamento das avarias e desgastes sofridos ao longo do tempo, determinando uma manutenção corretiva.

O Projeto de Lei n. 74/2022, aprovado no último dia 3, substitui o laudo pericial pela obrigação legal de cumprir o Manual de Manutenção, ampliando a eficácia da lei alterada, quando em seu artigo 3º faz referência da norma da ABNT 14.037, que trata do manual de operação, uso e manutenção das edificações e, no artigo 4º, à norma 5.674, que trata da gestão da manutenção predial, a qual estabelece no subitem 5.2 a manutenção das áreas privativas e no subitem 6.4 as manutenções das áreas comuns, conferindo-lhes legitimidade para serem exigidas.

Vale ainda ressaltar que, embora o projeto de lei determine que o manual tenha que ser feito em até dois anos após expedição do certificado de conclusão da obra, seria errado interpretar que a obrigação de elaborar o primeiro manual passa a ser do condomínio, pois tal obrigação permanece sendo da construtora, conforme determina o Código de Defesa do Consumidor.

A manutenção predial preventiva sempre trouxe maior resultado para gestão condominial que a manutenção corretiva. Entretanto, garantir aprovação dos recursos necessários para seu cumprimento é uma tarefa difícil para síndico e/ou administrador do condomínio, por isso destacamos a importância de o legislativo fundamentar o modo de execução em uma norma jurídica, com força coercitiva, sujeito a fiscalização estatal e sanção em caso de descumprimento.

Desse modo, tornam-se obrigatórias a inserção e aprovação das verbas para o custeio das manutenções nas previsões orçamentárias, trazendo para síndicos e administradoras de condomínio maior segurança jurídica na prestação de seus serviços, bem como garantindo aos usuários dos edifícios maior segurança a seus patrimônios e a suas vidas, sendo este o bem mais valioso a tutelar.

Este texto não traduz, necessariamente, a opinião de A Gazeta.

A Gazeta integra o

Saiba mais

Notou alguma informação incorreta no conteúdo de A Gazeta? Nos ajude a corrigir o mais rápido possível! Clique no botão ao lado e envie sua mensagem.

Envie sua sugestão, comentário ou crítica diretamente aos editores de A Gazeta.

A Gazeta deseja enviar alertas sobre as principais notícias do Espirito Santo.