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Quem já adquiriu um imóvel e está pensando em ter mais outro para aumentar o patrimônio e, dessa forma, conseguir uma fonte de renda por meio do aluguel, é importante entender quais cuidados são necessários para esse tipo de aplicação. Para saber se e quando é viável ter mais de um empreendimento em seu nome, especialistas respondem o que é preciso analisar antes da compra.
Para ter sucesso nessa empreitada, é essencial compreender o que você precisa e quais são os seus objetivos. Para isso, é indispensável buscar referências e informações da economia atual. No caso específico da aquisição de imóveis próprios, é recomendado começar o processo conhecendo as boas práticas voltadas para a aquisição desse tipo de patrimônio.
Para o vice-presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Estado do Espírito Santo (Ademi-ES), Gilmar Custódio, como todo tipo de investimento, por mais seguro que seja, como o de imóveis, é fundamental antecipar quais são os desafios e tomar as devidas precauções.
“Esse tipo de esforço requer análise de uma série de fatores, em especial o teor de rentabilidade do investimento e a capacidade de locação para cada tipo de imóvel. Em linhas gerais, imóveis são aplicações seguras, mas deve-se olhar a liquidez de cada caso. Ou seja, avaliar o quão fácil vai ser transformá-lo em dinheiro”, alerta.
Um ponto importante de se ter em mente é que, caso queira locar o segundo imóvel, saiba que a tendência do residencial é ter uma chance menor de retorno financeiro. Por outro lado, a demanda por casas e apartamentos para alugar é maior.
Já a procura por imóveis comerciais pode ser maior em polos como as avenidas Expedito Garcia, em Campo Grande (Cariacica) e Central, em Laranjeiras (Serra). Mas é bom acompanhar outras regiões que podem estar em processo de expansão, o que pode ser uma boa opção para investimento. Além disso, a vacância nesse tipo de empreendimento é mais longa, visto que a oferta é maior do que a demanda, e a taxa mensal costuma ser maior do que para aqueles imóveis voltados somente para moradia.
O gerente de Marketing da Épura Construtora, Fabiano Martins, identifica alguns perfis de investidor, que variam de acordo com o objetivo final que será destinado ao imóvel. Eles são:
Aquele que tem objetivos a médio prazo. Ou seja, costuma comprar o imóvel no lançamento e aproveita as condições especiais, como pagamento a curto prazo.
Aquele que busca imóveis para gerar renda mensal, comprando-o pronto e em bairros que tenham grande demanda para locação e/ou regiões procuradas para locação por temporada. Muitas vezes, ele contrata imobiliárias especializadas ou utiliza aplicativos de aluguel.
Aquele que investe para geração de patrimônio.
Outro aspecto levantado pelos especialistas é que as pessoas têm a impressão que a aplicação no banco rende mais do que o aluguel, no entanto, dependendo da estratégia na hora de adquirir um imóvel, esses bens podem ter uma valorização real além da própria receita de alocação.
Mas, novamente, o vice-presidente da Ademi adverte: “A análise cuidadosa antes da compra de qualquer imóvel é essencial. Assim como a busca por uma uma assessoria jurídica especializada para tramitar os documentos do imóvel”, acrescenta.
Esse é um dos principais dilemas de quem precisa administrar mais de um imóvel. Os especialistas afirmam se tratar de algo pessoal, mas existem algumas dicas gerais:
Nessa parte de planejamento, é importante munir-se de todas as informações sobre mercado, em especial o imobiliário, e entender as particularidades de cada imóvel.
Uma dica do vice-presidente da Ademi-ES é abrir uma empresa patrimonial. Isso, porque, de acordo com ele, a pessoa física deve arcar uma tributação da receita de aluguel com cerca de 27,5% de imposto. Para pessoas jurídicas, a taxa já cai para, em média, 11%.
“Tomando essa atitude desde o início dos seus investimentos imobiliários, a tendência é que todas as aplicações que você faça sejam um sucesso. Isso poderá a ajudar a ter um planejamento patrimonial sucessório melhor também”, afirma.
Para os especialistas, a responsabilidade que a pessoa precisa dispor dessa economia para empregar em bens é alta. Por isso, para ter segurança no investimento, é preciso que o investidor não subestime nenhuma etapa de planejamento.
Para realizar uma análise jurídica e documental certeira e sem ocupar integralmente o tempo do proprietário, é fundamental contratar contadores e advogados para auxiliar na compra do imóvel.
Se o imóvel estiver vazio, a imobiliária ficará responsável por cadastrá-lo para buscar o locatário ideal, fazendo uma análise minuciosa. Enquanto o local ficar vago, todas as despesas de condomínio, de Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e de manutenção ficam com o proprietário. As obrigações ficarão mais fáceis de resolver com a ajuda de uma empresa especializada.
Ao alugar, a empresa também vai fazer a transição da responsabilidade das despesas para o inquilino, além de manter a vigilância sobre ele e, se for preciso, refazer o contrato, emitir notificação, reajustar taxas e realizar todas as atividades de gestão fiscal.
O vice-presidente de Administradoras de Condomínio da Ademi-ES, Glauco Souza Marinho, também destaca pontos que envolvem investimento em empreendimentos em condomínios. “O mais importante de se entender é que o proprietário sempre será o responsável final, mesmo que ele alugue o imóvel. É o proprietário quem deve estar ciente do pagamento de taxas e do cumprimento do regimento interno”, atenta.
Por isso, ele complementa que é importante dar ciência ao inquilino sobre as regras. “Qualquer problema que acontecer, quem pode sofrer penalizações sempre será o proprietário. Dessa forma, recomendo anteceder todos os cuidados possíveis no contrato e até prever questões consideradas mais banais, como normas de circulação de animais e regras de festas, uma vez que o inquilino não pode alegar desconhecimento em caso de descumprimento”, frisa Glauco.
Por esse motivo, dica extra: anexe ao contrato uma cópia do regimento e da convenção. Isso representa que o inquilino tomou consciência.
Além disso, o representante da Ademi recomenda que todas as burocracias sejam resolvidas o mais rápido possível, como transferir a conta da energia e a taxa do condomínio para o nome do alocado, bem como avisar à administradora condominial para cadastrar o veículo do inquilino e repassar as informações pessoais dos novos ocupantes ou funcionários.
”Se as pessoas cumprissem todos esses passos, não haveria problemas — ou, pelo menos, aconteceria raramente. É preciso ter transparência com a administração e é responsabilidade do proprietário, ou da imobiliária que faz a assessoria dele, o acompanhamento dos comprovantes de pagamento para evitar surpresas desagradáveis. Isso, porque, relação é jurídica com o proprietário, e não com o inquilino”, lembra ainda.
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