Prefeituras investem na digitalização para acelerar aprovação de projetos imobiliários

O estudo “O Custo da Burocracia no Imóvel”, realizado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), mostra que o excesso de burocracia para a construção e aquisição da casa própria no Brasil aumenta em até 12% o valor final do imóvel para o proprietário.

“Isso equivale a R$ 18 bilhões por ano, considerando-se os financiamentos com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e da caderneta de poupança, com base na média de unidades novas entregues anualmente. Esse custo extra onera toda a cadeia do setor e é pago pela sociedade brasileira”, avalia o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Espírito Santo (Sinduscon-ES), Douglas Vaz.

Portanto, uma das ações do setor no Espírito Santo tem sido buscar formas de reduzir o tempo de espera e otimizar os processos para aprovação de projetos imobiliários no Estado, em conversas e parcerias com as prefeituras.

“O setor da construção tem feito propostas para a redução desses custos burocráticos, por meio de melhores práticas para análise e aprovação dos projetos imobiliários, padronização e revisão das legislações municipais, estaduais e federais, maior informatização dos processos e antecipação dos financiamentos aos compradores”, complementa Vaz.

Esse diálogo entre o poder público e o setor da construção tem trazido resultados positivos para ambos os lados. Municípios da Grande Vitória, como Serra e Cariacica, recentemente revisaram seus planos diretores municipais (PDMs) com a intenção de atualizar regras que poderiam servir de entraves, além de reduzir parte da legislação. A digitalização e até mesmo a utilização da inteligência artificial (IA) têm contribuído para acelerar e otimizar processos.

Em Vitória, foi lançada a página “Aprovação Online”, em que é possível solicitar e obter em meio digital a aprovação de projetos arquitetônicos, licenciamento de obras de edificações, dispensa de alvará e consulta a projetos aprovados, bem como acessar os painéis de indicadores de licenciamento de edificações. Além disso, foram simplificados os modelos de representação de projetos arquitetônicos para imóveis residenciais e retrofit. Este último é voltado à reforma de prédios antigos. Houve ainda flexibilização dos parâmetros construtivos para edificações do Centro, com objetivo de incentivar investimentos na revitalização da região.

Segundo a Secretaria de Desenvolvimento da Cidade e Habitação da Capital, haverá ainda um novo formato simplificado do Termo de Referência (TR) do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), que avalia o impacto dos projetos no entorno da construção.

Outro exemplo é a Prefeitura da Serra, que implantou o Licenciamento Integrado de Obras e Ambiental, realizado pelas secretarias de Meio Ambiente (Semma) e de Desenvolvimento Urbano (Sedur).

“Nossa cidade é a única no país a emitir, em um único documento e em cerca de 20 dias, tanto a licença ambiental quanto a licença de obras. Antes, era necessário obter as licenças separadamente, o que atrasava o processo. A unificação das secretarias de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente foi essencial para essa inovação”, explica o secretário das pastas, Claudio Denicoli.

Vila Velha também implementou, entre outras medidas, o processo eletrônico para análise dos projetos e, segundo a prefeitura, 1.212 novas obras foram aprovadas, em quase quatro anos. Além disso, está em fase final de desenvolvimento o projeto “Vila Velha Ágil”, que permitirá a aprovação dos empreendimentos por meio de um processo integrado entre secretarias visando à redução do tempo de tramitação.

Já a Prefeitura de Viana implantou o Sistema Desenvolve Legal, que utiliza inteligência artificial para aprovação de projetos e está integrado aos demais sistemas utilizados pela prefeitura, como o tributário, o imobiliário e o protocolo, além do Plano Diretor Municipal (PDM) e do Código de Obras, que foi recentemente atualizado.

Cariacica também tem usado a tecnologia para agilizar a aprovação de projetos por meio da implantação do sistema eletrônico “Aprova Legal”, que permite protocolar e acompanhar processos de licenciamento de forma remota.

Outra questão que vem sendo debatida é a burocracia quando esses projetos chegam aos cartórios para serem aprovados, dependendo das exigências. Segundo o diretor do Conselho Federal do Colégio Notarial, Rodrigo Reis Cyrino, é essencial o diálogo entre empreendedores da construção e órgãos públicos, levando soluções com o intuito de chegar a um denominador comum.

“Desburocratizar é simplificar procedimentos que não causem insegurança jurídica. Se é exigida aquela lei, houve um debate democrático, e os cartórios vão cumpri-la. Se não houver consenso, isso deve ser levado à Justiça ou ao Legislativo para que aquela lei seja mudada ou atualizada”, avalia.

Ele afirma, ainda, que os cartórios, cada vez mais, podem ser cobrados em adotar uma padronização, tendo essas regras claras, mas a lei precisa ser observada. “As leis existem para dar segurança jurídica, e os cartórios fiscalizam o cumprimento da legislação”, complementa. 

A seguir, confira as ações das prefeituras da Grande Vitória para agilizar os procedimentos.

• Revisão do Plano Diretor Municipal (PDM), realizada em 2021, já que o anterior era de 2007.
• Implantação do sistema eletrônico “Aprova Legal”, que permite protocolar e acompanhar processos de licenciamento de forma remota. Além das licenças de obras novas, o sistema contempla processos de regularização, reformas simples, demolição, construção de muros e adequação de calçadas.

• Implementação do processo eletrônico.
• Aprovação do Plano de Mobilidade Urbano (Lei 6.756 de 2022).
• Aprovação do estudo de sombreamento, que permitiu voltar a licenciar obra na orla do município.
• Aprovação do Plano de Gestão integrado da Orla, que ordena o uso e ocupação da orla do município.
• Alterações no PDM com destaque para quantitativo de vagas de garagens, alterações nos critérios do estudo de impacto de vizinhança com a criação do Estudo Especial.
• Sistema de protocolo e aprovação on-line. Segundo a prefeitura, 1.212 novas obras foram aprovadas em quase quatro anos.
• Finalização do projeto “Vila Velha Ágil”, no qual haverá a aprovação dos empreendimentos por meio de um processo integrado entre secretarias visando à redução do tempo de tramitação.

• Digitalização dos processos administrativos visando à redução de prazos para aprovação de projeto e licenciamento de obras.
• Reformulação da metodologia na solicitação desses serviços, implantando a aprovação de projeto e a emissão de alvará de obras por “autodeclaração do profissional”.
• Licenciamento Integrado de Obras e Ambiental, que integra os processos das secretarias de Meio Ambiente (Semma) e de Desenvolvimento Urbano (Sedur).
• Como ações futuras estão previstas a revisão do Código de Obras e a implantação de versão atualizada do sistema.

• Implantação dos Licenciamentos por Graus de Risco.
• Checklist de análise de projeto arquitetônico, que permitirá análise abrangente e padronizada.
• Simplificação dos modelos de representação de projetos arquitetônicos para residenciais unifamiliares, multifamiliares R2, retrofit, obras públicas e imóveis de regularização fundiária.
• Exigência para obtenção de anuências prévias da Semmam e da Setran, quando houver retirada de árvores e relocação de abrigos de ônibus.
• Mudança de procedimento administrativo para dispensar apresentação de anuência da concessionária em caso de retirada de postes de energia.
• Recursos a interferências em alinhamentos analisados pela Gerência de Controle de Edificações, reduzindo o tempo de análise do recurso.
• Reforço no quadro técnico de analistas e vistoriadores: aumento de 75% no número de analistas de projetos e de 80% no quadro de vistoriadores de obras licenciadas.
• Lançamento da página “Aprovação Online”, em que é possível solicitar e obter em meio digital a aprovação de projetos arquitetônicos, licenciamento de obras de edificações, dispensa de alvará e consulta a projetos aprovados e acessar os painéis de indicadores de licenciamento de edificações.
• Atualização e incremento de informações no Manual de Aprovação de Projetos.
• Flexibilização dos parâmetros construtivos para edificações que forem objeto de retrofit na região do Centro.
• No futuro, será feita a integração dos processos de aprovação de projetos de regularização pelo PRE, de parcelamento de solo e outros ao sistema de aprovação on-line. Além disso, haverá um novo formato simplificado do Termo de Referência (TR) do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV).

• Implantação do “Sistema Desenvolve Legal”, com utilização de inteligência artificial. A plataforma está integrada aos demais sistemas utilizados pela prefeitura, como o tributário, o imobiliário e o protocolo, além do Plano Diretor Municipal (PDM) e do Código de Obras, dando agilidade e transparência à aprovação dos projetos e possibilitando a emissão de todos os documentos, alvarás e certidão detalhada, entre outros referentes ao uso e ocupação do solo.
• O Código de Obras foi revisado em dezembro de 2021 e nele já consta o programa “Simplifica Viana”, que estabelece normas e procedimentos para apresentação e análise simplificada dos projetos arquitetônicos.