Water Front: Justiça barra construção de condomínio na Enseada do Suá

Após muita polêmica e questionamentos judiciais, a área da Enseada do Suá onde seria construído o condomínio Water Front (Nova Cidade Empreendimentos) foi considerada pela Justiça Federal Zona de Equipamentos Especiais (ZEE) e não será permitido o uso residencial. Na região, atrás do Shopping Vitória, havia a previsão de construção de seis prédios de até 30 andares e 730 apartamentos.

A decisão do juiz Ricarlos Almagro Vitoriano Cunha, da 4ª Vara Cível, atende a uma ação do Ministério Público Federal no Espírito Santo (MPF-ES). Na sentença, ele ressaltou que a Enseada do Suá passou a ser Área de Especial Intervenção Urbana, provocando aumento da proteção paisagística no local, conforme Plano Diretor Urbano (PDU) de 2006. Por essa legislação municipal, deve-se “garantir o visual da baía de Vitória, em especial do Convento, da Prainha de Vila Velha e do Morro do Moreno, principalmente a partir do eixos viários e demais espaços públicos”.

As ZEEs, segundo a assessoria do MPF, “são locais onde deve-se haver a preservação das áreas de interesse histórico-ambiental e paisagístico, garantindo uma integração harmoniosa entre edificações e o entorno e a manutenção visual de marcos da paisagem natural/construída”. O aproveitamento de áreas vazias também não pode causar prejuízo ao interesse paisagístico.

A polêmica em torno do empreendimento se arrasta desde 2005, quando foi protocolada uma solicitação de alvará do projeto à Prefeitura de Vitória. Chamado inicialmente de Loteamento Nova Cidade, passou a ser denominado Water Front e os empreendedores, do Grupo Buaiz, entendiam que o projeto arquitetônico deveria ser analisado com base no Plano Diretor de 1994.

O Conselho Municipal do PDU acatou a orientação, mas a decisão foi questionada pelo Ministério Público, em maio de 2009. Na época, a Justiça também considerou nulo o posicionamento homologado pela prefeitura. O MP defendia que o projeto tinha que ser observado sob a perspectiva do PDU vigente à época da análise, ou seja, o de 2006. O pedido foi confirmado agora pela Justiça Federal, onde a ação tramita desde 2013. São réus no processo a Prefeitura de Vitória e a Nova Cidade Empreendimentos e Participações S/A. Já o Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan) é autor da ação junto com o MPF.

Por nota, a Nova Cidade Empreendimentos informa que o projeto Water Front, anteriormente apresentado, perdeu o objeto porque a empresa já havia desistido de sua execução. Já a Prefeitura de Vitória, também por nota, informa que foi notificada da decisão e que a Procuradoria Geral do Município (PGM) está em processo de análise.

SAIBA MAIS

Nova Cidade

O projeto, apresentado em 2005, previa a construção de 13 prédios residenciais, de até 19 andares cada, atrás do Shopping Vitória, na Enseada do Suá. Para moradores da região e Ministério Público, o empreendimento iria gerar um grande impacto urbano, além de comprometer o patrimônio histórico ao criar uma barreira que impediria a visão do Convento da Penha.

Water Front

Com um novo nome, o projeto volta a ser analisado pela prefeitura, em 2009, com algumas mudanças. Agora, a proposta é de que sejam construídos seis prédios, dois deles com 28 andares e outros quatro com 30 andares. No total serão construídos 730 apartamentos.

Os construtores argumentam que o novo projeto possibilita mais oxigenação, por reduzir o número de torres de 13 para seis, além de garantir a visualização do Convento da Penha. O projeto original previa ocupação de 22% de área construída no terreno. Esse índice foi reduzido para 16,95%.

Avaliação 

Em março daquele ano, o Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan) preparava uma nova avaliação sobre o projeto, mas o Ministério Público já havia se manifestado contra, afirmando que a proposta iria gerar elevado impacto urbano na região. Dias depois, o Iphan também emitiu parecer contrário, argumentando que a construção iria interferir de forma irreversível na paisagem do Convento da Penha.

PDU

O Conselho do Plano Diretor Urbano (PDU) decidiu analisar o projeto com base na legislação de 1994, que estava vigente quando a proposta inicial foi protocolada junto à Prefeitura de Vitória. Por ela, a Enseada do Suá era uma área definida como Zona de Usos Diversos (ZUD), permitindo a construção de residências.

Ministério Público 

Os Ministérios Públicos Federal e Estadual, entretanto, entendiam que o projeto deveria ser observado com base no PDU de 2006, lei vigente à época do pedido de análise. Por esta legislação, a área pretendida passou a ser considerada uma Zona de Equipamentos Especiais (ZEE), onde não é permitido uso residencial.

Prefeitura de Vitória

O município homologou a decisão do Conselho do PDU e os empreendedores, do Grupo Buaiz, deram prosseguimento ao projeto, assegurando que cumpriam todas as leis.

Ação 

Em abril de 2009, o MPES entrou com a primeira ação pedindo que a Justiça determinasse ao município a suspensão da tramitação do processo e cumprisse outras obrigações restritivas ao empreendimento.

AGU

A Advocacia Geral da União (AGU) ingressou, em maio daquele ano, com um mandado de segurança, apontando que o documento aprovado pelo conselho e pelo ex-prefeito João Coser não poderia ser considerado por não ter respeitado o pronunciamento técnico do Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan) e a Constituição Federal.

Justiça Federal 

Em maio, a Justiça Federal no Espírito Santo também passou a analisar uma ação movida pela Procuradoria Federal contra o município de Vitória, relativa ao empreendimento Water Front. A ação era de autoria do Iphan.

Tramitação

Depois de recursos e outras ações, neste mês a Justiça Federal reafirmou que a área da Enseada do Suá não é destinada a construções de uso residencial. Os empreendedores, entretanto, afirmaram que não têm mais interesse no projeto.