O mercado imobiliário realmente muda de uma região para outra?

O mercado imobiliário não é estático varia de acordo com o momento da região, o comportamento das pessoas e a análise dos profissionais que atuam nele. Crédito: Shutterstock

Muito se fala sobre ciclo do mercado imobiliário e sua principal especulação relacionada ao contexto econômico. Ocorre que o mercado imobiliário se formou pelo interesse de novas oportunidades pelas pessoas e o consequente crescimento das cidades.

Cada profissão foi consolidada a depender do contexto e necessidade de mercado para os temas mais técnicos. Com isso, temos o seguinte fluxo:

Condições de vida (água, alimento e trabalho) -> Novas pessoas -> Crescimento das cidades (construção) -> Organização do mercado imobiliário (profissões, legislações, métodos) -> Oscilação do mercado diante das demandas locais e movimentos gerais

Isso demonstra que são as pessoas que movimentam o mercado imobiliário. É o comportamento humano que destaca novos contextos. Por isso, muitas pesquisas analisam dados demográficos (faixa etária, gênero, faixa de renda) e geracionais (comportamentos comuns no contexto da faixa etária).

Dito isso, há um clássico mito que o mercado imobiliário é bem diferente dependendo da região. Acontece que a observação do comportamento das pessoas faz entender a fase do mercado local e aplicar as estratégias iniciais do contexto com a devida adaptação depois de testes.

Como um exemplo, o Estado do Rio de Janeiro sofreu uma diminuição da população nos últimos anos, segundo o Censo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), em contrapartida, o Espírito Santo recebeu um aumento populacional. Os dois Estados possuem pontos de semelhanças e divergências de acordo com o ponto de vista histórico, geográfico, econômico, social, urbanístico e do mercado imobiliário.

Partindo deste ponto de partida, entrevistei três profissionais cariocas para trazerem comentários do mercado imobiliário carioca e capixaba em linha comparativa de oportunidades de mercado.

Inicialmente, destaco para a advocacia que atua no mercado imobiliário: os conflitos sempre surgem em todos os momentos da cadeia de produção, sendo à nível regional, estadual, nacional ou internacional.

A grande diferença é o momento específico da região que se encaixa na alta de determinados conflitos e baixa de outros. Um exemplo prático é que o aumento de construções em uma região traz mais discussões sobre a garantia da obra, responsabilidades das empresas do setor, análise de distrato e atraso de cronograma de obra, regularização de condomínios e por aí vai.

Enquanto a região que já possui consolidação de imóveis, a alta de demanda é sobre aluguel, benfeitorias (obras) de reforma, compra e venda.

Isso quer dizer que o mercado não é estático. Tudo varia de acordo com o momento da região, o comportamento das pessoas e análise dos profissionais que atuam. Só que no final das contas, o “conceito do serviço” relacionado ao conflito regional possui critérios objetivos (legislação e método) aplicados em qualquer lugar com mudança dos critérios subjetivos (pessoas, decisões e legislações locais).

Dito isso, deixo aqui as informações da entrevista com as profissionais do mercado imobiliário do Rio de Janeiro:

Luísa Simões, arquiteta e urbanista com especialização em Design de Interiores

1. Quais são os principais desafios enfrentados pelo Espírito Santo em relação à urbanização?

O Espírito Santo enfrenta uma série de desafios relacionados à urbanização, refletindo as complexidades e demandas decorrentes do crescimento urbano acelerado, assim como qualquer cidade o Brasil.

Entre os principais desafios, eu destacaria a desigualdade na distribuição dos benefícios do desenvolvimento urbano, com áreas urbanas mais prósperas convivendo lado a lado com bairros periféricos carentes de infraestrutura básica e serviços públicos de qualidade.

Além disso, o crescimento desordenado das cidades tem levado à ocupação irregular de áreas de risco, aumentando a vulnerabilidade a desastres naturais, como deslizamentos e enchentes. A carência de infraestrutura urbana adequada, como saneamento básico, transporte público eficiente e espaços públicos de lazer, também é um desafio significativo, afetando a qualidade de vida e o bem-estar da população.

Diante desses desafios, é fundamental adotar políticas e estratégias de planejamento urbano integrado, que promovam a inclusão social, a equidade espacial e a sustentabilidade ambiental, visando garantir cidades mais justas, seguras e sustentáveis para todos os seus habitantes.

2. Na sua opinião, existe diferença de atuação do arquiteto de design de interiores no Rio de Janeiro e no Espirito Santo?

Sim, pode haver diferenças na atuação entre os dois estados devido a uma variedade de fatores, como: diferenças culturais, econômicas e a demanda do mercado. Culturalmente o estilo de design de interiores pode ser influenciado pela cultura e história de cada região.

Por exemplo, o Rio de Janeiro, com sua rica herança cultural e influências internacionais, pode ter uma abordagem mais eclética e cosmopolita em sua arquitetura, enquanto o Espírito Santo pode ter uma estética mais tradicional ou regional, refletindo suas próprias influências culturais.

Sobre a demanda do mercado, os serviços de design podem variar com base nas preferências dos moradores, na atividade econômica e no desenvolvimento urbano. O Rio de Janeiro, como um centro econômico e turístico, pode ter uma demanda mais alta por projetos de design de interiores em residências de alto padrão, hotéis e espaços comerciais sofisticados.

Enquanto isso, o Espírito Santo pode ter uma demanda mais diversificada, incluindo projetos residenciais, comerciais e industriais em diferentes segmentos de mercado.

3. Quais são as principais diferenças no padrão de urbanização entre o Rio de Janeiro e o Espírito Santo?

Uma das principais diferenças no padrão de urbanização entre os dois Estados é a concentração populacional e econômica na região metropolitana do Rio de Janeiro, que tem sido o principal motor do crescimento urbano no Estado, enquanto o Espírito Santo apresenta uma distribuição mais dispersa da população e uma menor concentração de atividades urbanas em sua capital, Vitória, e nas cidades próximas.

Além disso, o Rio de Janeiro enfrenta desafios relacionados à verticalização e densificação das áreas urbanas, enquanto o Espírito Santo ainda tem espaço para um desenvolvimento mais ordenado e sustentável.

Isabela Domenici, corretora de imóveis e sócia da Domenici Assessoria Imobiliária Ltda

1. Quais são as principais semelhanças do mercado imobiliário nos Estados do Espírito Santo e Rio de Janeiro?

Ambos os Estados, assim como o restante do país, enfrentam há anos o déficit habitacional, causado principalmente por mudanças no perfil das famílias e transformações sociais, como o êxodo rural, por exemplo.

Podemos destacar também que ambos os Estados possuem regiões de praias e cidades serranas, o que atrai investidores e estimula o turismo, impulsionando o mercado imobiliário.

Nesse ponto, vale frisar que muitos proprietários têm optado pela modalidade de locação por temporada, tendo como consequência a escassez de imóveis residenciais para locação de longo prazo e o aumento nos preços dos novos contratos de locação, comparado a anos anteriores - sabemos que o mercado imobiliário é direcionado, entre outros fatores, pela lei da oferta e da procura.

Podemos acrescentar a alta na demanda por locação de imóveis residenciais o reaquecimento da economia e a diminuição nas taxas de desemprego.

2. Apesar de fazerem parte da mesma região, quais as principais diferenças do mercado imobiliário nos estados do Rio de Janeiro e Espírito Santo?

Embora os Estados tenham área territorial basicamente iguais, a principal diferença refere-se à densidade populacional dos Estados - o Rio de Janeiro é um Estado mais populoso e densamente povoado em comparação ao Espírito Santo, o que afeta a oferta e a demanda por imóveis em diferentes escalas.

Soma-se a isso a diferença de renda per capita da população dos Estados, que impacta diretamente nos negócios imobiliários.

3. Em um cenário otimista, quais as expectativas para o mercado imobiliário nos estados do Rio de Janeiro e do Espírito Santo?

Redução dos juros de financiamentos imobiliários, resultando em taxas de financiamento mais atrativas para os compradores, estimulando a demanda por crédito imobiliário e tornando as condições de pagamento mais favoráveis e acessíveis.

Redução na taxa de desemprego, gerando estabilidade para que as famílias desenvolvam planos para a aquisição da casa própria. Intensificação dos programas de financiamento de unidades econômicas, como o programa Minha Casa, Minha Vida, com o objetivo de reduzir o déficit habitacional, objetivando o acesso à moradia às famílias de baixa renda, além de objetivar o movimento da indústria e do comércio, com a geração de emprego e renda na área de construção civil e todas as outras áreas ligadas direta e indiretamente ao mercado imobiliário.

Débora Cardia, engenheira civil, pós-graduada em planejamento, gestão e controle de obras civis

1. Sendo uma engenheira carioca e comparando os cenários atuais da construção civil do Espirito Santo e do Rio de Janeiro, como poderia ser sua atuação em ambos mercados?

Podemos observar o mercado do Espírito Santo com o desenvolvimento imobiliário em expansão com um grande número de lançamentos de imóveis.

O que traz a importância da vistoria de entrega das chaves, garantia de entrega dos acabamentos contratados, perfeito funcionamento das instalações, identificação de vícios construtivos. Já no Rio de Janeiro, temos um cenário um pouco diferente.

Temos muitos imóveis já prontos. E grande parte deles já são bem antigos e possuem a necessidade de reforma. Instalações elétricas que não foram dimensionadas para comportar os equipamentos que utilizamos hoje.

Instalações hidráulicas com materiais que comprometem a saúde dos moradores, como a tubulação de ferro que acumula e solta ferrugem na água, entre outros.

2. Temos episódios recentes tanto no Rio quanto no Espírito Santo de desabamentos de imóveis. Qual a importância do profissional de engenharia para evitar essa situação?

O engenheiro é necessário antes mesmo da obra começar. Porque ela começa antes do primeiro dia no canteiro de obras, começa nos projetos. A partir deles conseguimos planejar uma obra.

Precisa ser feito um projeto estrutural para garantir a segurança estrutural da obra. Estudos são realizados para segurar que a obra fique em pé e não desabe. Infelizmente existe a cultura de fazer uma construção diretamente com a mão de obra, sem projeto, sem responsável técnico, mas essa prática não garante a segurança da obra.

Pelo contrário, aumenta os riscos que uma obra mal executada pode sofrer, acidentes como os desabamentos como por exemplo. A execução de uma obra envolve muitos riscos. É fundamental fazer a gestão desses riscos afim de evita-los. Antes mesmo da obra começar é importante realizar a vistoria cautelar de vizinhança, para assegurar sua obra e seu vizinho.

Durante a obra ter o acompanhamento do engenheiro para certificar o cumprimento dos projetos e garantir a segurança dos operadores. É recorrente acidentes em obras. É preciso ter fiscalização do uso correto dos equipamentos de proteção individual (EPIs).

Com a obra pronta, ter um manual do proprietário, com informações sobre como cuidar e manter uma construção após sua conclusão.

3. A sustentabilidade está em alta não só no mercado imobiliário do Espirito Santo, mas no Brasil e no mundo. É possível ter práticas sustentáveis dentro de uma obra?

Com certeza. A integração da sustentabilidade na gestão de obras é crucial para reduzir o impacto ambiental. A construção civil consome muitos bens naturais e gera muitos, mas muitos resíduos.

É preciso ter a cultura de sustentabilidade dentro dos canteiros de obras. Nas minhas obras faço a gestão de resíduos, que é separar, categorizar ou até mesmo reaproveitar materiais que serão descartados.

Essa segregação desde o canteiro de obras possibilita a reciclagem de muitos materiais. Um bom planejamento de obra, para o uso adequado e quantidade certa afim de evitar desperdícios e gastos desnecessários.

A captação da água da chuva nos permite reutilizar essa água para limpeza da obra. Ou seja, é possível sim trazer práticas sustentáveis para dentro de uma obra abrangendo o consumo consciente de matéria-prima, o reaproveitamento de resíduos e a minimização de desperdícios.