A questão da regularização dos imóveis ficou em alta em muitas regiões justamente pela falta de profissionais qualificados na área e a necessidade de organização por todos os estados em relação aos imóveis urbanos e rurais.
Até hoje, temos muitos mitos sobre o tema, devido à falta de alinhamento das informações dos órgãos e cartórios cadastrais com a integração dos profissionais, mas o fato é que a regularização imobiliária é uma necessidade pelos seguintes fatores:
1. Aumento da percepção de valor do imóvel no mercado:
Compradores pesquisam e analisam as documentações antes de fecharem seus negócios. Quando existe alguma irregularidade junto aos órgãos e cartórios, costuma ser uma objeção da venda.
2. Segurança jurídica na organização dos imóveis
Enquanto o imóvel não estiver no nome do dono atual enquanto proprietário, as dívidas dos demais donos que ainda estiverem relacionados como proprietários podem chegar a criar gravames, penhoras, leilão ou indisponibilidades.
3. Venda mais rápida
A documentação é um dos critérios para avaliação do imóvel no mercado em qualquer região e permite que o comprador tenha acesso ao financiamento imobiliário.
Além disso, os imóveis 100% regularizados são considerados mais vantajosos para estrangeiros pela possibilidade de autorização de residência no país e maior abertura para negócios.
4. Possibilidade de Financiamento bancário, créditos rurais e imóvel em garantia de negócios
Isso garante que os empresários tenham mais oportunidades no mercado com mais produtos financeiros disponíveis para investimento no negócio.
5. Agilidade no planejamento imobiliário e sucessório:
Imóveis irregulares demoram a ser vendidos. E, quanto mais irregularidades, mais difícil se torna a organização completa do patrimônio para o inventário e a sua organização sucessória. Tudo isso torna o procedimento mais demorado.
A regularização imobiliária funciona de acordo com o interesse do cliente e a história imóvel. Por isso, a análise dos documentos é necessária para validar as informações da vida real em relação aos cadastros. Alguns documentos iniciais para a análise são:
Imóvel urbano
- Cartório de Imóveis: Descrição correta do imóvel, nome na matrícula com o negócio jurídico, ausência de penhora de ações judiciais tributárias, trabalhistas ou cíveis, usufruto ou indisponibilidade.
- Prefeitura: Análise do projeto arquitetônico de acordo com os parâmetros urbanísticos e ambientais, dados cadastrais do IPTU, averbação de licença de obra, averbação de habite-se, averbação de Certidão de obras.
- Receita Federal: Lançamento e regularização de INSS de obras.
- Se for condomínio: Memorial de incorporação e convenção condominial.
- Se for loteamento: Projeto e registro do loteamento.
Imóvel rural
- Incra: Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e certificação de georreferenciamento.
- Receita Federal: Declaração e Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR).
- Cartório de imóveis: Descrição correta do imóvel, nome na matrícula com o negócio jurídico, ausência de penhora de ações judiciais tributárias, trabalhistas ou cíveis, usufruto ou indisponibilidade.
- IBAMA: Ato Declaratório Ambiental (ADA).
- Meio Ambiente: Cadastro Ambiental Rural (CAR).
- Se for condomínio: Memorial de incorporação e convenção condominial.
- Se for loteamento: Projeto e registro do loteamento.
É importante destacar que não existe procedimento “receita de bolo”. A verdade é que cada situação demanda um conjunto de etapas diferentes. Por isso, a primeira etapa é esse estudo sobre todas as informações.
A partir de uma análise integrada dessas informações, conseguimos verificar quais possíveis soluções são necessárias para o projeto de regularização do imóvel.
O projeto de regularização de um imóvel, empreendimento ou condomínio pode se relacionar com diferentes profissionais: advocacia, engenharia, arquitetura e contabilidade.
Deixo aqui alguns exemplos de soluções para a regularização de imóveis:
- Escrituração e registro.
- Usucapião.
- Adjudicação compulsória.
- Inventário.
- Divórcio.
- Extinção de usufruto.
- Baixa de hipoteca, penhoras, indisponibilidades e demais gravames.
- Instituição de condomínio, convenção e regimento interno.
- Atualização e regularização de todos cadastros necessários para o imóvel rural.
- Atualização de cadastro imobiliário urbano junto à prefeitura e cartório de imóveis.
- Averbação de habite-se e licença de obras.
- Loteamento.
- Desmembramento ou desdobro.
- Retificação de área.
- Memorial de incorporação.
- Regularização de INSS de obras, IPTU e demais tributos.
- Regularização de empresa: alvará de funcionamento, licença sanitária, segurança de Incêndio, registro de marca.
Ter a documentação do imóvel totalmente regularizada é importante para a organização das cidades, transparência e segurança dos negócios imobiliários, bem como o próprio dono e seus herdeiros.
O grande ponto é que é um investimento a ser calculado, assim como qualquer outro movimento no mercado imobiliário que demanda planejamento e organização.
