O momento da entrega das chaves é, historicamente, o ponto de maior tensão entre proprietários (locadores) e inquilinos (locatários). A dúvida é frequente e muitas vezes gera disputas judiciais: afinal, o dono do imóvel pode exigir que o inquilino pague pelo conserto de itens envelhecidos ou desgastados pelo tempo?

A resposta curta, amparada pela legislação brasileira, é não. O locador não pode cobrar do locatário reformas ou consertos decorrentes do desgaste natural (uso normal) da propriedade ou do mobiliário.

Para esclarecer os limites dessa responsabilidade, analisamos a Lei Federal n.º 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e o Código Civil.

A relação entre inquilino e proprietário é regida principalmente pela Lei do Inquilinato. O artigo 23 desta lei estabelece as obrigações do locatário. O inciso III é a chave para resolver essa questão. Ele determina que o inquilino é obrigado a:

"Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal." (Art. 23, III, Lei 8.245/91)

O Código Civil Brasileiro reforça esse entendimento em seu Artigo 569, garantindo que o locatário não responde pela deterioração resultante do tempo e do uso regular da coisa.

A grande confusão reside na diferença entre "deterioração por uso normal" e "danos por mau uso".

O desgaste natural (responsabilidade do locador) é a depreciação inevitável do bem. O tempo age sobre todos os materiais. O proprietário assume o risco do investimento imobiliário, e isso inclui a desvalorização física do bem pelo uso correto. Exemplos: pintura que desbotou ou amarelou com o sol, dobradiças de armários que emperraram por idade, piso laminado com marcas leves de trânsito de pessoas, verniz de móveis desgastado.

O mau uso ou dano (responsabilidade do locatário), por sua vez, ocorre por negligência, imprudência ou ato intencional do inquilino. Nesses casos, a cobrança é legítima e devida. Exemplos: buracos de pregos não tapados, paredes rabiscadas, portas quebradas por impacto, manchas de vinho no carpete, móveis rasgados por animais de estimação.

Em imóveis alugados "mobiliados", a regra segue a mesma lógica. O locador não pode exigir um sofá novo se o antigo apresenta apenas o desgaste do tecido compatível com três ou quatro anos de uso diário.

O mobiliário tem vida útil. Cobrar do inquilino a substituição de um eletrodoméstico que parou de funcionar por velhice (e não por queda ou curto-circuito causado pelo usuário) configuraria enriquecimento ilícito do proprietário, o que é vedado pelo Código Civil. O inquilino paga pelo uso do bem (através do aluguel), não pela sua reposição integral devido à obsolescência.

A prova cabal para definir o que é desgaste pré-existente, natural ou dano novo reside no Laudo de Vistoria.

A Vistoria de Entrada deve detalhar minuciosamente o estado do imóvel e dos móveis, inclusive com fotos. Se o sofá já estava gasto, o inquilino não pode ser cobrado por isso na saída.

A Vistoria de Saída, por outro lado, é o momento de comparar. Se a diferença entre o estado inicial e o final for apenas o "envelhecimento saudável" do imóvel, o locador não tem direito a indenização.

A cobrança de reformas que visam apenas renovar o imóvel para o próximo aluguel, corrigindo desgastes naturais do tempo, é abusiva. O inquilino deve cuidar do imóvel como se fosse seu, devolvendo-o íntegro, mas não é responsável pela luta contra o tempo.

Diante de cobranças indevidas, o locatário deve buscar o diálogo baseado na Lei 8.245/91 e, se necessário, recorrer aos órgãos de defesa do consumidor ou ao Judiciário para afastar responsabilidades que não lhe competem.