A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que fiadores não respondem por aluguéis, quando o locador condiciona o recebimento das chaves à assinatura de laudo de vistoria. O caso, relatado pela ministra Nancy Andrighi, reafirma princípios consolidados, mas nem sempre observados na prática.

No caso em apreço pelo STJ, os fiadores garantiam locação comercial no Rio de Janeiro. Após desocupação e aviso prévio regular, o locador se recusou ao recebimento das chaves porque a locatária não quis assinar documento que implicaria em reconhecimento de dívida por avarias. A entrega só ocorreu meses depois, por ação de consignação da qual os fiadores não participaram. Mesmo assim, foram cobrados pelos aluguéis do período.

A ministra ressaltou que um contrato de locação por tempo indeterminado, como o do caso em julgamento, pode ser encerrado pelo locatário quando quiser, exigindo-se apenas o aviso prévio. Trata-se de um direito potestativo do locatário.

Dentro desse contexto, cumprido o aviso prévio de 30 dias, o contrato se extingue independentemente da vontade do locador. Este não pode recusar a devolução alegando danos ou inadimplência. Tais pretensões devem ser deduzidas em ação própria.

A prática de vincular entrega de chaves à concordância com vistoria subverte essa lógica. A vistoria documenta o estado do imóvel, não cria título de dívida. Divergências sobre danos não podem paralisar a devolução do bem. O locador deveria receber as chaves e consignar no termo que o locatário recusara assinar a vistoria. Os direitos de ambos estariam preservados.

E a fiança, como obrigação acessória, segue a sorte da principal. Se o contrato se extingue com a regular devolução, cessa a responsabilidade do garante. Seria iníquo responsabilizar fiadores por aluguéis acumulados em razão de impasse criado pelo próprio credor.

A ministra Nancy Andrighi foi categórica: o fiador não pode ser responsabilizado por ato do locador que indevidamente condicionou a entrega das chaves à aquiescência com o laudo de vistoria.

Diante disso, importante seguir algumas orientações práticas.

Para locadores: receber as chaves é obrigação. Divergências sobre o imóvel resolvem-se em ação de indenização, não mediante retenção do bem.

Para locatários: em caso de resistência, a ação de consignação é o remédio. Documente cada etapa — notificação, desocupação, tentativa de entrega.

Para fiadores: acompanhe o desenrolar da locação garantida. Se houver ação de consignação, busque integrar a lide. A participação no processo é o que garante a extensão dos efeitos da sentença.

Por fim, a referida decisão serve de alerta: termos de entrega e laudos de vistoria são instrumentos distintos. Confundi-los cria litígios evitáveis, com desfecho desfavorável para quem tenta obstruir o exercício regular de um direito.