Você já ouviu por aí que o locador pode pedir o imóvel a qualquer momento “para uso próprio”? Pois é. Essa frase, dita com tanta certeza, tem sido responsável por uma das maiores confusões que envolvem o fim de um contrato de locação. E é hora de esclarecer isso de forma simples — e justa.

Vamos começar pelo essencial: durante o prazo do contrato, o locador não pode, em hipótese alguma, pedir o imóvel de volta, por qualquer motivo que seja. 

Isso mesmo: enquanto o contrato estiver dentro da sua vigência, o inquilino está protegido pela Lei do Inquilinato. Mas e essa tal de “retomada para uso próprio”? Aí é que está o detalhe que poucos conhecem — e que muitos confundem – mas que você nunca mais vai errar a partir de agora.

Essa regra só existe para contratos residenciais com prazo inferior a 30 meses. Nesses casos, mesmo após o fim do prazo contratado, caso o início da locação ainda não tenha completado cinco anos, o locador terá de se enquadrar em uma das hipóteses legais para retomar o imóvel locado — e um desses motivos é o chamado “uso próprio”.

Então, anote aí: a tal “retomada para uso próprio” só pode acontecer quando:

1. O contrato de locação foi celebrado por prazo inferior a 30 meses.
2. O prazo de vigência já se encerrou.
3. O locador aponta um motivo justificado, como a necessidade de usar o imóvel para si, cônjuge, filho etc, ou por outra hipótese prevista no art. 47 da Lei de Locações.

Essa exceção existe porque, lá em 1991, quando a Lei do Inquilinato foi criada, havia uma preocupação real com o déficit habitacional. Naquele tempo, muitos locadores preferiam deixar seus imóveis fechados a alugá-los, com receio de ficarem presos a contratos longos e inflexíveis.

A lei então estabeleceu um “incentivo indireto” para que as locações fossem pactuadas através de contratos mais longos, determinando que: no caso dos contratos celebrados por 30 meses ou mais, após o fim do prazo, o locador poderá retomar o imóvel sem precisar dar motivo algum — é o que chamamos de “denúncia vazia”; já nos contratos com prazo menor, a retomada imotivada só poderá ocorrer após 5 anos.

Antes disso, só por motivo justificado — como o uso próprio. Essa foi a forma que o legislador encontrou de proteger o inquilino naquilo que era uma grande necessidade na época: a estabilidade de moradia por um tempo maior.

• A denúncia cheia ocorre quando há um motivo justo previsto na lei: como a necessidade de uso pessoal ou de familiar, ou uma das outras hipóteses previstas no art. 47 da Lei de Locações.
• A denúncia vazia é quando o contrato é encerrado sem justificativa, simplesmente porque chegou ao fim do prazo e a parte não quer mais renovar.

Só que — e esse é o ponto chave — a denúncia – cheia ou vazia – só é permitida após o prazo de vigência do contrato. E mais: se o contrato tem menos de 30 meses, o locador só poderá fazer essa denúncia “vazia” após cinco anos do início da locação. Antes disso, precisa justificar.

Nesse caso, o locatário também tem direitos garantidos — mas com nuances. Se o contrato não tiver cláusula de vigência e não estiver averbado na matrícula do imóvel, e o novo comprador não quiser manter a locação, ele poderá denunciar o contrato. Mas, nesse caso, o inquilino terá um prazo maior – de 90, ao invés de 30 dias, para desocupar o imóvel - contados da notificação formal.

Compreender essas regras não é só um exercício legal. É uma forma de fortalecer a convivência entre locadores e locatários, evitando ruídos, frustrações e decisões precipitadas. Afinal, morar é muito mais do que ocupar um espaço: é sobre pertencimento, sobre tranquilidade e sobre vínculos de confiança.

E a lei, quando bem compreendida, tem o poder de proteger esses vínculos — dos dois lados da relação. Por isso, se você é locador, entenda: o contrato é compromisso. E se você é inquilino, saiba: o conhecimento é o seu maior aliado.

Em tempos de tanta instabilidade, informação clara e empatia são os pilares de uma locação saudável. E é para isso que essa coluna existe: para te ajudar a decifrar o mundo da locação com segurança, leveza e, sempre que possível, humanidade.