Normas da vizinhança devem ser seguidas por todos

*Gedaias Freire da Costa

Se morar em condomínio é sinônimo de segurança e tranquilidade, ainda mais quando contamos com inúmeras áreas de lazer, propiciando comodidade e convívio social, é fato que, para que a harmonia prevaleça, exige dos condôminos e moradores o cumprimento dos seus deveres previstos no Código Civil Brasileiro.

Para a convivência harmônica, é preciso que as normas de boa vizinhança sejam seguidas por todos, que o uso da unidade e das áreas comuns, não viole três princípios básicos: sossego, saúde e segurança. Logo, o fato de morar em condomínio e ser dono de uma unidade privativa não transforma o proprietário em senhor de todas as razões. Ao contrário, precisamos saber e compreender o que é morar em comunidade condominial.

O Código Civil estabelece no Artigo 1.336 quatro deveres aos condôminos, complementados por inúmeras regras internas, especialmente, voltadas para o uso das áreas comuns:

I - Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

Condomínio, de forma geral, não possui receitas, apenas rateio de despesas necessárias para a manutenção e conservação. Cada condômino (proprietário da unidade – apartamento, sala ou loja) deve pagar a sua quota parte na forma prevista na convenção, que poderá ser por fração ideal ou outra forma prevista.

O rateio das despesas extraordinárias, geralmente para custear obras, também será rateada na forma prevista na convenção.

O atraso no pagamento destas obrigações acarreta dificuldades para a administração condominial cumprir todas as suas obrigações. O atraso no pagamento impõe multa de 2% e juros de 1% ao mês, podendo ainda, ser aplicada a correção monetária dos valores.

II - Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.

Não há proibição para que o condômino realize obras em sua unidade. Mas esta deve ser efetivada cumprindo as normas internas e a norma técnica 16.280 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), quando importar em alteração do projeto construtivo.

Por outro lado, não pode o condômino realizar obras que comprometam a segurança da edificação e possa colocar em risco o patrimônio e vida dos demais condôminos ou vizinhos. Sob pena de ter a obra embargada pelo próprio condomínio, pela municipalidade e responder a uma ação judicial (ação de nunciação de obra nova) com pedido de liminar (paralisação da obra) e fixação de multa diária fixada pelo juiz, em caso de descumprimento.

Quando a obra importar em alteração do projeto construtivo, deve o condômino cumprir as diretrizes da NBR 16.280, que exige projeto elaborado por engenheiro ou arquiteto com emissão de ART ou RRT, alvará emitido pela municipalidade, autorização do condomínio e atendimento à referida norma quanto aos profissionais que vão executar a obra, movimentação de materiais e descartes etc.

III - Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.

O condômino não pode alterar a fachada e esquadrias das partes externas, pois implica em alteração de fachada, que somente pode ser realizada com a concordância de todos os demais condôminos. O descumprimento impõe ao síndico aplicação de multa, embargo da obra e ação judicial, conforme acima mencionado, com pedido expresso para retornar à situação anterior, e no caso de descumprimento, poderá o condomínio executar a obra às expensas do morador.

IV - Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

O cumprimento dos três S (sossego, saúde e segurança) é o pilar fundamental para que impere a harmonia no uso da unidade privativa. Afinal, perturbar a paz dos demais condôminos é inadmissível.

No uso da unidade ou das áreas comuns deve prevalecer estes pilares e os bons costumes. Regra de convivência imperativa que sequer precisa estar escrita nas regras internas. Afinal, respeitar os vizinhos é acima de tudo, bom senso, educação e acatar os limites das normas de boa conduta, obrigatória a todos.

*Gedaias Freire da Costa é advogado e presidente do Sindicato Patronal de Condomínios e Empresas de Administração de Condomínios do Espírito Santo (Sipces)