*Gedaias Freire da Costa
Morar em condomínio é uma questão de comodidade e segurança, mas exige de todos cumprimento das regras internas que regulam os direitos e deveres dos condôminos e moradores, bem como estabelecem diretrizes para o uso das áreas comuns, sob risco de penalidades, que pode alcançar até dez taxas ordinárias.
Vários condomínios podem ser considerados uma cidade, seja em relação ao tamanho do empreendimento, seja por comportar centenas de unidades residenciais ou comerciais, com inúmeras áreas comuns, exigindo uma gestão profissional para atender a sua finalidade (prestação de serviços em favor dos condôminos e moradores), de forma eficiente, segura e responsável.
Para gerir esta engrenagem é preciso que o condomínio tenha um síndico eleito ou contratado. O Código Civil dispõe no artigo 1.347 que “a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.
As atribuições do síndico estão estabelecidas no artigo 1.348 do código acima citado, todavia, o rol não é taxativo. Afinal, cumprir legislações (federal, estadual e municipal), funções estabelecidas na convenção condominial, normas trabalhistas, fiscais e previdenciárias, entre outras, ampliam e muito a responsabilidade dos síndicos.
Nos condomínios podemos configurar três formas de gestão condominial: a) autogestão; b) gestão assistida; c) gestão profissional (síndico pessoa física ou jurídica).
Na autogestão, os condôminos elegem um condômino para ser o síndico do condomínio. Este, por sua vez, deve ter o apoio de outros profissionais, por exemplo, um contador, para elaborar folha de pagamento e encargos, emitir os boletos, fazer o balancete mensal etc.
O síndico eleito entre seus pares (condôminos) pode ficar isento da taxa de condomínio ou receber um pró-labore, estabelecido na assembleia que o eleger, caso a convenção já não determine esta remuneração.
Na gestão assistida ou mesmo na autogestão, é fundamental que o condomínio contrate uma empresa administradora, com expertise no mercado, para zelar por todos os aspectos administrativos, operacionais, financeiros, dentre outros, auxiliando e facilitando o trabalho do síndico.
Muitos condôminos não querem ocupar o cargo de síndico, abrindo espaço para a contratação de síndico profissional (pessoa física ou jurídica). A pessoa física é aquele com experiência em gestão de condomínios e que assume o cargo de síndico em vários condomínios, devendo, inclusive, contar com o apoio de uma administradora de condomínios.
A pessoa jurídica, de forma geral, corresponde às empresas administradoras de condomínios, que atuam neste segmento de forma a garantir a tranquilidade da comunidade condominial, pois zelam pela prestação de serviços profissionalizados, contando com equipe multiprofissional para atender às demandas do segmento cada vez mais especializado, que exige de todos os atores, capacitação constante.
*Gedaias Freire da Costa é advogado e presidente do Sindicato Patronal de Condomínios e Empresas de Administração de Condomínios do Espírito Santo (Sipces)
