Nos últimos anos, o mercado imobiliário da Grande Vitória experimentou uma valorização expressiva. A escassez de terrenos, somada aos investimentos em infraestrutura, à melhoria da qualidade de vida e ao equilíbrio fiscal do Espírito Santo, atraiu novos moradores e investidores, impulsionando a demanda e, consequentemente, os preços. Esse movimento foi particularmente intenso nas áreas mais adensadas, onde o espaço disponível é cada vez mais limitado.

No entanto, um novo fator promete alterar esse cenário: a reforma tributária recentemente aprovada. A transição para o modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) – que unificará tributos como PIS, Cofins, ISS e ICMS em dois novos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) – terá efeitos diretos sobre a construção, venda e locação de imóveis.

Hoje, a carga tributária para imóveis novos, no regime padrão, gira em torno de 6%. Com a nova sistemática, a alíquota poderá chegar a aproximadamente 13,25%, sem contar o Imposto de Renda e a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido incidentes sobre a operação. O resultado é previsível: imóveis mais caros para o consumidor final.

O mercado de locações também sentirá o impacto. Proprietários com três ou mais imóveis alugados e renda anual superior a R$ 240 mil passarão a recolher o IBS, o que pode elevar os preços dos aluguéis ou desestimular investimentos voltados à renda imobiliária.

Apesar da pressão fiscal, é preciso considerar o contexto macroeconômico. Juros elevados e inflação alta reduzem o apetite por financiamentos, o que pode conter parte da valorização. Ou seja, a reforma tributária atua como um fator de aumento de custos, enquanto o cenário econômico pode limitar a capacidade de absorção desses reajustes.

O desafio para investidores, construtoras e compradores será equilibrar expectativas. Para o setor produtivo, restará buscar eficiência para minimizar repasses. Para o comprador, será necessário avaliar com mais cautela o momento da aquisição, especialmente em financiamentos de longo prazo.

O mercado imobiliário capixaba já demonstrou resiliência em outros momentos de instabilidade. Contudo, a nova realidade tributária exigirá planejamento e adaptação de todos os agentes envolvidos, para que a valorização da região siga acompanhada de oportunidades e não se transforme em barreira ao acesso à moradia.