Vitória (ES) tem uma densidade demográfica de 3.324,33 hab./km² (2022), e Manhattan, em Nova York, também tem uma geografia complicada, a área da ilha é 89 km², as formações rochosas, como maciço central, dificultam a urbanização, a área construída ocupa aproximadamente 62%. Desta área, cerca de 50% resultaram de autoconstrução. Manhattan, a capital mundial das finanças, registra densidade demográfica de 28.873 hab./km² (2020), numa superfície 59,1 km².

Manhattan se dispõe como objeto privilegiado para o ensino de história da arquitetura e do urbanismo, compreendendo-a como um laboratório de ensaios sobre a regulação urbanística. Os profissionais que lá atuaram, ainda no século XIX, colaboraram na criação do arranha-céu e protagonizaram o movimento dos parques (criação de áreas de proteção ambiental urbanas).

A cidade foi palco de significativa experimentação no planejamento regional, decorrendo na suburbanização da parte continental de Nova York e de Nova Jersey. Em Manhattan, nos anos de 1950-60, pelearam Jane Jacobs, defendendo a densidade e diversidade da cidade, e Robert Moses, um dos maiores rodoviaristas de todos os tempos. Já nos anos 2000, a comissária de transportes, Janette Sadik-Khan inseriu em Nova York “400 milhas de ciclovias”, investindo na mobilidade ativa, na ampliação das calçadas e na redução da área de tráfego motorizado.

A aplicação do zoneamento urbano em 1916, em Manhattan, teve repercussão mundial. A combinação entre o controle do uso do solo [residencial, comercial, industrial, setor de negócios], e altura dos edifícios configura uma tipologia edilícia escalonada apelidada de “bolo de noiva”, um exemplo é o Edifício Empire State.

A motivação da implantação do zoneamento em Nova York veio de preocupações da elite novaiorquina a respeito da desvalorização de suas propriedades devido à saturação populacional do centro urbano por "vizinhos indesejáveis", como negros, latinos, pobres, judeus e orientais. Para concluir, esse zoneamento incorporou, ainda, a noção de que “o Estado tinha o direito de regulamentar o uso privado da propriedade, a fim de garantir a saúde, a segurança, a moral, o conforto, a conveniência e o bem-estar da comunidade”, conforme o historiador Peter Hall. Tal legislação só foi modificada na década de 1960, pois, favoreceu bastante os negócios.

Desde então, os arranha-céus de Manhattan se tornaram cada vez mais altos, recentemente surgiram torres ultra esbeltas (até 435 m de altura), de custo exorbitante, destinadas a bilionários, com vistas exclusivas e privilegiadas para o Central Park. A concepção dessas torres dribla as regras de altura de pavimentos prescritas pela legislação vigente − entre os apartamentos destinados à ocupação há vazios de até 152 metros, sob pretexto de que se destinam a equipamentos mecânicos (fonte: Sydney Maki na Bloomberg).

Assim tal verticalização não decorre em densidade. A alta densidade de Manhattan, resulta dos apartamentos minúsculos subdivididos nos prédios mais antigos de alto custo para comprar ou alugar. Inclusive, devido ao alto preço dos aluguéis, há um grave problema de déficit habitacional (50 mil anualmente). Até pouco tempo, havia um surto de despejos, a autoridade municipal precisou criar leis para proteger os inquilinos.

Nesse quadro contraditório, a autoridade municipal de Nova York designa instrumentos como a “cota de solidariedade”, que impõe compensações para a aprovação de empreendimentos imobiliários de grande porte, de que até 10% de unidades sejam destinadas para habitação de interesse social. Há um plano para criar 80 mil novas unidades residenciais acessíveis nos próximos 15 anos. Além disso, foram aprovadas medidas para adoção de fontes renováveis para provisão da energia da cidade (Fonte: Somos Cidade, 2024), visando a mitigar os efeitos das mudanças climáticas. Este parágrafo resume algumas coisas que poderíamos aprender com Nova York.