O que explica disparada de aluguéis nas maiores cidades da América Latina?

Para muitas pessoas na América Latina não está sendo fácil encontrar uma casa para alugar devido à escalada de preços.

Com a onda de inflação global, os salários perderam poder de compra, enquanto o custo do crédito atingiu níveis recordes.

Como é muito caro comprar uma casa devido ao aumento frenético das taxas de juros, muitos preferem alugar uma moradia, o que faz subir o preço do aluguel.

Essa tendência de alta começou no final da pandemia de covid-19, mas os maiores aumentos ocorreram em 2022.

“Parte da alta dos preços é explicada como uma recuperação após sua queda durante a pandemia”, disse Vinicius Oike, analista do Grupo QuintoAndar, à BBC News Mundo, serviço em espanhol da BBC.

"Os preços subiam e desciam na forma da letra U", diz.

Mas há cidades, aponta, onde os valores subiram muito acima de uma simples recuperação.

De acordo com os dados compilados pelo site de locação QuintoAndar, considerando os preços anunciados em plataformas online, entre março de 2022 e março de 2023, o custo médio do aluguel de um apartamento subiu 126% em Buenos Aires; 12% na Cidade do México; 11,2% em São Paulo, 10,9% em Quito, e na Cidade do Panamá e 6,3% em Lima.

Com uma inflação anual de quase 109%, a Argentina é o país mais afetado do Cone Sul.

"Pagar o aluguel é muito difícil para mim", diz Paula Serenelli, uma chefe de família de 35 anos que mora com o filho em Villa Lugano, em Buenos Aires.

"No ano passado aumentaram o aluguel em 90%, e neste ano pode vir outro aumento maior. Isso é ultrajante."

Algo semelhante aconteceu com Gastón Levy, 38 anos, que mora em Palermo, uma área de alto poder aquisitivo de Buenos Aires onde não é incomum o aluguel superar o aumento da inflação.

"Eles aumentaram em 87%, o que é bom se você olhar o índice em relação à inflação, que foi maior", diz. "Mas outras pessoas pegam um aumento médio de 60% a cada seis meses."

Embora exista uma lei que regule o mercado de aluguéis, “na prática não funciona”, afirma Gervasio Muñoz, presidente da Associação de Inquilinos. "Aluguéis na Argentina funcionam sob a lei da selva."

Os especialistas preveem que, enquanto a inflação no país não cair, os preços dos aluguéis em Buenos Aires também não vão diminuir.

No restante das maiores economias da região, a escalada inflacionária está atingindo fortemente as famílias, mas longe dos níveis dramáticos experimentados pela Argentina.

No México, onde a inflação gira em torno de 10%, o preço dos aluguéis na capital segue uma tendência semelhante ou um pouco acima do aumento geral do custo de vida.

"Os aluguéis têm sido reajustados entre 10% e 15%, em média", diz Leonardo González, analista imobiliário da empresa propiedades.com, referindo-se à alta dos valores.

Segundo González, o aumento dos preços é explicado pela alta geral da inflação, uma menor demanda por empréstimos imobiliários (o que faz com que mais pessoas procurem alugar) e uma preferência crescente por locais com mais espaço para home office.

Em bairros específicos da Cidade do México, onde moram pessoas com maior poder aquisitivo, os aumentos no preço do aluguel chegaram a até 40%, diz o especialista.

Essa escalada está relacionada à chegada dos “nômades digitais” que, em muitos casos, recebem salários em dólares.

Os bairros mais centrais estão “gentrificando”, diz Óscar García, que mora em Colonia del Valle e cujo aluguel de seu apartamento aumentou 30%.

“Estou procurando alugar e está difícil”, diz. “Chegaram muitos estrangeiros que podem pagar preços altos e há casas que são alugadas exclusivamente pelo Airbnb.”

Projeções de especialistas sugerem que o preço do aluguel na Cidade do México continuará crescendo.

“O ano de 2023 vai ser caracterizado por uma tendência de alta dos preços. Projetamos um aumento médio de 12%”, diz González, ressaltando que o índice também pode variar a depender da inflação geral do país.

Em outras capitais latino-americanas, os aumentos nos preços dos aluguéis foram menores.

Quando os contratos de locação são renovados na Colômbia, os preços são ajustados de acordo com a taxa de inflação registrada em dezembro do ano imediatamente anterior.

Se essa regra fosse cumprida, a alta dos valores atuais seria de 13%, que era o IPC (Índice de Preços ao Consumidor) de dezembro de 2022.

Porém, na prática, muitas negociações não seguem essa tendência.

O problema, apontam os que se dedicam ao negócio de aluguel, é que muitas vezes os proprietários saem perdendo ao baixar preços, principalmente quando o aluguel é essencial para sua renda.

"Para muitas pessoas, o que recebem do aluguel é uma espécie de pensão", diz Liliana Báez, corretora de imóveis independente em Bogotá.

O outro lado da moeda são os inquilinos que não podem pagar um aumento de 13% no preço do aluguel.

Por fim, a negociação é o que define o aumento real do preço, diz Sergio Olarte, economista-chefe do Scotiabank Colpatria.

Embora o Departamento Administrativo Nacional de Estatísticas (Dane), não tenha divulgado dados de preços de aluguel discriminados por cidade, Olarte estima que Bogotá seguiu a tendência em nível nacional, com um aumento próximo a 7%.

O comportamento dos preços no futuro dependerá em grande parte do que ocorrer com a inflação geral do país.

Entre as megacidades da América Latina está São Paulo, o maior centro comercial e financeiro do Brasil.

Na cidade, o valor dos aluguéis subiu cerca de 11% no último ano, segundo o QuintoAndar.

Após a pandemia, houve uma espécie de boom imobiliário em São Paulo, tanto no mercado de vendas quanto no de locação.

As pessoas, principalmente os mais jovens, têm procurado os chamados microapartamentos, que podem ter menos de 30 metros quadrados e geralmente são construídos perto de estações de metrô.

Estes microapartamentos costumam ser caros por causa da localização propícia.

E, olhando para o futuro, os especialistas sugerem que o índice deverá continuar a aumentar devido à falta de terrenos disponíveis para construir nas zonas mais acessíveis.

Se houver pouca terra disponível e alta demanda, o resultado é um aumento nos valores de venda e aluguel.

Apesar da crise política e econômica que o Peru atravessa, os preços no mercado de aluguel em Lima não caíram.

O aumento é menor em comparação outras cidades latino-americanas, mas o valor médio continua subindo, apesar das grandes diferenças que existem entre um distrito e outro.

“Neste ano todos os bairros estão com preços acima dos de antes da pandemia”, explica Luciano Barredo, gerente de marketing da empresa Grupo Navent.

Ao analisar os preços oferecidos nos anúncios de aluguel, o aumento médio no último ano em Lima chega a 6,3%.

No entanto, ressalta Barredo, o valor divulgado nos anúncios tende a cair nas negociações.

Então, levando isso em consideração, a alta em Lima fica mais próxima de 2,8%, explica o especialista.

Esse fenômeno, segundo ele, é influenciado por fatores como a inflação geral — que fechou em 8% no ano passado —, a queda nas vendas de casas devido às altas taxas de juros dos empréstimos hipotecários, a taxa de câmbio e a incerteza causada pelo contexto político do país.

Soma-se a esse panorama o fato de que “na área metropolitana de Lima há muito poucos terrenos disponíveis e os materiais de construção subiram muito depois da pandemia”, diz Barredo.

Nesse contexto, "é quase impossível que os preços não continuem subindo".

Com uma inflação próxima de 10% em abril, o valor dos aluguéis não acompanhou essa tendência na capital chilena.

“O valor do aluguel cresceu bem menos que a inflação”, diz Daniel Serey, gerente de estudos do portal imobiliário TOCTOC.

“Para o bolso das pessoas, o metro quadrado de aluguel subiu 2,1%, mas se olharmos por outro ponto de vista, o preço caiu mesmo”, diz Serey.

Como se explica esta divergência? O analista argumenta que no Chile muitos aluguéis são fixados em relação ao aumento ou queda de um índice chamado Unidade de Fomento, mais conhecido como UF.

Então, “se corrigirmos o preço do aluguel pela inflação e convertermos para UF, o preço na verdade caiu 9,5%”.

Por mais que você olhe para os números, a questão é que em Santiago o valor dos aluguéis não subiu como está acontecendo em outras capitais.

"O preço do aluguel não está subindo agora porque a situação da habitação é complexa", diz Serey.

“O mercado imobiliário no Chile está sob uma pressão muito forte porque há um déficit habitacional muito grande. Estamos vivendo um fenômeno de explosão da habitação informal, dos acampamentos”, acrescenta.

"A situação econômica está mais desacelerada. Menos pessoas compram casa e só lhes resta recorrer ao mercado de aluguel", diz o analista.

Enquanto as construtoras continuarem criando novos projetos, os preços serão contidos, acrescentou. Mas se a indústria parar de construir casas no ritmo que vem construindo até agora, os preços vão subir.

No caso das cidades latino-americanas onde o valor dos aluguéis tem subido rapidamente, Vinicius Oike, do QuintoAndar, projeta que "o mercado deve esfriar" neste ano e no próximo, à medida em que o crescimento econômico será menor.

Isso dependerá muito de como vai evoluir a combinação de crescimento, inflação e juros em cada país, além das notícias econômicas que possam chegar do exterior.