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Inflação e restrições fazem lojistas do ES negociarem reajuste do aluguel

O IGP-M, utilizado em boa parte dos contratos de aluguel, acumula alta de 31,1% em 12 meses. Para evitar desocupação diante de avanço da crise, donos de imóveis estão fazendo acordos e até abrindo mão do reajuste

Publicado em 06/04/2021 às 02h03
Comércio da Glória, em Vila Velha, na Black Friday 2020
Comércio na Glória, em Vila Velha: lojas e serviços não essenciais têm restrições ao funcionamento. Crédito: Carlos Alberto Silva

As medidas mais rígidas de isolamento por causa do avanço da pandemia do coronavírus e a disparada do Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), indexador utilizado em boa parte dos contratos de aluguel, têm levado donos de imóveis e imobiliárias a negociar descontos com lojistas na hora do reajuste anual.

Acontece que o Índice de Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15), que é uma prévia do indicador oficial de inflação do país, aponta para alta de 5,52% em 12 meses, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

Já por outro lado, o IGP-M foi a 31,1% no período, de acordo com o Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (Ibre/FGV). Apenas em março, o avanço foi de 2,94% - mais que o dobro do observado no mesmo período do ano passado (1,24%).

O IGP-M é uma das versões do Índice Geral de Preços (IGP) e é formado pelo IPA-M (Índice de Preços por Atacado - Mercado), IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor - Mercado) e INCC-M (Índice Nacional do Custo da Construção - Mercado), com pesos de 60%, 30% e 10%, respectivamente.

Esses indicadores medem componentes diversos, como bens de consumo (eletrodomésticos e veículos, por exemplo), bens de produção (como matérias-primas e materiais de construção), e também preços de legumes e frutas, bebidas e fumo, remédios, embalagens, aluguel, condomínio, transportes, educação, entre outros.

E, justamente por sofrer influência do preço de produtos diversos, inclusive as commodities, que o IGP-M fica mais suscetível às oscilações do dólar, que, desde o início da pandemia, teve grande valorização em relação ao real.

“Todos os índices componentes do IGP-M registraram aceleração. No índice ao produtor, os aumentos recentes dos preços das matérias-primas continuam a influenciar a aceleração de bens intermediários (4,67% para 6,33%) e de bens finais (1,25% para 2,50%)”, explicou o coordenador dos Índices de Preços da FGV, André Braz.

Ele reforça que, além disso, os aumentos dos combustíveis contribuíram para o avanço da inflação ao produtor e ao consumidor. Já na construção civil, os materiais para a construção seguem em aceleração impulsionados pela alta dos preços dos insumos básicos, o que também reflete na elevação do IGP-M.

Contudo, em meio ao avanço da pandemia do novo coronavírus, que levou a novas restrições ao funcionamento do comércio e dos serviços, proprietários têm preferido negociar o preço da locação com os inquilinos a correr o risco de ficar com os imóveis desocupados.

A negociação, aliás, é recomendada pela Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), conforme explicou o diretor da entidade, Charles Bitencourt.

Ele reforça que não há um padrão a ser seguido, mas que busca-se um meio termo nos acordos, pois há de se considerar também o lado dos proprietários, que, em sua maioria, não são grandes investidores, mas pessoas que adquiriram um imóvel a fim de obter uma renda extra com aluguel, até mesmo para complementar, por exemplo, a aposentadoria.

Charles Bitencourt, diretor da Ademi-ES e diretor comercial da Betha Espaço
Charles Bitencourt: flexibilidade ao aplicar reajuste. Crédito: Divulgação/Ademi-ES

“São duas situações que devemos considerar: a do lojista e a do proprietário. Todos foram penalizados pela crise. Mas, em geral, tem sido possível chegar a acordos equilibrados. O IGP-M de fato está alto e o momento é difícil, então tem havido alguma flexibilidade na hora de aplicar o reajuste.”

Esse mesmo equilíbrio, segundo Bitencourt, também vem sendo seguido na imobiliária Betha Espaço, onde atua como diretor comercial.

“Quando somos procurados, também analisamos e buscamos sempre a melhor referência de valor para o momento que estamos vivendo. A solução depende de caso caso. Em alguns, aplicamos um percentual menor de reajuste, outros contratos nós reajustamos pelo IGP-M, mas damos um desconto em alguns meses.”

O sócio da Cristina Milanez Imóveis, Lorenzo Milanez, explicou que, entre os clientes comerciais da imobiliária, nenhum, até então, teve que arcar com o reajuste pelo IGP-M, embora não tenha sido estabelecido um percentual fixo para o aumento. Os acordos, em geral, consideram o valor de mercado do imóvel.

“Enviamos os boletos antecipadamente, em função dos feriados da semana passada, mas, nesta segunda-feira (5), quando retomamos os atendimentos, já tivemos uma demanda de clientes buscando um acordo, pleiteando um valor mais baixo.”

Ele reforça que por serem imóveis comerciais, até a localização e o tipo de negócio influenciam na hora de estipular o reajuste e tudo deve ser analisado. Mas, diante da crise, os proprietários têm prezado pelo equilíbrio.

“Alguns imóveis têm se segurado bem, mas quando alguém desocupa uma sala comercial, por exemplo, fica difícil encontrar um novo inquilino. Então, tentamos buscar uma solução que atenda lojistas e proprietários", frisou Milanez.

Na Atrium Netimóveis, segundo o diretor comercial Augusto César Andreão, proprietários também têm prezado por acordos e explica que, em muitos casos, o aumento tem girado em torno de 10% – quase um terço do IGP-M atual, embora também haja situações em que o locatário abriu mão do reajuste para não prejudicar os lojistas.

“Da mesma forma que negociamos os contratos residenciais por causa da diminuição de renda das famílias, na hora de reajustar o aluguel comercial temos adotado uma política de conversar e ajustar entre as partes um valor que atenda a proprietário e inquilino. O reajuste padrão é bem menor do que o previsto pelo índice.”

Augusto César Andreão

Diretor comercial da Atrium Netimóveis

"O IGP-M aumentou muito, mas não é a principal razão das negociações. As restrições impactaram profundamente a renda dos empreendedores, principalmente autônomos, pequenos e médios empresários. Temos visto pessoas entregando imóveis não só pelo reajuste, mas por causa da incerteza em relação ao futuro. A gente não esperava uma terceira onda da pandemia"

Ainda assim, Andreão explica que há uma expectativa de que o IGP-M fique um pouco mais controlado nos próximos meses, o que talvez permita, com o passar do tempo, voltar a utilizar percentuais de reajustes mais similares ao indexador.

O motivo para tanto é que o Banco Central deve continuar a elevar a Selic, taxa de juros básica da economia brasileira, o que tende a segurar a inflação no país, embora as oscilações do câmbio ainda sejam um ponto que requer atenção. 

SHOPPINGS TAMBÉM ADEREM A NEGOCIAÇÕES

Com alugueis tradicionalmente elevados, os shoppings também têm optado por negociar o reajuste com os lojistas em meio à crise.

O coordenador estadual da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) e diretor do Shopping Vitória, Raphael Brotto, esclareceu que cada rede adota uma estratégia e, por isso, não há um padrão específico nos acordos, entretanto, busca-se um equilíbrio em cada caso.

"Não estão trocando o IGP-M por outro índice ou coisa do tipo. Na verdade, o acordo depende da operação, de como está o segmento, do nível do aluguel que o lojista paga. Cada situação é analisada para que se chegue a um meio termo." 

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