'CPF dos imóveis': o que muda no aluguel e na cobrança de imposto

Com a regulamentação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), estabelecida em agosto, a Receita Federal vai passar a centralizar os registros de imóveis urbanos e rurais, públicos e privados, dentro do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter).

A criação do CIB — também chamado de ‘CPF dos Imóveis’ — veio junto com a reforma tributária e tem trazido muitas dúvidas aos contribuintes sobre o que vai mudar a partir de 2026, quando o identificador único de imóveis urbanos e rurais entra em fase de testes. As principais estão relacionadas ao pagamento de aluguel ou impostos, como o IPTU e até Imposto de Renda. 

A advogada civilista e presidente da Caixa de Assistência dos Advogados do Espírito Santo (CAAES), Kelly Andrade, detalha que, a partir de 1º de janeiro de 2026, os cartórios e entidades federais deverão incorporar o CIB em seus documentos e sistemas. Propriedades localizadas em capitais e no Distrito Federal devem estar devidamente registradas, com o código CIB já incorporado.

"A inclusão do código CIB em escrituras, registros, documentos fiscais e atos notariais vinculados a imóveis será obrigatória. Isso permitirá a interligação automática de informações referentes à propriedade, localização, metragem, transações e valor de referência, com uma coordenação mais eficiente entre cartórios, prefeituras, Receita Federal e outros órgãos", explica.

Para Luiz Alberto Musso Leal Neto, sócio do escritório Motta Leal & Advogados Associados, advogado especialista em Direito Imobiliário e em Direito Tributário, o novo sistema visa evitar inconsistências e fraudes, fiscalizando de forma mais efetiva e completa o mercado imobiliário e todas as operações nele ocorridas. "Assim, operações de compra e venda de imóveis com valores simulados, ocultação de receitas de aluguéis e similares ficarão cada vez mais difíceis", aponta.

Já Ricardo Gava, diretor da Ademi-Secobi/ES, lembra que a proposta é reduzir distorções, como registros desatualizados e contratos informais. "Hoje já é possível obter dados por meio de certidões nos cartórios, mas de maneira limitada. Se o CIB realmente organizar e compartilhar essas informações, poderá ajudar o mercado a precificar os imóveis com base em valores reais de transação."

Para o advogado tributarista Samir Nemer, as novas normas por um lado vão dar mais transparência e segurança jurídica, pois, com um cadastro único e informações unificadas dos imóveis já com valor de mercado, a tendência é ter mais facilidade de alugar e fazer transações. Por outro lado, ele avalia que pode ter aumento de impostos, mesmo sem mudança na alíquota.

"No Brasil muitos imóveis estão com valores defasados. Se na atualização passam a ter o valor real, mesmo que a alíquota não mude, o valor pago de IPTU, ITR e ITBI será maior", afirma. 

Com o novo sistema, ficará mais difícil receber aluguel sem que a Receita Federal saiba disso. Luiz Alberto Musso Leal Neto lembra que aluguéis informais constituem sonegação fiscal. Tal prática ficará ainda mais difícil, já que as ferramentas de identificação  serão cada vez mais efetivas.

Por outro lado, a cessão de um imóvel de forma gratuita para um amigo, parente ou similar, não se constitui em uma prática ilegal, existindo ferramentas jurídicas para que o ocupante do imóvel e o proprietário fiquem protegidos.

Para especialistas, como a Receita vai ter capacidade de comparar com mais exatidão as informações fornecidas em IR, Dimob e outros sistemas, mais contribuintes podem ir para a malha fina do Imposto de Renda. Com o novo sistema será possível detectar inconsistências e omissões em rendimentos de aluguel, titularidade ou transações imobiliárias.

Kelly Andrade diz que proprietários que não declaram aluguéis podem ser multados em até 75% do valor sonegado. Inquilinos que não informam corretamente os pagamentos podem ser penalizados em cerca de 20%.

"Em caso de declarações inconsistentes, o valor de referência pode ser utilizado como fundamento para a arbitragem fiscal, o que pode aumentar a incidência de malha fina em contratos informais ou mal declarados", aponta.

Nesta terça-feira (9), inclusive, a Receita Federal emitiu uma nota sobre o tema. Segundo o Fisco, não haverá aumento da tributação de locações e vendas de imóveis com a reforma tributária. A Receita destaca que estão sendo substituídos os tributos federais, estaduais e municipais atuais pelo imposto sobre valor agregado – IVA dual, a partir de 2027. 

"Na tramitação da emenda constitucional e da lei complementar regulamentadora no Congresso Nacional, foi estabelecida uma redução de alíquota de 70% nas locações e 50% nas demais operações, além de fortes redutores na base de cálculo, o redutor de ajuste e o redutor social. Essas reduções foram além do necessário para manutenção da atual carga tributária do setor", afirma o Fisco.

A Receita Federal detalha que as locações de um, dois ou até três imóveis, em valor inferior a R$ 240 mil anuais, não terão em regra tributação para as pessoas físicas. Somente as operações de pessoas físicas com mais de três imóveis e em valor maior é que estarão sujeitas ao imposto sobre valor agregado, IVA dual, além das pessoas jurídicas.

Em qualquer situação, aluguéis residenciais de até R$ 600 mensais não terão qualquer tributação, por conta do redutor social.

Para locadores:

• Assegurar a regularização cadastral do imóvel (matrícula, inscrições, valor de referência) antes do ano de 2026;
  
• Formalizar contratos e prevenir "informalidades", uma vez que a fiscalização terá maior habilidade para identificação;
  
• Manter atenção à compatibilidade entre a renda recebida e os valores declarados, a fim de evitar divergências em relação ao valor de referência;
  
• Caso o volume de locação ou a quantidade de imóveis exceda os limites estabelecidos, deve-se preparar para a possível implementação do IBS e CBS.
  

Para locatários:

• Exigir contratos formais, uma vez que a ausência deles pode dificultar a comprovação de pagamentos e causar complicações na declaração do Imposto de Renda;
  
• Se a cessão for gratuita entre familiares, é fundamental formalizar a transação do imóvel para evitar interpretações de renda de aluguel;
  
• É importante ficar atento ao comprovante de pagamento, pois ele será fundamental para justificar despesas e evitar discrepâncias com o que o Fisco identifica.