Em um cenário econômico em que a taxa Selic se encontra em 14,75% ao ano, compreender como essa variável influencia os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) é fundamental para quem deseja investir nesta categoria de ativo. A Selic, taxa básica de juros da economia brasileira, tem efeito direto sobre diversas modalidades de investimento, inclusive os FIIs, conhecidos pela geração de renda passiva e pelo acesso facilitado ao mercado imobiliário por meio da Bolsa de Valores.

De forma geral, existe uma relação inversa entre a Selic e o desempenho dos FIIs. Quando os juros sobem, ativos de renda fixa passam a oferecer retornos mais atrativos, com menor risco e alta liquidez. Isso naturalmente faz com que parte dos investidores migre seus recursos para aplicações mais conservadoras, pressionando o preço das cotas dos fundos imobiliários. Por outro lado, quando a Selic recua, a atratividade da renda fixa diminui, favorecendo o fluxo de capital para ativos de maior risco, como os FIIs, que acabam se beneficiando tanto na valorização das cotas quanto na manutenção ou crescimento dos dividendos.

O mercado de fundos imobiliários é dividido em alguns segmentos principais, cada um com características específicas que determinam o grau de sensibilidade às oscilações da taxa de juros. Confira:

Fundos de Papel (recebíveis imobiliários)

Esses fundos investem majoritariamente em títulos de crédito do setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Grande parte desses ativos possui rentabilidade atrelada a indicadores como o CDI, que sobe em linha com a Selic, ou à inflação (IPCA) somada a uma taxa prefixada. Em um cenário de juros elevados, os FIIs de papel tendem a se beneficiar, pois seus rendimentos aumentam proporcionalmente, refletindo diretamente nos dividendos distribuídos aos cotistas.

No entanto, apesar da atratividade no curto prazo, é necessário observar um ponto de atenção: a elevação contínua dos juros também encarece o crédito para os tomadores dos financiamentos imobiliários lastreados nesses títulos. Isso pode, eventualmente, aumentar o risco de inadimplência nas operações de crédito desses fundos, impactando sua performance futura.

Fundos de Tijolo (imóveis físicos)

Os fundos de tijolo são compostos por imóveis físicos, como galpões logísticos, shoppings, lajes corporativas, hospitais e centros educacionais. Esses fundos dependem da geração de renda via aluguéis, que são, em muitos casos, corrigidos pela inflação.

No entanto, quando a Selic está elevada, o valor presente dos fluxos de caixa futuros (aluguéis) é descontado a uma taxa maior, impactando negativamente a precificação das cotas. Ou seja, os investidores exigem uma taxa de retorno mais alta, o que resulta na queda das cotações desses fundos.

Por outro lado, em ciclos de queda da Selic, o efeito é oposto. O custo do crédito diminui, estimulando a economia, a expansão de negócios e, consequentemente, a ocupação de imóveis. Nesse cenário, os FIIs de tijolo costumam se valorizar, tanto pelas perspectivas de crescimento da receita com aluguel quanto pela reprecificação das cotas no mercado secundário.

Fundos Híbridos

Os fundos híbridos possuem uma composição mista, podendo investir tanto em imóveis físicos quanto em ativos de renda fixa imobiliária. Esse modelo permite uma maior flexibilidade de gestão e tende a suavizar os impactos diretos da Selic, equilibrando os efeitos positivos dos recebíveis em períodos de juros altos e os benefícios dos imóveis físicos em ciclos de juros mais baixos.

Fundos de Fundos (FoFs)

Esses fundos alocam recursos em cotas de outros FIIs. O impacto da Selic sobre eles é indireto, refletindo-se por meio do desempenho dos fundos que compõem suas carteiras. Em cenários de juros altos, os FoFs podem sofrer duplamente: pela desvalorização das cotas dos FIIs de tijolo e pela redução da atratividade geral dos ativos imobiliários frente à renda fixa.

Se a Selic continuar subindo além dos 14,75% atuais, o mercado de FIIs tende a enfrentar maiores desafios, especialmente no segmento de tijolo. A pressão sobre os custos financeiros, o desaquecimento da economia e a migração de investidores para renda fixa podem causar novas quedas nas cotações. Apesar disso, os FIIs de papel podem seguir entregando rendimentos elevados, na medida em que a remuneração de seus ativos acompanha o CDI ou outros indexadores.

Por outro lado, uma eventual redução na Selic tende a gerar um movimento de valorização dos fundos de tijolo, já que o mercado reprecifica o valor dos imóveis com base em taxas de desconto menores. Isso favorece tanto o aumento do preço das cotas quanto o crescimento dos rendimentos via recuperação do mercado imobiliário. Nesse cenário, os FIIs de papel podem ter uma leve compressão dos rendimentos, à medida que o CDI recua, mas ainda seguem relevantes por oferecerem certa previsibilidade e estabilidade.

A relação entre a Selic e os fundos imobiliários é direta e relevante. Juros elevados favorecem principalmente os FIIs de papel, enquanto os de tijolo enfrentam mais desafios, mas também podem oferecer oportunidades no longo prazo, especialmente quando operam com descontos relevantes em relação ao seu valor patrimonial.

Por isso, entender como cada tipo de FII se comporta frente aos ciclos econômicos é essencial para quem acompanha o mercado. O movimento da Selic continuará sendo, nos próximos meses e anos, um dos principais fatores de influência sobre o desempenho dos fundos imobiliários no Brasil.