* Eduardo Borges
Vitória assumiu a liderança nacional do preço do metro quadrado de apartamentos residenciais, segundo o Índice FipeZap. Em julho, o valor médio chegou a R$ 15.448, superando Itapema e Balneário Camboriú. Vila Velha, com R$ 11.341, já aparece como a nona cidade mais cara do país. Foi a primeira vez que Vitória alcançou o topo do ranking, notícia que ganhou ampla repercussão na imprensa local e nacional, inclusive na Exame.
Na entrevista que concedi ao site da Exame, destaquei fatores conhecidos. Vitória é a capital brasileira com menor território, possui poucos terrenos disponíveis e regras mais restritivas à verticalização. Vila Velha, com maior capacidade de lançamento, absorve parte da procura que transborda da capital. Boa gestão pública, economia aquecida, portos e comércio exterior também sustentam renda, emprego e confiança.
O próprio ranking contém uma peculiaridade decorrente de sua metodologia. Vitória praticamente não dispõe de espaço para empreendimentos populares dentro de seus limites. Esses projetos se concentram nos municípios vizinhos, especialmente Serra e Cariacica.
Em regiões metropolitanas cujas capitais são territorialmente maiores, bairros caros e áreas mais econômicas fazem parte do mesmo município. Em Vitória, parcela substancial da habitação de menor preço fica fora da capital e, portanto, fora de sua média. Isso ajuda a elevar o valor medido, embora não explique sozinho sua valorização.
Mas outro componente merece ser aprofundado: a migração. Segundo o Censo Demográfico do IBGE, entre 31 de julho de 2017 e 31 de julho de 2022, 102.402 pessoas chegaram ao Espírito Santo vindas de outras unidades da Federação, enquanto 74.534 fizeram o caminho inverso. O saldo migratório interestadual foi positivo em 27.868 pessoas.
Nota: Em uma janela mais ampla, que abrange movimentos ocorridos ao longo de até 10 anos, o saldo migratório interestadual foi positivo em 53.170 pessoas. Os dados indicam, portanto, que a atração líquida de moradores foi observada ao longo de toda década anterior ao Censo de 2022. E, acredita-se, segue intensa.
É o saldo, e não apenas o número de chegadas, que indica a pressão líquida sobre a demanda. Considerando somente o quinquênio mais recente (2017-2022), o ganho de 27.868 moradores corresponde, como ordem de grandeza, a quase 10 mil domicílios com três moradores cada. Isso não significa que todos tenham comprado apartamentos, os imigrantes também procuram locações e diferentes padrões de moradia (como casas). Ainda assim, trata-se de pressão adicional relevante sobre o estoque habitacional.
O maior saldo favorável no quinquênio mais recente veio justamente do Rio de Janeiro. Entre 2017 e 2022, 24.407 pessoas chegaram ao Espírito Santo vindas daquele estado, enquanto 10.281 fizeram o percurso contrário. O resultado foi um ganho líquido de 14.126 moradores — pouco mais da metade de todo o saldo migratório interestadual positivo do Espírito Santo no período. A Bahia acrescentou outras 8.083 pessoas ao saldo capixaba; Minas Gerais, 2.992. Não houve perdas líquidas substanciais para nenhum estado.
A concentração metropolitana também aparece nas chegadas, embora os dados disponíveis não permitam calcular o saldo de cada município. Entre 2017 e 2022, Serra recebeu 19.153 pessoas vindas de outros estados; Vila Velha, 17.449; Vitória, 11.920; Guarapari, 5.251; e Cariacica, 3.970. Somente Vitória e Vila Velha acolheram 29.369 migrantes interestaduais, equivalentes a 28,7% das chegadas ao Espírito Santo no quinquênio.
Não sabemos quantos dos que deixaram o Estado saíram de cada município, isso não foi divulgado pelo IBGE. Por isso, não podemos atribuir diretamente o saldo estadual a Vitória ou Vila Velha. É razoável concluir, entretanto, que parcela importante desse fluxo se dirigiu à principal concentração capixaba de empregos, serviços, educação e renda.
A migração não explica sozinha a alta dos imóveis. Juros, renda, custos de construção, disponibilidade de terrenos e regras urbanísticas também importam.
Mas o saldo positivo de 53.170 pessoas na janela de até dez anos, dos quais 27.868 correspondem ao quinquênio mais recente, confirma uma pressão demográfica persistente. Em Vitória, onde a oferta é rígida, e em Vila Velha, principal válvula de expansão do mercado, o encontro entre novos moradores e espaço limitado ajuda a compreender a escalada dos preços.
* Eduardo Borges é engenheiro civil, mestre em Arquitetura e Urbanismo e diretor de Economia e Estatística do Sinduscon-ES.
