*Gilmar Pereira Custódio

O mercado imobiliário brasileiro carrega em sua trajetória histórica um divisor de águas incontornável: a quebra da construtora Encol, ocorrida em 1997. O colapso daquela que figurava como a maior empresa da construção civil do país deixou um saldo alarmante de mais de 40 mil famílias lesadas, muitas das quais foram compelidas a aportar novos recursos financeiros para evitar a perda definitiva de suas moradias. 

Esse evento paradigmático acendeu um alerta definitivo no setor, impondo a criação urgente de institutos normativos capazes de blindar o adquirente contra eventuais crises de insolvência ou falência das incorporadoras.

Como resposta imediata a essa vulnerabilidade sistêmica, promulgou-se a Lei nº 9.514/1997, responsável pela instituição do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e pela regulamentação da alienação fiduciária de bens imóveis. 

Por meio desse arcabouço, estabeleceu-se que, ao celebrar a garantia fiduciária, o incorporador desvincula-se da titularidade plena sobre as frações ideais e acessões, assumindo uma função preponderantemente fiduciária direcionada à conclusão e entrega física das unidades aos compradores.

Embora a alienação fiduciária tenha representado um avanço substancial, a universalização da proteção jurídica aos adquirentes consolidou-se em definitivo por meio da Lei nº 10.931/2004. Com este diploma, estruturado a partir da sólida formulação doutrinária do jurista Melhim Chalub, introduziu-se formalmente o regime de Patrimônio de Afetação no corpo da Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/1964), especificamente em seus artigos 31-A a 31-F.

Sob a égide desse regime legal, o terreno, as acessões prediais, os direitos e todos os recursos financeiros vinculados ao projeto tornam-se rigorosamente apartados do patrimônio geral da incorporadora. Constitui-se uma massa patrimonial autônoma com destinação exclusiva e inalterável: a consecução da obra e a efetiva entrega das unidades autônomas aos respectivos compradores.

Essa segregação opera efeitos práticos decisivos perante o direito concursal. O patrimônio afetado não se comunica com os demais passivos fiscais, trabalhistas ou cíveis do incorporador, permanecendo imune aos efeitos da falência ou da recuperação judicial da entidade promotora, impedindo que os bens do empreendimento sejam arrecadados em concurso geral de credores.

A consolidação do patrimônio de afetação estimulou o uso generalizado das Sociedades de Propósito Específico (SPEs) no desenvolvimento de empreendimentos residenciais e comerciais. Sob a ótica societária e tributária, a SPE constitui uma pessoa jurídica concebida exclusivamente para o desenvolvimento, execução e entrega de um projeto imobiliário determinado.

A referida estrutura corporativa viabiliza uma governança transparente e auditável, caracterizada por atributos essenciais de conformidade: (i) CNPJ próprio; (ii) Contabilidade apartada das demais operações do grupo econômico; (iii) Vinculação direta de receitas e despesas à respectiva conta bancária do empreendimento;(iv) Prazo de duração vinculado estritamente à venda, quitação e outorga de escritura da última unidade.

Com essa sistemática, neutraliza-se o risco de contaminação cruzada entre obras distintas, coibindo-se o desvio de receitas de um projeto superavitário para suprir déficits operacionais de outros lançamentos da mesma construtora.

Ao estruturar empreendimentos sob a tutela da afetação e por meio de veículos específicos, eventuais oscilações de solvência, passivos pretéritos ou contingências corporativas enfrentadas por empresas participantes não repercutem na continuidade física e financeira dos projetos imobiliários em andamento. Os recursos já aportados pelos promitentes compradores permanecem alocados exclusivamente na execução do respectivo canteiro de obras.

A segurança patrimonial de uma aquisição imobiliária na planta depende diretamente da verificação prévia de requisitos formais e registrais antes do fechamento do negócio jurídico. 

Recomenda-se a adoção de medidas preventivas fundamentais pelo adquirente, entre as quais: 

1 - analise a certidão de inteiro teor da matrícula imobiliária atualizada antes de assinar qualquer promessa de compra e venda ou efetuar pagamentos a título de sinal; 

2 - certifique que o memorial de incorporação está devidamente registrado junto à matrícula do imóvel-mãe; 

3 - verifique se a incorporação foi submetida ao patrimônio de afetação nos moldes do art. 31-B da Lei nº 4.591/1964, garantindo a blindagem jurídica e a inviolabilidade dos recursos do empreendimento.

O patrimônio de afetação é a linha que separa o risco da tranquilidade. Ao blindar o empreendimento contra as incertezas do mercado, esse mecanismo assegura que o capital do comprador tenha um único destino: a construção do seu sonho. No mercado imobiliário moderno, segurança não é um diferencial, é um requisito fundamental.

*Gilmar Pereira Custódio é vice-presidente jurídico da Ademi-ES.