Marianne Rios Martins e Claudio Colnago*
Adquirir um imóvel sempre demanda cuidados. A prática do mercado imobiliário, até hoje, consiste em analisar as certidões dos cartórios de registro – o que é providência necessária, mas talvez não mais suficiente.
A eventual perda do bem arduamente adquirido dependia de demonstração de manifesta má-fé do comprador ou de restrições no próprio cartório. Vivia-se no paradigma de Aleteia, a personificação grega da valorização da verdade e da honestidade.
Todavia, em mais uma surpreendente reviravolta, a jurisprudência passou a entender ser de responsabilidade do comprador (!) a demonstração cabal que tomou todos os cuidados possíveis para a verificação de eventuais riscos, como ações tramitando contra o vendedor. Sem isso, seria afastada a regra geral de presunção de boa-fé do adquirente. Caminhamos para um novo cenário, que exige um reajuste de paradigmas, buscando-se cautela máxima do lado de quem compra o imóvel.
Do anterior paradigma de Aleteia passou-se ao de Pompeia, esposa do imperador romano Júlio Cesar, que “não bastava ser honesta: tinha que parecer honesta”. Isso leva à paradoxal necessidade de que o comprador tenha a obrigação de demonstrar sua boa-fé fundada em exaustivas providências anteriores à aquisição imobiliária.
A forma de mitigar o risco representado pelo entendimento da jurisprudência é investir na prevenção. O instrumento que vem sendo reconhecido pelos juízes como apto a comprovar a boa-fé do adquirente é a “Due Diligencie Imobiliária”.
Esse procedimento de cautela prévia deve ser elaborado por um advogado com experiência e especialização nessa área de atuação, que irá apresentar relatório de análise de risco do negócio, após o levantamento de documentos e análise de todas as variáveis pertinentes. Parece bem claro que em tempos de jurisprudência volúvel, é melhor investir minimamente em prevenção e se proteger do que sofrer com a execução e o imóvel perder.
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*Os autores são, respectivamente, advogada e professora, mestre em Direitos e Garantias Fundamentais pela FDV; advogado e professor, doutor e mestre em Direitos e Garantias Fundamentais pela FDV
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