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Armários que nunca estiveram no apartamento, pintura riscada, mancha de infiltração no teto... Na hora de devolver as chaves, o que já existia e o que surgiu durante o contrato costuma virar disputa entre inquilinos, proprietários e imobiliárias. Um levantamento da Flash Vistoria, inclusive, mostrou que 80% dos imóveis analisados tinham ao menos um dano que exige reparo.
O estudo do aplicativo de vistoria de imóveis considerou mais de 1,4 mil vistorias feitas por mais de 400 imobiliárias, corretores e vistoriadores de dezembro de 2025 a outubro de 2026, em 24 estados e no Distrito Federal. Ferrugem (49%), infiltração ou umidade (47%) e trincas ou fissuras (44%) lideram a lista.
O índice não mede a gravidade, que vai de tomadas soltas a infiltrações no teto, e deixa de fora manchas, sujeira, riscos e pintura gasta. Com esses itens, segundo a empresa, o percentual passaria de 90%. Os resultados também se referem aos imóveis vistoriados pela plataforma, e não ao mercado imobiliário como um todo.
A comparação entre entrada e saída do imóvel mostra que o total de problemas é praticamente igual nas duas etapas, cerca de 44 a cada 100 cômodos. O que muda é o perfil: na saída, crescem os registros ligados ao uso, como umidade ou infiltração nas paredes (de 6,2 para 10,2 a cada 100 cômodos), mofo, pintura descascada ou desgastada e furos nas paredes. Já trincas, ferrugem e peças quebradas não aumentam.
Os números não provam que o inquilino causou os danos e é aí que começa a dúvida: quem paga por cada reparo?
O tipo de imóvel pesa. Nas casas, infiltrações ou mofo aparecem em 68% das propriedades analisadas, contra 43% dos apartamentos. Trincas e fissuras também são mais frequentes nas casas: 62%, ante 38%.
A localização também faz diferença. No litoral da região Sudeste, 25% dos cômodos vistoriados têm registro de ferrugem, contra 14% no interior da região. A maresia pode contribuir para a corrosão de grades, portões, dobradiças, ferragens e metais de banheiro. Para a empresa, a manutenção preventiva costuma sair mais barata do que esperar o problema crescer, e isso vale especialmente para áreas externas, garagens e lavanderias.
Os dados, porém, descrevem o estado dos imóveis e não a causa dos problemas. A própria Flash Vistoria ressalta que a vistoria registra as condições de cada cômodo, mas não determina, por si só, a origem de cada dano. Fatores como manutenção, ventilação, condições preexistentes e características construtivas influenciam o resultado. A empresa classifica os números como preliminares.
A Lei do Inquilinato determina que o inquilino devolva o imóvel nas condições em que o recebeu, com exceção das deteriorações decorrentes do uso normal. Já o proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso e responder por defeitos anteriores à locação.
Na prática, a resposta depende, principalmente, da origem do problema e das condições em que o imóvel foi recebido. A publicitária Rosane Cruz, por exemplo, conta que enfrentou conflitos com a imobiliária tanto na manutenção quanto na devolução de um apartamento alugado.
“Já passei por uma situação em que aluguei o imóvel sem os armários da cozinha na parede, pois houve algum problema com o antigo proprietário. Quando fui devolver o imóvel, exigiram que eu colocasse os armários, sendo que aluguei o apartamento sem eles”, relata.
Durante a locação, Rosane também sofreu um acidente. “A cuba da pia do banheiro caiu enquanto eu estava lavando o banheiro. Eu me acidentei, precisei ir à UPA e levei pontos. Quando informei a imobiliária, o responsável tentou me culpar, foi grosso comigo e ainda levou uma semana para resolver o problema”, conta.
Ela afirma que não conhecia exatamente seus direitos e deveres e que, muitas vezes, deixou de contestar situações por não saber se eram mesmo de sua responsabilidade.
Para a advogada e especialista em relações locatícias Raquel Queiroz, o princípio que orienta a análise é o nexo de causalidade: é preciso olhar a origem do dano antes de definir quem arca com o conserto. Um vazamento em um cano, por exemplo, é, em regra, responsabilidade do proprietário, mas passa a ser do inquilino se ele perfurou a tubulação. Se o piso trinca porque o morador deixou cair um objeto pesado, o conserto pode ser dele, mas se a rachadura vem de instalação inadequada, é do proprietário.
Isso não significa que todo dano anterior à locação precise ser consertado pelo proprietário. “Um imóvel usado, que não é novo, não precisa estar 100% livre de problemas”, afirma Raquel.
Segundo ela, o mínimo que o locador deve garantir é o que permite usar o imóvel com dignidade e segurança: portas e janelas que fecham sem emperrar, canos funcionando, ausência de trincas e infiltrações e instalações elétricas e hidráulicas em funcionamento. O dano anterior de que a lei trata, diz, “é aquele que compromete a utilização do imóvel”. Os demais precisam estar descritos na vistoria inicial para que o inquilino não responda por eles na saída.
O mofo segue a mesma lógica. Quando o problema está ligado à falta de ventilação e o imóvel tem janela ou exaustor, a responsabilidade pode recair sobre o morador. Se a umidade vem de infiltração ou de defeito do imóvel, a situação é diferente. Segundo a Flash Vistoria, uma pista ajuda a separar os casos: mofo que volta mesmo com o cômodo ventilado indica infiltração.
Existem ainda itens de manutenção do dia a dia, normalmente atribuídos ao inquilino, como a troca da resistência do chuveiro, do reparo da válvula da descarga e da carrapeta da torneira.
“O inquilino não pode receber o imóvel funcionando e devolvê-lo sem funcionar”, resume a especialista.
A diferença entre os dois conceitos é central na hora de definir quem paga.
“O que as pessoas confundem muito hoje, e isso é um desserviço das redes sociais, é o desgaste de uso com o desgaste natural”, afirma Raquel Queiroz.
O desgaste natural é o esperado com o uso normal, sem excessos, e já entra na conta do aluguel, porque o uso normal provoca uma depreciação que já está computada no valor pago pelo locatário.
“Por isso, ele não deve pagar novamente pelos danos decorrentes desse desgaste natural”, diz a especialista.
Já o desgaste de uso é o dano provocado pela utilização do locatário, por mau uso ou por excesso. A pintura externa, por exemplo, perde a aparência original pela exposição ao sol, à chuva e à poeira, e esse efeito não deve ser cobrado do morador. Nas paredes internas, a lógica muda.
“Furar a parede para colocar um quadro, por exemplo, não é desgaste natural. É mau uso”, diz Raquel. Riscos e marcas de atrito de móveis também podem ser considerados danos de uso, dependendo das circunstâncias.
A lógica vale para outros itens. Raquel cita o caso de uma locatária que recebeu um apartamento com armário de cozinha de MDF já danificado, com a lâmina da lateral levantada e inchada. Quatro anos depois, o móvel estava em condições muito ruins.
“Já existia um dano anterior à locação, que se agravou com o uso”, explica a especialista, que orientou que o reparo não fosse cobrado da locatária. Como não houve excesso de uso, o agravamento entrou no desgaste natural.
É um dos temas que mais geram dúvidas, e as visões divergem. Para a Flash Vistoria, a pintura gasta pelo tempo é desgaste natural, que a Lei do Inquilinato não permite cobrar do inquilino. Raquel Queiroz vê o assunto de outra forma.
“Nunca vi um caso de desgaste natural de pintura interna pura e simplesmente”, afirma a advogada, que diz ter quase 20 anos de prática em locação. É improvável que alguém more em um imóvel sem encostar móveis nas paredes, pendurar quadros ou causar algum tipo de marca”, destaca.
Por isso, segundo a especialista, essa é uma das questões mais controversas nos tribunais. No Espírito Santo, onde atua, ela observa predominância de decisões que admitem a cobrança da pintura na devolução e considera positiva a prática, comum no mercado capixaba, de cobrar uma taxa de pintura, por reduzir discussões ao fim do contrato.
A norma técnica ABNT NBR 15575-1 traz referências de vida útil de projeto para sistemas de pintura, mas esse parâmetro, isoladamente, não determina quem deve pagar pela repintura. A análise depende do estado em que a pintura foi recebida e devolvida, do uso, da manutenção e da causa do dano.
A principal forma de reduzir conflitos é documentar o imóvel desde o início do contrato. A vistoria de entrada deve registrar os problemas existentes, e o inquilino precisa conferir as informações e comunicar divergências por escrito. Raquel orienta que a imobiliária incentive o locatário a conferir o imóvel logo ao receber as chaves.
“Minha orientação é que, junto com as chaves, o locatário receba um checklist de vistoria. Por melhor que seja a vistoria, é a utilização que pode revelar determinados problemas. Por isso, a contestação da vistoria inicial pode ser algo positivo”, afirma.
Entre os cuidados recomendados, estão:
- Confira a vistoria inicial: verifique paredes, pisos, portas, janelas, torneiras, tomadas e demais instalações. Se encontrar um problema não registrado, comunique a imobiliária ou o proprietário por escrito.
- Faça fotos e vídeos: guarde imagens que mostrem o estado dos ambientes e dos itens do imóvel.
- Avise sobre defeitos durante a locação: infiltrações, vazamentos e outros problemas devem ser comunicados assim que forem identificados. Guarde as mensagens e as respostas. Segundo a Flash Vistoria, quem fica calado pode ter que pagar pelo que piorou.
- Compare as vistorias: na entrega das chaves, confira se os reparos cobrados correspondem a danos que não existiam no início do contrato.
- Peça explicações sobre os valores: se houver cobrança contestada, solicite a descrição dos danos, a comparação com a vistoria inicial e os documentos que fundamentam o valor.
A vistoria de entrada também é importante, porque ajuda a mostrar o que já existia. Se um armário não fazia parte do imóvel no início do contrato, por exemplo, o registro dessa condição pode ajudar a esclarecer uma cobrança posterior.
A especialista sugere, ainda, que o inquilino receba uma chave de teste para verificar as tomadas, o que ajuda a identificar, por exemplo, uma tomada de 220 volts sem sinalização.
“Sem essa identificação, o locatário pode acabar queimando o micro-ondas, a máquina de lavar ou outro eletrodoméstico”, alerta.
Dependendo da situação, segundo ela, o locador pode ser obrigado a indenizar o prejuízo. Raquel recomenda ainda que a entrega do checklist seja registrada no recibo das chaves e conta que um aluno dela obteve sentença favorável em uma ação sobre a devolução de um imóvel ao apresentar a vistoria inicial e o checklist preenchido pelo locatário, em que ele confirmava as condições descritas no laudo.
“O locador e o locatário podem ter boas intenções, mas, em muitos casos, acabam brigando por falta de conhecimento”, avalia.
Para quem mora de aluguel, a empresa também lista cuidados que reduzem o risco de mofo e outros problemas: deixar a porta ou a janela do banheiro aberta ou o exaustor ligado depois do banho, tirar o excesso de água do box, não secar roupa em cômodo fechado e abrir as janelas um pouco todo dia. Em imóveis perto do mar, como em boa parte da Grande Vitória, a recomendação é tratar e pintar grades, portões e ferragens com regularidade.
Segundo os especialistas, a caução não deve ser tratada como um valor que o proprietário pode reter automaticamente sempre que houver algum problema na vistoria de saída. Eventuais descontos precisam estar relacionados a obrigações atribuíveis ao inquilino, considerando as condições do imóvel e as evidências disponíveis.
Quem discordar de um desconto deve reunir o contrato, os laudos de vistoria, as fotografias, as mensagens trocadas com a imobiliária ou o proprietário e os comprovantes de pagamento. Esses documentos ajudam a fundamentar uma contestação.
A Flash Vistoria analisou o texto final de laudos de vistoria, revisados pelos profissionais responsáveis, e transcrições das observações feitas durante as visitas, a partir de informações agregadas e anônimas. Descrições que negavam um problema, como “sem infiltração”, foram excluídas da contagem. Na comparação entre entrada e saída, foram considerados profissionais que fazem os dois tipos de vistoria, e os imóveis comparados não são necessariamente os mesmos. Os resultados não incluem estimativas de custo de reparo.
Para quem está alugando, saindo de um imóvel ou discordando de uma cobrança, estas são as orientações da especialista e da empresa para cada situação:
- Se encontrar um problema que não está no laudo de entrada: registre com fotos e vídeos e avise a imobiliária ou o proprietário por escrito logo depois de receber as chaves. Peça que a entrega do checklist conste no recibo das chaves.
- Se surgir infiltração, vazamento ou mofo durante o contrato: comunique por escrito assim que perceber e guarde as respostas. Se o mofo voltar mesmo com o cômodo ventilado, pode ser infiltração, e o aviso ao proprietário deve ser feito do mesmo jeito.
- Se cobrarem algo que nunca existiu no imóvel, como armários que não estavam no apartamento: compare a cobrança com o laudo de entrada e com as suas fotos e peça a descrição do dano por escrito.
- Antes de entregar as chaves: compare a vistoria inicial com o estado atual do imóvel e verifique os itens de manutenção, como a resistência do chuveiro e a carrapeta da torneira. Se a imobiliária tiver uma cartilha de desocupação, peça uma cópia.
- Se descontarem algo da caução e você discordar: peça a justificativa por escrito, com a vistoria e os documentos que comprovem o dano e o valor cobrado, e reúna contrato, laudos, fotos, mensagens e comprovantes de pagamento.
- Se não houver acordo: busque orientação jurídica. Quem não pode pagar por um advogado pode procurar a Defensoria Pública para verificar se tem direito a atendimento gratuito.
- Em qualquer situação, guarde contrato, vistorias, fotos, comprovantes e conversas sobre os problemas: são esses registros que permitem esclarecer responsabilidades e contestar cobranças consideradas indevidas.
*Este conteúdo foi produzido por Robertha Araújo, residente do 29º Curso de Residência em Jornalismo da Rede Gazeta, sob orientação da editora de Imóveis A Gazeta Karine Nobre.
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