Segmento de imóveis de médio padrão se reinventa em meio à alta da Selic

A sigla de cinco letras, que representa a taxa do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia, infraestrutura do mercado financeiro administrada pelo Banco Central, tem abalado o mercado imobiliário. Isso porque a Selic é a taxa básica de juros da economia, que influencia outras taxas de juros do país, como as de empréstimos, aplicações financeiras e financiamentos. E é nesta última categoria que reside o dilema.

Em junho, o Banco Central elevou a taxa Selic para 15% ao ano, maior patamar desde 2006. No mercado imobiliário, isso faz diferença, porque a maioria das pessoas não compra um apartamento à vista, mas sim precisa de um financiamento bancário, que funciona como um grande empréstimo: o banco empresta o valor e o comprador paga em parcelas, com juros. Se a Selic está alta, os juros do financiamento também sobem e, com isso, as parcelas ficam muito mais caras.

E no segmento de médio padrão o impacto é ainda maior. Isso porque, considerando que os imóveis de médio padrão costumam ultrapassar o valor das faixas dos empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida (MCMV), então, o comprador precisa financiar valores mais altos.

Esse cenário, somado aos juros elevados, torna as parcelas inviáveis para a renda da classe média, que é justamente o público desse mercado em um país onde, de acordo com dados do Instituto Brasileiro de Pesquisa e Estatística (IBGE), R$ 3.410 é a renda média mensal habitual do trabalhador brasileiro. O resultado é que menos pessoas conseguem aprovação de crédito, visto que o banco avalia se a renda comporta a parcela. Além disso, muitas pessoas que até poderiam comprar preferem adiar a decisão, para não assumir uma dívida tão cara.

Ou seja, a Selic alta funciona como um freio para o mercado imobiliário. E os imóveis de médio padrão são os que mais sofrem, porque não contam com subsídios do governo, como no segmento popular, e também não atingem o público de alta renda, que costuma pagar à vista. Nesse caso, o que fazer?

É essa a questão que o mercado tem se esforçado para responder – e superar. Para Leandro Lorenzon, CEO da IUrban e vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Espírito Santo (Sinduscon-ES), esse segmento tem papel central no ciclo de vida da habitação no Brasil e, por isso, deve ser incentivado.

Nesse cenário, as incorporadoras têm respondido com flexibilidade e inovação. A gerente-geral da Kemp Empreendimentos, Ellen Cordeiro, explica que a construtora está fortalecendo a proposta de valor dos produtos. “A principal frente de atuação tem sido o foco na localização estratégica, diferenciais de qualidade e soluções inovadoras de moradia. Além disso, oferecemos condições facilitadas de financiamento, com entrada parcelada e juros reduzidos em negociações diretas”, conta.

Na prática, para o mercado, isso significa mais opções de plantas, empreendimentos compactos, negociações diretas com as construtoras e campanhas promocionais para manter a atratividade. “Reduzir o tamanho do imóvel também reduz o valor total, permitindo que caiba na capacidade de crédito do comprador”, complementa Lorenzon.

Na Épura, a leitura é parecida. Fabiano Martins, diretor comercial da construtora, comenta que os compradores têm buscado imóveis mais compactos, com ótima estrutura de lazer para que esta se torne uma extensão do apartamento adquirido. “Mesmo com o cenário atual, a velocidade de venda de imóveis na planta por conta dessa característica continua alta, já que se tem a expectativa de uma redução de taxa no futuro.

O desafio maior está nos empreendimentos prontos ou que estão próximos a serem concluídos, pois exigirá um esforço maior do comprador e, eventualmente, a flexibilização ou negociação do preço de venda por parte do vendedor”, avalia. Para o diretor, mesmo em um momento de baixa no setor, o segmento tradicionalmente concentra a grande maioria dos imóveis em produção por ser o cruzamento da capacidade financeira com a demanda por moradia.

Apesar do cenário desafiador, o segmento de médio padrão se mostra resiliente e continua sendo a espinha dorsal do mercado imobiliário brasileiro. Se por um lado sofre diretamente os impactos da alta de juros, por outro se mostra capaz de se reinventar com rapidez. O diretor da Mazzini, Luiz Claudio Mazzini Gomes, reforça essa visão e projeta perspectivas otimistas, já que os imóveis seguem sendo vistos na economia como uma moeda forte.

A compactação dos imóveis, as condições diferenciadas de pagamento e a aposta em qualidade e localização estratégica apontam para um caminho de resiliência. A própria Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida, lançada em abril, tem um foco maior na classe média, com financiamento de imóveis até R$ 500 mil.

Para Roberto Puppim, CEO da Città, o médio padrão que se enquadra dentro da nova faixa está conseguindo manter a estabilidade graças ao apoio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que permite juros mais baixos que a Selic.

O SFH, modelo de financiamento imobiliário, utiliza recursos principalmente da poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e estabelece regras como limite de valor do imóvel, teto para a taxa de juros e exigência de que a prestação não ultrapasse 30% da renda familiar. Na prática, é o sistema que viabiliza financiamentos com juros menores que os de mercado, funcionando como um pilar para manter o crédito imobiliário acessível.

Nessa mesma linha, as expectativas gerais convergem para um futuro mais otimista, desde que haja redução gradual da Selic. Entretanto, Ricardo Gava, diretor da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), alerta que o crédito será determinante para sustentar o segmento.

“O ritmo de lançamentos pode ser ajustado conforme o cenário, mas a demanda sólida sustenta novos projetos. Ampliar garantias e reduzir riscos para os bancos ajudaria a baratear o crédito e manter ativo o ciclo de compra, venda e construção”, afirma.

Além disso, as políticas públicas se mostram essenciais, como a ampliação de garantias e redução de riscos para os bancos. Assim, o valor do crédito cairia e manteria ativo o ciclo de compra, venda e construção. “O setor em si enfrenta dois desafios centrais: a criação de um novo modelo de crédito imobiliário, já que a poupança segue em queda, e a necessidade de uma política econômica responsável que assegure juros mais acessíveis, viabilizando o acesso à moradia”, pontua Gava.

O diretor ainda recomenda que aqueles que desejam comprar um imóvel devem pesquisar em diferentes bancos com apoio de uma assessoria de crédito imobiliário, que irá auxiliar na hora de encontrar boas condições.

• Sobre: condomínio com unidades de 2 e 3 quartos com suíte com 66 a 102m² privativos, garden e cobertura duplex de 2 a 4 quartos com suíte, a partir de 120m² privativos, e lazer tipo condomínio-clube.
• Localização: rua Professor Augusto Ruschi, Praia de Itaparica, Vila Velha
• Realização: Épura

• Sobre: residencial com unidades de 2 e 3 quartos, opções garden e coberturas, lazer e áreas de uso coletivo como delivery point, guarda entregas, bike sharing, pet point e até salão de beleza. 
• Localização: avenida Saturnino Rangel Mauro, Vila Velha
• Realização: Kemp Empreendimentos

• Sobre: edifício com unidades de 2 e 3 quartos de 64 a 132m², plantas com gardens e coberturas, foco em tecnologia e amenities, como pet care, coworking e armário inteligente.
• Localização: Jardim da Penha, Vitória
• Realização: iUrban

• Sobre: empreendimento com tipologias de 2 e 3 quartos, é uma das fases do projeto que compõem o condomínio Felicittá Barra e conta com áreas privativas a partir de 51,11m².
• Localização: Santa Paula/Barra do Jucu, Vila Velha
• Realização: Città Engenharia

• Sobre: unidades de 2 e 3 quartos, com metragens que variam de 61m² a 162m² e lazer com piscina, academia, espaço gourmet, entre outros. 
• Localização:  Av. Alfredo Alcure, Jardim Camburi, Vitória
• Realização: Mazzini